中國網(wǎng)地產(chǎn)/來源? 莫欣/文 王奕歌/編

上半年股價經(jīng)歷過一輪過山車的中交地產(chǎn)，于8月29日披露了2022年上半年度報告，從年報披露數(shù)據(jù)來看，潮水退去之后，中交地產(chǎn)的2022年半年答卷也正如其股價走勢一般，持續(xù)下探。

今年3月中旬，中交地產(chǎn)股價一路從6.2元走高至5月初的31.67元，期間連續(xù)收獲10余個漲停板，區(qū)間漲幅高達(dá)232%，但此后股價一路走低。

截至2022年半年報披露前，股價已走低至11.52元。

彼時，中交地產(chǎn)的股價異動也引發(fā)了深交所的關(guān)注，但彼時中交地產(chǎn)表示，公司不存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，公司基本面未發(fā)生重大變化。

少數(shù)股東持續(xù)瓜分利潤

報告期內(nèi)，中交地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)收入124.42億元，同比增加151.39%，中交地產(chǎn)表示，收入的大幅增長與報告期內(nèi)的交房結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目收入增加有關(guān)。

按區(qū)域看，華東區(qū)域收入貢獻(xiàn)占比高達(dá)54.83%，同比去年更是大幅增長了393%。

華北地區(qū)的收入同比減少了60.25%，西南區(qū)域的收入同比減少了39.55%，兩區(qū)域收入占比分別為0.16%、12.07%。

半年報顯示，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平均毛利率為23.69%。盡管各個區(qū)域收入存在不同的增減波動，但四大區(qū)域的毛利率卻出現(xiàn)不同程度的下滑。

其中，華中區(qū)域、華東區(qū)域、西南區(qū)域的毛利率分別為10.18%、9.18%、11%，同比分別下滑了71.46%、44.53%、38.13%。

而唯一保持著高毛利率的西北區(qū)域，盡管毛利率高達(dá)28%，也較去年同期下滑了6.58%。

利潤方面，中交地產(chǎn)上半年歸屬股東凈利潤8425萬元，同比減少47.87%。扣非后歸屬股東凈虧損4546萬元，較去年同期的扣非后凈虧損3.51億元來看，虧損幅度收窄。

值得注意的是，從中交地產(chǎn)在2021年半年報、2021年年報、2022年半年報的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，已連續(xù)三次披露扣非后歸屬股東凈虧損，虧損幅度分別為3.51億元、4.32億元、0.45億元。

尤其是2021年年報數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)更是首次出現(xiàn)全年扣非后歸屬股東凈虧損。

此外，中交地產(chǎn)半年報還顯示，上半年少數(shù)股東分走了大部分利潤，分配高達(dá)2.47億元。而就在上年同期，歸屬股東凈利潤為1.61億元，少數(shù)股東損益也僅為1.09億元。

翻閱中交地產(chǎn)此前披露的年報顯示，2019年-2021年，期間的凈利潤分別為12.21億元、8.96億元、7.39億元。而同期少數(shù)股東則分別分走了5.79億元、5.48億元、5.03億元的利潤。

少數(shù)股東權(quán)益已持續(xù)多年分走中交地產(chǎn)的利潤，嚴(yán)重積壓了股東的盈利空間。

區(qū)域銷售依舊承壓

銷售方面，中交地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售金額205億元，較上年同期減少35.94%；全口徑簽約銷售面積104萬平方米，較上年同期減少15.58%。

其中北京亦莊橡樹灣項(xiàng)目、廈門公園九里項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)了8.56億元、8.26億元的銷售金額。此外，蘇州、南京的兩個項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)了4.49億元、2.72億元的銷售額。

報告期內(nèi)，中交地產(chǎn)的銷售回款金額195億元，但較上年同期減少24.71%。

2021年首輪集中供地，中交地產(chǎn)聯(lián)合卓越斬獲昌平區(qū)兩宗地塊，項(xiàng)目案名分別為北清云際、奧森春曉，兩項(xiàng)目也于去年10月先后入市。

有媒體援引機(jī)構(gòu)銷售數(shù)據(jù)顯示，北清云際自2021年10月入市以來，共預(yù)售11個樓棟962套房源，截至8月30日簽約546套，網(wǎng)簽率56.76%。同期入市的奧森春曉，批準(zhǔn)銷售620套房源，截至8月30日簽約243套，網(wǎng)簽率39.19%。

昌平區(qū)有多個項(xiàng)目在售，同區(qū)域同質(zhì)化項(xiàng)目供應(yīng)井噴，將對奧森春曉未來銷售造成一定壓力。

中國房地產(chǎn)報報道稱，在北京區(qū)域的存量項(xiàng)目端，中交地產(chǎn)參與開發(fā)的商品房海淀幸福里、亦莊橡樹灣，以及共產(chǎn)房北京上東郡、北京中交富力雅郡已經(jīng)清盤。

其占股49.9%的延慶新城項(xiàng)目樾熙府，2019年10月開盤但未能查到簽約信息，截至目前該項(xiàng)目下發(fā)的3個預(yù)售許可期限均已到期。

土儲方面，截至報告期末，中交地產(chǎn)合計持有112個地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積3012萬平方米，在建及待建面積1862萬平方米。

融資成本高企

截至報告期末，中交地產(chǎn)的貨幣資金為105.55億元，同比減少了1.59%。其中受限資金18億元，短期借款30.9億元，比去年底8.9億元大幅度增加。

半年報顯示，中交地產(chǎn)融資期末融資余額647億元，其中銀行貸款280.96億元，信托融資132.49億元，債券47.66億元。

融資成本方面，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，信托融資平均成本為6%-8.5%，債券平均融資成本約3.52%-4.99%。

與金茂、首開等國企、央企的融資成本相比較，同樣具有央企背景的中交地產(chǎn)的融資成本依舊偏高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月，行業(yè)平均利率為3.85%。

值得注意的是，作為高成本的融資渠道的信托融資，信托的融資余額為132.49億元，顯著高于債券融資余額的47.66億元。

此外，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期有息負(fù)債223.5億元，比去年底177.9億元增加45.6億元。

截至2022年7月31日，中交地產(chǎn)司累計對外提供財務(wù)資助余額為121.42億元，占公司2021年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)比例為373%。

其中對有股權(quán)關(guān)系的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供股東借款余額為77.28億元，占2021年末經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)比例為237%。

有分析人士表示，中交地產(chǎn)超額擔(dān)保表明，其在依靠高杠桿、高負(fù)債推動的高周轉(zhuǎn)模式所支持的規(guī)模增長這一行業(yè)共性面前也概莫能外。

“同時，也說明中交地產(chǎn)對于融資的高度依賴，這在推高中交地產(chǎn)流動性壓力的同時，還面臨連環(huán)擔(dān)保帶來的或有負(fù)債壓力。”該分析人士表示。

從2019年-2021年的總負(fù)債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動負(fù)債數(shù)額也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。

從現(xiàn)金流來看，2019年-2021年，中交地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-46.12億元、-187.4億元及-44.52億元。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-7.71億元、-15.39億元、-41.6億元。