作者/盧泳志?編輯/高巖?來源/野馬財經

從“白銀時代”到“黑鐵時代”，郁亮成了行業內公認的“焦慮本焦”，而萬科A（000002.SZ）卻扛著“活下去”的壓力“背水一戰”。

今年2月份，在2022年年會上，萬科集團董事會主席郁亮表示，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。“背水一戰”就是要么死、要么活，沒有中間狀態。

9個月后，郁亮在這場“戰役”中再次成為主角，而萬科也迎來了一場“頂流合作”。

11月16日，郁亮趕赴深圳，并出席了一場簽約儀式，對方是6家深圳市屬國企——深圳地鐵集團、鹽田港集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團。

來源：萬科周刊

據了解，深圳將規劃建設20個先進制造業園區，且按照每年建設不少于2000萬平方米、連續實施5年的進度，向社會提供低成本產業空間。

對于萬科來講，這無疑是一快大蛋糕。于是，萬科馬不停蹄地開啟了“儲糧”計劃。

11月21日，萬科公告稱，擬新增不超過人民幣500億元發行直接債務融資。其中，萬科已向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向。

兩天后（11月23日），農業銀行與萬科簽署戰略合作協議。同日，交通銀行、中國銀行與萬科簽署戰略合作協議，將為其提供2000億元授信額度。

11月24日，郵儲銀行與萬科集團簽署全面戰略合作協議。根據協議，郵儲銀行將為萬科集團提供1000億元意向性綜合授信額度。

短短幾天內，萬科擬融資和獲得銀行授信總額超過3500億元。受此影響，萬科股價一路上漲，截至11月25日收盤，萬科股價為17.33元/股。

郁亮的“焦慮”消失了嗎？

從2014年的“白銀時代”，2018年的“活下去”，再到2022年的“黑鐵時代”，郁亮在向業界傳遞他的焦慮，同時也定調了行業邏輯。

2017年，郁亮在王石耀眼的光環中接棒萬科，在擔任萬科董事會主席后不久，就提出“活下去”的口號。

當時，不僅引起種種質疑，甚至被視為“笑話”。2018 年，正值中國房地產行業的黃金年份，當時的萬科可謂如日中天，并沒有顯露出危機信號。

來源：罐頭圖庫

然而，郁亮一語成讖。2021年，央行出臺" 三道紅線 "政策，地產行業開始進入下行通道。

當人們以為中國房地產即將進入 " 青銅時代 "的時候，今年2月份，郁亮在一場主題為 " 愛拼才會贏 " 的年會上喊出：" 黑鐵時代"。

在郁亮看來，中國房地產的現狀和未來可能比大家想象得都要更加艱難。在“黑鐵時代”中，萬科的主要工作是" 降杠桿、降負債、去庫存 "，郁亮甚至號召全體萬科員工節衣縮食，萬科員工將面臨降薪。

不過，今年9月，郁亮一改過去“焦慮”的風格，稱對外表示“市場已不用恐慌”。不過，他也指出，市場長期會緩慢、溫和地恢復。

從市場情況來看，的確如此。國家統計局數據顯示，10月，全國商品房銷售額9452億元，同比減少23.7%，降幅較9月擴大了9.5個百分點。

從萬科自身來看，今年前10個月，萬科累計實現合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45%。

此外，萬科前三季度經營性現金流凈額由正轉負，從上半年的83億元變為-41.76億元，同比大降442%。

目前樓市復蘇尚需時日，萬科仍需積極“儲糧”，提升現金水平，增厚安全邊際。“市場壞時不恐懼，安全比增長重要”，郁亮如是說。

10月底，萬科召開了一場會議，郁亮親自督戰，對今年最后兩個月的銷售沖刺做了部署，例如加大各類銷售渠道的合作力度等。

有業內人士指出，此前萬科一向重視培養自營營銷渠道，此次則強調以銷售結果為導向，在市場持續疲弱的情況下，向渠道發力，在最后兩個月全力沖刺。

3500億“儲糧”釋放什么信號?

