來源/丁祖昱談樓市

豪宅，從來不缺話題。

近日，深圳一個百億貨值豪宅項目引起廣泛關注。該豪宅項目起步總價超1200萬元，只用了14個小時便實現“日光”，成為年內深圳第二個“日光”豪宅盤，意外的是該項目6000萬級戶型被首先搶空。

在深圳整體市場仍低位徘徊、尚未復蘇的情況下，“倒掛”豪宅市場的“堅挺”正揭開樓市限價政策尚存的“不合理”的一面。

實際上，限價政策下深圳豪宅市場倒掛現象嚴重，縱觀年內深圳兩大“日光”盤，其與周邊二手住宅均存在50%以上倒掛空間，“買到即賺到”成為兩大豪宅項目“日光”的核心動力。

總價越高，戶型越大，倒掛空間也就越大，因此深圳豪宅市場也呈現出“高總價、大戶型”走俏的典型特征。

根據克而瑞深圳區域監測，1-8月，深圳主力成交總價段超8成集中在1200-2000萬，但3000萬以上成交量逆勢上漲，與此同時，200平米以上產品占比提升明顯，大戶型產品更受高凈值客戶歡迎。

從目前情況來看，深圳豪宅全年成交規模大概率將再創新高。

價格倒掛，催生豪宅“日光”

2022年，深圳已有兩個豪宅項目“日光”，這也給平淡的樓市注入一部分信心。

9月21日，位于蛇口板塊的招商璽家園開盤，推出 604 套總價 1244 萬元起的豪宅，共吸引1614人搶購，光凍結金額就高達56.5億元。上一次“日光”還要追溯到5月末，彼時海德園A區239套豪宅共吸引2348人登錄認籌，最終686人成功入圍搖號，中簽率約為34.8%，僅用6小時便售罄，約一分鐘賣掉一套房。

市場疲軟的情況下，深圳豪宅為何能開盤“日光”？

克而瑞深圳區域負責人表示，豪宅盤“日光”有兩大原因。首先，從2022年深圳開盤“日光”的兩個豪宅項目來看，與其所在周邊二手住宅的倒掛空間超單價的50%以上，產生巨大的“利潤”空間，產品的金融屬性較強；此外，項目價值的稀缺性也是加分項，主要體現在占據城市核心地段、稀缺的自然資源方面。

以位于蛇口板塊招商璽家園為例，項目周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓等豪宅小區，招商璽家園12萬/平方米的均價與周邊二手房實際掛牌價存在約8-10萬/平方米的巨大價差，且425㎡大戶型產品的倒掛空間尤為明顯，單套總價較周邊掛牌價能達到近5000萬的價差。

再來看海德園，其周邊分布有萬科瑧山府（掛牌價20萬+/平方米）、安巒公館等高端樓盤，其12.6萬/平方米的備案均價與周邊二手住宅掛牌價存在7萬/平方米左右的倒掛空間。

整體市場疲軟的情況下，“買到即賺到”的心理驅使下，巨大的倒掛空間成為豪宅實現開盤“日光”的核心動力。

在整體市場疲軟的情況下，深圳出現多個豪宅“日光”盤，市場開始回溫了？

實際不然。

先來看深圳一二手房成交情況，CRIC數據顯示，2022年1-8月深圳新房成交面積僅253萬平方米，同比下降38%；單月成交規模不足40萬平方米，其中8月僅成交31萬平方米，同比降幅達到55%。而二手房成交依然低位徘徊，1-8月僅成交15501套，同比下降55%。

此外，當前的深圳樓市不僅剛需市場分化嚴重，就連豪宅市場也存在分化現象，“個例”項目有其特殊性，雖能給市場增添信心，但對市場全面回暖的帶動仍有待觀察。從目前深圳豪宅開盤去化情況來看，部分項目開盤去化率低至50%以下，最低去化率僅為12%。

3000萬以上大戶型更受歡迎

在深圳，什么樣的產品可以被列為豪宅呢？

克而瑞深圳區域認為，從面積段來看，深圳豪宅的面積段門檻值在120平方米以上，豪宅項目同時會配有10%-20%不等的200-500平方米大戶型。從總價段來看，深圳市場主流成交總價段區間為500-800萬元，因此總價段按超10萬/平方米單價計，套均總價在1200萬以上。

按照這一標準，2022年以來，深圳豪宅成交情況如何？

前8月，深圳200平方米以上產品占比提升明顯，大戶型產品更受高凈值客戶歡迎。

CRIC數據顯示，從面積段來看，160平方米以上豪宅產品成交占比總計上升13個百分點，其中200-300平方米豪宅成交套數同比上漲137%，面積段占比提升6個百分點，300平方米大面積產品成交突破百套，漲幅明顯。

從總價段看，深圳總價1200萬元、單價10萬元/平方米以上豪宅共成交2840套，其中總價1200萬-2000萬元豪宅占比最大，共成交2261套，占比接近8成。

值得注意的是，1200-2000萬總價段豪宅成交套數同比下滑20%，占比同比下滑10個百分點。

與之對應的是，總價3000萬元以上高總價豪宅成交套數逆勢上漲。CRIC數據顯示，1-8月深圳3000萬元以上豪宅共成交332套，同比增長超2400%，該總價段占比提升10個百分點至11%。

豪宅成交規模或再創新高

2022年，深圳豪宅市場整體依然延續著2021年的良好勢頭，全年成交規模或將超越去年創下新高。

從歷史成交數據來看，CRIC數據顯示，2021年深圳豪宅共成交3488套，截止到9月26日，2022年深圳豪宅已成交2840套，較去年全年僅差648套。

值得注意的是，若加上剛實現“日光”清盤還暫未全部備案的招商璽家園，以及四季度待入市的豪宅項目，2022年豪宅成交量大概率將超過2021年。

從四季度待入市豪宅項目來看，豪宅供應放量。據克而瑞深圳區域不完全統計，四季度，深圳預計將有約10個豪宅項目入市，其中住宅稀缺的南山前海板塊預計有5個豪宅項目集中入市，成為四季度豪宅“打新”的主要片區。

從深圳豪宅成交占比來看，豪宅市場市占率提升明顯。

自2021年以來，深圳樓市持續處筑底僵持階段，剛需市場成交整體低迷，客戶觀望情緒濃厚，而豪宅市場表現整體較好。從豪宅市場成交市占率來看，2022年截止到9月26日，豪宅成交市占率達到11.7%，較去年提升了4.97個百分點，創下近6年市占率新高。

這也意味著，即便是市場整體承壓，但深圳豪宅，并不缺市場，后續供應放量還將刺激成交進一步走高。

在深圳，豪宅市場不缺購買力。尤其是當前深圳整體市場存在壓力，部分豪宅項目卻依然堅挺。限價政策下使得深圳豪宅一二手房倒掛嚴重，從而產生了一部分投機炒作行為，從市場的角度來看這種“倒掛”現象存在其不合理性，為了更好規范市場，實際上豪宅市場應嘗試逐步放松限價或出臺輔助政策，讓豪宅產品價格回歸市場定價。

深圳作為核心城市，豪宅產品本就是資源稀缺品，也是高凈值群體資產化配置的重要領域，而這部分高凈值群體改善需求及資產保值需求依然堅挺，后續紅利或將持續釋放。

隨著供應放量，預計2022年，深圳將迎來豪宅成交大年。