來源/丁祖昱評樓市

2022年至今，整體房地產市場壓力巨大， 8月，受極端高溫天氣、國內疫情多點散發等因素影響，房地產市場再度走弱。

百強房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比較上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。累計業績來看，百強房企1-8月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

在這其中，我們發現，2022年1-8月TOP50房企中民企上榜數量共計28個，較去年同期下降4個，合計銷售金額20672.9億元，同比跌幅58%。民營房企市場占有率已明顯下滑。

8月，企業銷售延續2022年以來的低迷表現，百強房企中近6成企業單月業績環比降低，其中12家企業的環比降幅在30%至50%之間，10家企業環比降幅超過50%。

同時，8月也有部分規模房企項目業績表現較佳。其中，一部分國央企如中海、建發、金茂等在當前市場的正向刺激反饋下，實現了不錯的銷售去化。

民營房企方面，表現相對較差，據CRIC統計2022年1-8月TOP50房企中民企上榜數量共計28個，較去年同期下降4個，合計銷售金額20672.9億元，同比跌幅58%。

具體來看，民營房企中，兩極分化情況嚴重，頭部房企如碧桂園、萬科表現出色，在百強房企操盤排行榜中長期領跑，并榮登第一、第二位，操盤金額分別為3046.6億元及2753.7億元，明顯高于其他房企。

注：萬科為混合所有制企業，據全國工商聯發布“2022年中國民營企業500強”榜單，本文歸為民營企業。

除此之外，其他民營房企的業績及排名都出現明顯下滑。

從銷售占比情況看，民企銷售金額占TOP50房企銷售金額53%，較去年同期下降13個百分點。雖然目前民營房企的整體銷售仍微高于其他房企，但市場占有率下滑明顯。

近年來企業利潤空間持續受到擠壓，2021年利潤規模負增長。企業整體利潤率水平持續下行探底，企業各項利潤率指標均降至歷史較低水平。

8月，多家規模房企在2022年中期業績披露中發布盈利預警，主要表現為利潤規模負增長以及利潤率指標的顯著下滑。其中，部分民營企業錄得凈利潤虧損。

也有表現較好的民營房企，如2022上半年萬科以2069.2億元奪得民營房企“營收王”，碧桂園以1623.6億元位居第二。典型房企中營收規模同比增長的有6家，其中龍湖營收同比漲幅超55%，七成房企營收下滑。

上半年，萬科實現凈利潤181.0億元在典型房企中居首，5家房企在期內發生虧損。其中，4家房企凈利潤由盈轉虧，其中融信凈利潤跌幅達539.42%。歸母凈利潤方面，萬科保持在百億元之上占據榜首，僅有4家房企歸母凈利潤為正且實現同比增長；

典型房企中僅龍湖、萬科實現營收與利潤同增，6成左右房企受市場大環境影響，營收與利潤齊跌。

從營收構成占比來看：現階段房地產業務仍占營收主導地位，為打破行業發展瓶頸，房企多元化布局步伐加快，雖目前對營收貢獻微不足道，但在各企業業績發布會上仍能看到未來企業多元化發展的信心，其中龍湖提出長租公寓“規模與質量”并行發展，萬科將逐步向不動產開發、經營方向轉型。

從目前來看，民營企業的市場占有率已出現明顯下滑，并呈現明顯分化格局，部分頭部民營企業依然保持領跑態勢，更多的則出現了掉隊的跡象。

不僅如此，2022年至今，土拍市場呈現規模化國央企強勢、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

從拿地金額TOP20也能看出，僅有濱江、龍湖、偉星等少民企上榜，國央企則占據了近8成，其中全國化、規模化國央企拿地金額超過5000億，占金額20強的76%，占據金額TOP100的49%。從投資力度來看，典型的國央企均遠超行業平均。其中越秀、建發、國貿等拿地銷售比超過0.5，華潤、招商、中交等也處在行業均值之上。

房地產行業對“人、地、錢”的依賴度極高。土儲規模極大程度決定了未來的業績增量，新增土儲過少，有可能會導致沒有項目可賣，未來市場占有率或將進一步下滑。

近期，中央與地方政府頻繁釋放積極信號，8月中下旬多數城市公布了第三輪集中供地的計劃，從供應來看，為了維持土地市場回暖和穩定，政府持續釋放“利好”，多個城市供應量較第二輪大幅提升，供地結構也相對均衡。

值得注意的是，土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢，杭州、上海均小幅調整了土拍規則，意在吸引更多的企業參拍。

隨著市場信心的恢復帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高，短期國央平拿地的主力格局并不會改變，民企或將在市場回暖后迎來一波拿地“窗口期”。

2022年至今，整體市場壓力巨大，對于民營企業來說更甚。民營企業的市場占有率不斷壓縮，民企在土地市場的存在感也變得愈發羸弱。

需要注意的是，今年的土地市場已經確定為“小年”，整體投資可能會比2021年下降約40%，這將影響接下來第四季度及明年的供應量。對2023年來說，不管是房地產開發投資增速還是新開工，甚至最后的銷售情況，都會由于供應問題，受到很大影響。

從房企來說，雖然中小企業的暴雷情況尚未完全緩解，但頭部規模企業暫時平穩。未來，房地產企業最終將出現央企、地方國企和規模民企與地方民企三分天下的格局。