在“黑鐵時代”，監管層不斷加強對民營房企融資的支持力度，對于房企來講無疑是一次寶貴的機會。

郁亮認為，在地產行業冬天里，當下最主要的事情就是生火取暖，將現金流穩定、財務安全放在第一位。同時，能否繼續走下去，取決于“肌肉”有沒有長起。

如今，行業融資環境向好，萬科開始“儲糧”，為企業長遠發展做準備。

來源：罐頭圖庫

11月21日，萬科發布公告，擬新增不超過人民幣500億元發行直接債務融資。同時，萬科已向交易商協會表達了280億元儲架式注冊發行意向。

值得一提的是，萬科此番向交易商協會表達的280億元儲架式注冊發行意向，發行規模是當前開展儲架式注冊發行工作房企中規模最大的。

實際上，今年以來，萬科的融資渠道相對通暢，前三季度公開市場融資達479億元，籌資活動現金流入與去年同期基本持平。

從 “第二支箭”的擴容和持續落地，到“金融16條” 的央企、民企一視同仁，再到央行、銀保監會聯合召開的全國性商業銀行信貸工作座談會，反復向行業傳遞融資寬松信號。

近日，工、農、中、建、交、郵儲六家國有大型商業銀行，同17家大型房地產企業簽約，在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款等方面，提供融資支持。

來源：華爾街見聞

據不完全統計，目前六大行為房地產企業提供的授信額度總計約12750億元，共有17家房企獲得銀行支持。

其中，萬科集團與6家國有大行均簽署了戰略合作協議，中國銀行、交通銀行、郵儲銀行分別授信1000億元，共計3000億元。

經濟學家任澤平認為，部分房企迎來了困境反轉的階段性改善，發債融資可以緩解階段性資金壓力，表面房地產的政策拐點或已出現。

有地產人士推測，各大銀行應該都會參與到這一次的房地產融資支持計劃中，可能接下來會有更多相關消息出臺，而合作的大多應該還是頭部優質房企。

不再做“發展商”？

在2013年萬科成立30周年媒體見面會上，時任總裁郁亮首次談及萬科轉型：國內房地產每年巨額銷量不可持續，萬科在第4個十年一定會遇到行業天花板，未來萬科將轉型為城市配套服務商。

從2014年開始，萬科向“城市建設服務商”轉型，除了傳統的房地產開發，已在產業辦公、物業服務、商業運營、長租公寓、物流倉儲等多個城市建設相關賽道上建立領先優勢。

2017年12月，已經擔任董事會主席的郁亮在媒體交流會上再次表示，對于萬科而言，發展商時代已經結束，接下來的萬科“要做城市配套服務商”。

郁亮坦言，“我們有信心在未來的一段時間后，大家評價萬科時不再是和發展商聯系在一塊兒，城市配套服務的角色，更符合我們對未來的定位。”

來源：罐頭圖庫

如今，十年轉型初見成效。今年1-9月，萬科物流倉儲業務實現營業收入29.7億元，同比增長42.7%；租賃住宅業務中營收23.1億元，同比增長11.5%；商業開發與運營業務營收62.5億元，同比增長10.6%。

在半年報中，萬科集團總裁祝九勝表示，“正因為經營服務業務勢頭良好，讓我們有一個基本信心，從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重的戰略，效果初見成效，對于這條路未來會更堅定走下去。”

而對于不久前牽手6家深圳國企的“頂流合作”，一位業內人士認為，萬科此次合作簽約儀式，足見深圳政府對此次戰略合作寄予厚望、對深圳國資體系重要成員萬科的高度重視、對其“城市建設服務商”綜合能力的充分認可。

郁亮也表示，長期以來，萬科圍繞“城市建設服務商”的戰略定位，已形成了多業態、全場景的綜合優勢，深圳的發展將為企業帶來更多機遇，也為萬科充分發揮優勢提供了廣闊舞臺。

來源：罐頭圖庫

如此看來，無論是最初的“活下去”，還是之后的“黑鐵時代”“背水一戰”，郁亮傳遞的不是焦慮，而是一種謹慎的態度。

不久前，御風集團董事長馮侖表示，一個公司的糾錯機制是兩種，一種叫過程糾錯，一種叫終點糾錯。萬科是過程糾錯，每次都一點點糾錯。萬科是要解決僵局問題，同時解決過程糾錯，這是它的治理。

在郁亮的講話中，有一句話很耐人尋味，“能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去”。

您覺得地產行業的“黑鐵時代”還會持續多久呢？哪些企業能成功“活下去”呢？歡迎留言評論！