來源/丁祖昱評(píng)樓市

房地產(chǎn)行業(yè)“第三只箭”發(fā)出次日，北京、杭州、武漢、無錫相繼完成第四、五輪土拍。

從土拍結(jié)果來看，北京供應(yīng)最少、熱度最高，一半地塊達(dá)到“雙觸頂”，吸引了超30家房企和聯(lián)合體爭(zhēng)搶。

長(zhǎng)三角的另一頭，杭州與北京遙相呼應(yīng)，在“按需供地”的影響下土地市場(chǎng)熱度仍維持在高位，部分地塊吸引了數(shù)十家房?jī)r(jià)競(jìng)逐，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。

而武漢和無錫則表現(xiàn)平平，繼續(xù)保持低位。可以看到，城市間土拍繼續(xù)分化。

近期關(guān)于房企融資方面的利好頻發(fā)，對(duì)于房企恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)、投資有一定的促進(jìn)作用，一線及熱點(diǎn)二線城市土拍市場(chǎng)將開始回暖，預(yù)計(jì)下周上海第四輪土拍也將持續(xù)高溫。

超30家房企搶北京6宗地，一半地“雙觸頂”

2022年11月28-29日，北京完成第四輪集中土拍，第四輪集中供地北京出讓了6 宗含宅地塊，總建筑面積31.9萬平方米，與前幾輪150萬平方米左右的供應(yīng)量相比，第四輪集中供地更像是一種“補(bǔ)充出讓”，至此，北京總成交建面僅為去年八成左右。

雖然供應(yīng)體量較小，但地塊整體質(zhì)量卻非常優(yōu)質(zhì)。6宗地塊中有3宗來自朝陽區(qū)，此外石景山、門頭溝、通州區(qū)各自出讓1宗地。

北京本輪依然保持了“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的競(jìng)拍方式，不同地塊設(shè)置的現(xiàn)房銷售上限有所不同。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積達(dá)到設(shè)定上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人。

從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍情況來看，朝陽區(qū)及石景山4宗地塊皆出現(xiàn)了多位競(jìng)買人爭(zhēng)搶的現(xiàn)象，其中，朝陽平房鄉(xiāng)44地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有5家，朝陽平房鄉(xiāng)45地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有8家，朝陽奶西村321地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有7家，石景山老古城626地塊參與搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企和聯(lián)合體有7家。

加上另外2宗地塊，本次北京土拍吸引了超30家房企或聯(lián)合體爭(zhēng)搶。

從最終成交結(jié)果來看，本輪北京土拍的整體溢價(jià)率達(dá)到10%，不僅是今年溢價(jià)率最高的一輪，也是第四輪集中供地整體溢價(jià)率最高的城市。其中門頭溝區(qū)地塊底價(jià)成交，石景山區(qū)和通州區(qū)地塊溢價(jià)率分別為5.58%和0.54%，來自朝陽區(qū)的3宗優(yōu)質(zhì)地塊不僅總價(jià)達(dá)到最高限價(jià)，還同時(shí)實(shí)現(xiàn)了最高限價(jià)+現(xiàn)房雙觸頂成交。

杭州溢價(jià)率僅次于北京，全部地塊均被本土民企競(jìng)得

2022年11月29日，杭州迎來了第四批次集中土拍，最終8宗地均成功出讓，總成交建面49.7萬平方米，成交總金額98.9億元。

在供地質(zhì)量提升下，房企參拍積極性有所提高，本批次土拍熱度明顯上升，成交溢價(jià)率增至8.4%，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。

具體來看，杭州共計(jì)出讓8宗含宅用地，總規(guī)劃建面僅49.7萬平方米，總起拍價(jià)僅有91.2億元。就地塊分布來看，雖然僅有上城一宗主城區(qū)宅地，其余7宗均在蕭山和富陽；不過從區(qū)位上來看，位置還是比較核心的，其中不乏錢江新城二期、錢江世紀(jì)城等熱點(diǎn)地塊。

值得注意的是，在出讓規(guī)則方面，杭州第四批次集中土拍規(guī)則與前幾輪有明顯變化，主要是取消了溢價(jià)10%封頂后的“一次報(bào)價(jià)”，改為溢價(jià)12%封頂后，上限有效報(bào)價(jià)企業(yè)超過1家的，直接進(jìn)行搖號(hào)。

最終杭州本輪土拍的全部地塊均被本土民企收入囊中，濱江在錢江世紀(jì)城連落兩子，杭州東虹房產(chǎn)、浙江新世界房產(chǎn)、富陽百合房產(chǎn)等民企也均有所獲。

杭州盈利空間進(jìn)一步提升，北京平均房地價(jià)近3.5萬/m2

從盈利空間方面來看，無論是北京還是杭州，盈利空間都有所提升。

具體來看，北京的“讓利”表現(xiàn)更為明顯，6宗地塊的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.54，與上一輪相比僅提升0.04，但平均房?jī)r(jià)地價(jià)差達(dá)到34777元/平方米，比上一輪提升了5000元/平方米。

