作者/盧泳志?編輯/高巖?來源/野馬財經

中期業績預虧、出售項目公司股權、回售公司債券……短短兩天內，正榮地產（6158.HK）頻頻被置于聚光燈下，而這也幾乎成了其上半年生存狀況的縮影。

8月15日，正榮地產（6158.HK）發布盈利預警公告，預計今年上半年歸母凈利潤虧損25億-30億元，去年同期歸母凈利潤為盈利11.66億元。

就在同一天，為回籠資金，正榮地產擬出售一項目公司股權，交易對手為福州泉州市國資控股企業。

公告顯示，正榮地產向泉州市國資委等方面出售其持有的泉州正朗置業有限公司51%股權及銷售貸款，作價1.02億元。

據正榮方面表示，此次出售事項可為其提供即時現金流入，增加集團流動性，降低集團債務水平并有助于整體運營。

也許正是由于地方國資委出手馳援，8月16日，正榮地產旗下發債主體正榮地產控股股份有限公司（簡稱：正榮地產控股）發布回售實施10億元公司債的公告，并且維持票面利率為5.45%。

實際上，今年以來，正榮地產開始出現流動性危機，尤其是經歷2月份的股債雙殺之后，正榮地產曾出現多次債務違約。

可以說，2022年上半年對于正榮地產來講是不尋常的半年，更是艱難的半年。

“閩系黑馬”由盈轉虧

作為“閩系黑馬”的代表企業之一，正榮地產只用了5年就完成了銷售額從百億到千億的跨越，于2018年躋身千億房企俱樂部。

也是在這一年，正榮地產成功赴港上市。2019年，正榮地產開始降速，在政策和疫情的影響下，之前高速發展的“后遺癥”開始顯現。

來源：Wind

2019年-2020年，正榮地產實現營業總收入分別為325.8億元、361.34億元，而增速分別為23.11%、10.96%，下降明顯。

盈利方面，正榮地產2019年和2020年的凈利潤分別為25.06億元、26.51億元，增速更是從18.19%降至5.76%。

盡管增速下降，但這個時候正榮地產的業績一直保持增長。進入2021年，正榮地產出現“增收不增利”的情況。

2021年，正榮地產實現營業總收入375.13億元，同比增長3.82%；凈利潤8.09億元，同比下降69.48%。

在今年3月31日召開的2021年度業績會上，正榮地產董事會主席黃仙枝并不避諱公司的處境，直言正榮地產面臨著前所未有的困難。

即使“面臨著前所未有的困難”，但截至2021年末，正榮地產依然保持著盈利。而今年上半年，正榮地產卻由盈轉虧。

來源：企業公告

據正榮地產預估，2022年上半年公司歸母凈利潤虧損約25-30億元，同比最多下降357.3%。

對于虧損原因，正榮地產表示，由于受新冠疫情持續反覆、中國房地產行業整體需求下滑及融資環境持續收緊等影響，導致項目售價下降、毛利率下降及計提資產減值有所增加。

實際上，今年年初正榮地產曾制定了兩個自救方向：于企業內部，聚焦經營和銷售，盤活可用資金；外部積極展開誠懇溝通，進行債務展期，以時間換空間。

盡管正榮地產坦誠直面現狀，并積極給出解決方案，但從結果來看，依然沒能避免業績虧損和債務違約的結局。

千億房企難免債務違約

從去年開始，正榮地產就風波不斷。直至今年2月，正榮地產遭遇“黑色星期五”。

當時，有消息稱，正榮地產資金緊張，將不再按此前計劃贖回一筆原計劃將于3月5日全額贖回的2億美元永續債，并且公司發行的所有美元債將全部進行重組。

2月14日，正榮地產回應表示相關傳聞不實，會繼續按照計劃贖回永續債，目前公司營運正常，將繼續照常開展其業務。

然而，僅過了4天，正榮地產再發公告稱，因資金日益有限，預計無法按計劃在3月5日贖回2億美元的永續債及償還3月份即將到期的債務，且若展期通不過，可能考慮進行境外債重組。

