來源|閨蜜財經? 撰文|蜜妹兒&編輯|凱

沾房地產利好信號的光，這兩天地產股難得火熱一把，但港股那邊，卻是幾家歡喜幾家愁，有些揚眉吐氣，但有些也跌得人瞠目結舌。

最夸張的是港龍中國，11月10日早間，港龍中國地產就跌近40%，截至收盤，跌幅達49.4%，每股價格僅0.425港元。本周來看，其累計跌幅已經到80%左右。

到底啥情況？

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對于股價大跌，港龍中國也有所回應。其相關人士告訴界面新聞，這與外資機構做空有關，“近期香港內房股都在被外資機構一家家做空，現在剛好輪到我們了，與公司經營本身并無太多關聯。”

民營房企現在確實容易被盯上，連某些優質房企也不例外。經營方面，蜜妹簡單看了下，泥沙俱下之時，港龍中國也沒辦法獨善其身。

作為百強房企的尾部，港龍中國似乎已經掉出了百強名單。官宣的前10月銷售業績還沒出，此前中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，港龍中國地產1-10月銷售額84.9億元，同比下滑65.3%，當月排第122名。

圖表來源|克而瑞（特此感謝！）

2021年同期，克而瑞的名單顯示，港龍中國彼時前10月的全口徑銷售額為265.1億元，排名第88位。不同機構的統計數據或許有細微差別，但往往不會很大。

此前中指院數據顯示，2022年1-10月,TOP100房企銷總額為60954.6億元，同比下降43.4%。港龍中國這個滑坡速度，遠高于百強房企平均。

同時蜜妹注意到，也是在這兩天，港龍中國披露完成了一筆美元債的交換要約，根據交換要約的條款及條件，本金額合共1.45億美元的現有票據已有效交回作交換，并獲公司接納。在注銷該等現有票據后，余下未償付的現有票據本金額將為1300萬美元。

為交換有效交回且獲接納的現有票據，港龍中國地產已根據交換要約發行1.45億美元的新票據。

市場不景氣，能順利交換要約，給了企業喘息的時間，這是好事。另一方面，13.5%，港龍中國如此高的融資成本，也透露出背后的風險。

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實際上，在房地產行業并未滑落這么厲害時，港龍中國在蜜妹眼里一直是一家高周轉的房企。其體量不大，收益和凈利潤的增長卻非常迅猛。2020年提交的招股書顯示，港龍中國2017-2019年物業開發及銷售復合年增長率113.5%；凈利潤復合年增長率278.6%。

高周轉帶來高負債，幾乎是必然結果。因而在房企們高喊降杠桿的那幾年，港龍中國的負債反而一路攀升。資產負債比率從2017年的98.8%，到2018年的122.1%，再到2019年的172.6%。

最新的2022年半年報顯示，港龍中國的資產負債率較2021年末有所降低為79.18%——上市真是非常好的選擇，既可以融資，還可以把債務變成更多股東的。但期間其流動負債占比依然較高，為83.07%，總額達347.88億元。

2022上半年，港龍中國短期借款15.54億元。截至2022年6月末，其現金及現金等價物16.06億元，相比2021年末減少了7億多元，勉強能夠覆蓋短期借款。受限制存款及現金高達41.31億元，相比2021年末減少4億多元。

半年報還披露了港龍中國5363萬元的應付票據，以及賬齡在一年以內的20多億元貿易應付款項。這樣算下來，其財務壓力不小。

另外值得注意的是，此次交換要約的美元債，在2021年，港龍中國已經進行過一次展期。在上次展期完成后，票據的到期日才是今年11月。

而這筆美元債，也是港龍中國自2020年上市以來，唯一發行的一筆美元債。

此次展期后，新票據將于2023年11月8日到期，并由2022年11月9日起（包括該日）按年利率13.5%計息，利息須于2023年5月9日及2023年11月8日支付。

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公開資料顯示，港龍地產于2007年在常州成立，專注開發及銷售主要作住宅用途并附帶相關 配套設施的物業，包括商業單元、停車場及配套區域。總部位于上海。

港龍地產是港資企業港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂明（曾用名：呂永懷，2021年1月29日，港龍中國地產發布公告稱，近日公司董事會主席及執行董事更名為呂明，其曾用名為呂永懷。）

從公開披露來看，這是一家有著濃厚家族色彩的房企。高管名單里，呂氏家族成員眾多，其中呂永南及呂永茂為董事長呂明的胞兄，呂志聰、呂進亮為呂明的侄子。

2020年7月15日，港龍中國成功登陸港交所。這次上市之路，也是頗為坎坷。二次遞表才獲通過為其一；其二，通過之后，港龍中國地產在港掛牌首秀，結果以破發、認購不足收場。

當然這也和當時宏觀情況有關，黑天鵝事件肆虐，大家對樓市信心不足。

目前，港龍中國最大的壓力還不是負債。銷售萎靡，現金流活不起來，展期只能暫時緩解壓力，明年情況如何還不好說。

兩難的又何止港龍地產一家？大部分房企都在和時間賽跑，生存還是死亡，或許一線之間。