朝陽區(qū)的3宗地塊均達(dá)到現(xiàn)房銷售面積的上限，對(duì)于房企回款會(huì)產(chǎn)生一定影響，尤其金隅所競(jìng)得的奶西村地塊，現(xiàn)房銷售比例達(dá)到50%左右，但房?jī)r(jià)地價(jià)差將近4萬元/平方米，項(xiàng)目盈利依然可期。盈利空間的進(jìn)一步擴(kuò)大，也是刺激房企積極拿地的重要原因。

杭州方面，聯(lián)系新房限價(jià)來看，8宗地塊平均地房比為0.51，盈利空間較第三批次明顯增加。究其原因，一方面是由于本輪多宗地板塊限價(jià)有所上升，譬如錢江世紀(jì)城南單元地塊解鎖板塊限價(jià)為43000元/㎡，世紀(jì)城核心單元的2宗宅地限價(jià)為46000元/㎡，富陽場(chǎng)口低密限價(jià)突破到17500元/㎡；另一方面，本輪供地主城區(qū)供地僅涉及一宗，主力區(qū)域集中在蕭山、余杭等區(qū)域，這部分地塊地價(jià)水平本身就相對(duì)較低，盈利空間也相對(duì)較大。

不僅如此，搖號(hào)成交的三宗地盈利空間也相對(duì)充裕。具體來看，雖然3幅地塊的平均地房比超過了0.6，但房?jī)r(jià)地價(jià)差均值高達(dá)16502元/平方米，尤其是位于錢江新城2.0板塊的那宗地，房地價(jià)差都超過了2萬元/平方米，盈利空間可觀。

城市間土拍繼續(xù)分化，無錫、武漢依然底價(jià)成交?

此次北京第四輪土拍以較高的熱度圓滿落幕，成為集中供地中難得的“亮點(diǎn)”，也為目前的市場(chǎng)注入了信心，一方面是由于本輪北京供應(yīng)的地塊質(zhì)量都較優(yōu)、且盈利空間提升，對(duì)房企的吸引力也較高；另一方面則是國(guó)央企作為北京土地市場(chǎng)的主要力量，資金鏈一直相對(duì)雄厚，面對(duì)本次總價(jià)不高的優(yōu)質(zhì)地塊，更加有溢價(jià)拿地的魄力。

杭州則在供地結(jié)構(gòu)調(diào)整下，第四輪集中土拍如預(yù)期回升，成為目前已完成第四輪土拍的城市中溢價(jià)率僅次于北京的城市。不僅如此，與之前大多數(shù)城市央國(guó)企托底的土拍情況不同，杭州全部地塊均被本土民企競(jìng)得。

與北京、杭州同一日完成土拍的還有武漢與無錫。

武漢與北京和杭州一樣，都是年內(nèi)第四輪集中拍地，合計(jì)供應(yīng)7宗涉宅用地，其中97號(hào)地塊已官宣延期至12月20日競(jìng)拍，或?qū)⑴c已經(jīng)公告的第五批次一起供應(yīng)。剩余6宗地塊均底價(jià)成交，合計(jì)攬金44.6億元，拿地企業(yè)均為地方國(guó)資企業(yè)。

無錫與這三個(gè)城市不同，為2022年的第五場(chǎng)集中土拍。共成交14宗地，總成交建面為170萬平方米，攬金224億元。出讓地塊仍然多靠城投托底，超過八成地塊由本地城投平臺(tái)競(jìng)得。

不過值得注意的是，雖然無錫市場(chǎng)熱度延續(xù)低位，但其卻已經(jīng)完成了全年的宅地計(jì)劃量，無錫五批次總成交土地面積已達(dá)380萬平方米，供地計(jì)劃完成率達(dá)104%。而北京、杭州、武漢皆未完成今年的供地計(jì)劃。

目前武漢已經(jīng)官宣第五批地塊，年末集中土拍撞期的可能性將會(huì)更進(jìn)一步增加。

近期行業(yè)融資側(cè)顯著放松，在“第三只箭”發(fā)出后的第二日房地產(chǎn)板塊指數(shù)出現(xiàn)了明顯拉升，多支地產(chǎn)股漲停，截至2022年11月29日收盤，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)放量大漲約7.62%，創(chuàng)近7個(gè)月來新高。

北京和杭州的集中供地也趁著這股暖意，土拍熱度出現(xiàn)明顯提升。

我們認(rèn)為，利好頻發(fā)下，市場(chǎng)信心也將逐步開始修復(fù)。對(duì)于土拍市場(chǎng)來看，部分熱點(diǎn)一二線城市或?qū)⒙氏然謴?fù)熱度，目前北京、深圳、杭州第四輪土拍已完成，接下來上海12月9日的第四輪土拍或?qū)⒃俣然馃帷?/span>