2月21日，正榮地產嘗試對2022年到期的5筆境外債券發起交換要約，并對8筆在2023年及之后到期的債券進行同意征求，合計金額約34億美元。

一個月后，正榮地產表示，已經對這5筆美元債進行交換要約并征得同意，將到期剩余本金替換發行年利率8%、總計約7.28億美元和15.9億元的新債，新債到期日推遲至2023年的3月6日。

然而，由于部分境外債券金額未能達成展期，正榮地產最終還是違約了。4月10日，正榮地產公告稱，因2042萬美元利息未如期支付導致違約。

之后，正榮地產債務違約頻頻發生。5月31日，正榮地產5筆美元債券到期利息到期未支付，共計約5300萬美元；8月3日，正榮地產兩筆美元債券未能支付到期本金和利息，合計約4303.7萬美元。

來源：WIND數據

截至目前，正榮地產處于存續期內的有12筆美元債券，約254.11億元；境內債方面，正榮地產控股目前存續債券11只，共計56.83億元。

到明年5月，上述11只債券中的6只私募債將陸續到期，債券余額約13.64億元。累計來看，未來1年內正榮地產將有近100億元境內外債務需要兌付。

來源：觀點指數

從公司債務情況來看，正榮地產凈資產負債率85.5%、現金短債比1.1，但扣除預收款后的資產負債率74.9%，踩中紅線。

截至2021年底，正榮地產負債總額約為741.39億元，而現金及現金等價物僅約為147.27億元，同比減少超200億元。

面臨這樣的現狀，黃仙枝曾坦言，從去年第四季度起公司在資本市場進行債務再融資遇到困難，受限制現金比例進一步增大，對公司現金流造成相當的壓力。

錢，從哪里來？

在現金流壓力下，正榮地產“債務展期，以時間換空間”這條路沒能走通，而“聚焦經營和銷售，盤活可用資金”的方向也不順利。

今年年初，正榮地產董事會副主席劉偉亮曾表示，經公司梳理，旗下一批合作項目通過與國央企進行股權轉讓，預計可以回收30到40億元。

之后，正榮地產開始嘗試“賣子”回流資金。

1月30日，正榮地產轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權給平安信托；2月24日，將天津和筑梅江項目公司51%股權轉讓給美的置業；3月27日，以1.56億元價格出售旗下正?。ǚ鹕剑┲脴I發展有限公司51%的股權給新希望地產。

來源：企業公告

直至近日，8月15日，正榮地產發布公告，出售公司持有的泉州正朗置業有限公司51%的股權及銷售貸款，代價為1.02億元。

正榮地產在公告中表示，出售合營公司股權變現對目標公司的投資，可為公司提供實時現金流入，從而增加流動性，并使其能夠滿足其營運資金需求。

不過，從出售的項目來看，正榮地產由此獲得的資金額度有限，而其上半年的銷售回款也不樂觀。

今年上半年，正榮地產銷售額約213.7億元，同比下降74%。7月份，正榮地產銷售金額約20.55億元，同比下降82.9%，較上月環比下降23.58%。

同時需要注意的是，正榮地產已經將部分未來銷售回款提前抵押，作為融資使用，銷售帶來的回款能給正榮地產解決多大債務壓力，還要謹慎測算。

例如去年底，正榮地產將已售物業的約23.5億元未來所得款作為抵押，來獲取約18.29億元的銀行及其他借款。

來源：企業預警通

除此之外，目前正榮地產僅有一筆可查詢的發債進程，為“天風-正榮控股應收賬款第3-X期資產支持專項計劃”，是去年6月受理，注冊額度約20億元，但在今年1月已終止。

不過，近期海外發債幾近停滯的內房企，終于迎來了一個好消息。

8月16日，據《中國房地產報》援引資本市場消息人士稱，金融監管部門計劃推出新措施緩解房企流動性壓力，由國有增信機構中債信用增進投資公司對民營房企發債開展效力更強的“全額不可撤銷擔?！?，幫助其發債。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析指出，“中債信用增進投資公司不是普通國企、央企，而是專業的信用增級公司，由此公司提供增信，說明支持力度很大?！?/span>

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