作者/陳欣苗? 來源/無冕財經(jīng)

支持房企融資的“第三支箭”射出，地產(chǎn)股沸騰，等待救援的地產(chǎn)大佬們又被賦予了一線生機。

但有的地產(chǎn)大佬泰然自若，他是星河集團掌舵人黃楚龍。在《2022胡潤百富榜》上，眾多地產(chǎn)富豪落榜，而他以650億的身家位列第61位，相比去年上升了32個位次。

黃楚龍，江湖人稱“龍哥”，深圳隱形富豪。他掌舵的星河集團，資產(chǎn)超千億，業(yè)態(tài)涵蓋地產(chǎn)、物業(yè)、投資等多個板塊。眾多民企偃旗息鼓之下，他治下的星河地產(chǎn)在公開市場逆勢拿地，還拿了幾個舊改項目。

但他本人極其低調(diào)，鮮少露面，有的只是他流傳已的“土話”：“你不好，我好個鬼”、“不賺錢，是犯罪”、“金杯、銀杯，不如客戶的口碑”……

此等環(huán)境下，財富上漲、逆勢擴張，不得不說一句：社會我“龍哥”。

有多少錢，辦多大事

黃楚龍兒子的婚禮，曾轟動深圳。

據(jù)稱，當(dāng)時黃楚龍包車請來500多名同鄉(xiāng)前來喝喜酒，且不收份子錢，反而給每人發(fā)了紅包；姜育恒、林子祥等明星助陣婚禮有現(xiàn)場，主宴會廳還通過衛(wèi)星信號傳輸婚禮現(xiàn)場實況。

這約摸是公開信息中，黃楚龍僅有的“高調(diào)”時刻。

被視為“深圳隱形富豪”，黃楚龍行事異常低調(diào)，鮮少出現(xiàn)在公開場合，也極少接受采訪。他執(zhí)掌下的星河集團，亦稱得上地產(chǎn)圈的異類。

在圈內(nèi)，星河“不愛借錢”的名聲傳得很開，這源于黃楚龍“有多少錢，辦多大事”的理念。這與多數(shù)房企“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、強擴張”的跑馬圈地策略截然不同。

▲星河集團創(chuàng)始人黃楚龍。

在他的治下，星河集團雖資產(chǎn)規(guī)模超千億，但負債卻極低，甚至被稱為深圳的“現(xiàn)金王”。

從一開始做住宅地產(chǎn)，到布局商業(yè)地產(chǎn)、金融，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)投，星河集團用了34年的時間，期間一直沒有上市，到現(xiàn)在也只將旗下的商業(yè)運營服務(wù)公司星盛商業(yè)（6668.HK）推向資本市場。

在這之前，他還因“不借錢，不上市”，被成為地產(chǎn)界的“老干媽”。

也正因此，外界難以知道其詳盡的經(jīng)營情況。

不過，從其發(fā)債主體星河實業(yè)（深圳）有限公司（下稱“星河實業(yè)”）可一窺其良好的負債情況。

手里有錢，短債壓力小。據(jù)聯(lián)合資信發(fā)布的星河實業(yè)2022年跟蹤評級報告，星河實業(yè)2021年現(xiàn)金短債比達5.4倍，過去三年（2019年-2021年），資產(chǎn)負債率保持在55%-57%的水平，且在債務(wù)結(jié)構(gòu)中，長期負債占比均在80%以上。

▲星河實業(yè)債務(wù)情況，無冕財經(jīng)制圖。

作為低杠桿的信奉者，市場上鮮有星河拿地沖規(guī)模的信息。

星河的拿地節(jié)奏并不猛。據(jù)克而瑞地產(chǎn)百強拿地榜單，2019年-2021年，星河地產(chǎn)僅在2020年以72.8億元的拿地金額上榜，排名第93，其他年份并未上榜。

與動輒千億的房企相比，星河地產(chǎn)的規(guī)模亦不起眼，2021年銷售規(guī)模才突破400億，在克而瑞2021年房企銷售榜單上排名第66。

不過，也是因為過往的“膽小”，現(xiàn)在的星河反而能逆勢拿地，保持經(jīng)營節(jié)奏。

去年，以國企為主導(dǎo)的深圳、廣州、南京第三輪集中供地中，星河均有收獲；舊改方面，接連拿下廣州荔灣區(qū)龍溪村、黃埔華甫荷村、南沙珠寶文旅小鎮(zhèn)二期（天益村、大穩(wěn)村）舊改，總投資額超270億。

2021年406.3億元的銷售額，同比2020年增長了16.42%，這在一眾房企業(yè)績下滑的情況下亦是不易。

“不賺錢，是犯罪”

“做企業(yè)不賺錢，不是犯錯誤，而是犯罪。”在規(guī)模論盛行許久的地產(chǎn)圈，黃楚龍更重視利潤。

為了實現(xiàn)利潤最大化，星河在布局上聚焦核心區(qū)位，甚至形成了“星河所到，必定中心”這樣的印象。

在深圳做地產(chǎn)起家，黃楚龍一開始就瞄準(zhǔn)了高端住宅的開發(fā)。2006年，星河丹堤熱賣，109套別墅賣出了9億，成為“深圳十大明星樓盤”之一，一舉樹立星河“高端樓盤開發(fā)商”的形象。

也是在2006年，深圳福田星河COCO Park購物中心開業(yè)，這個購物中心至今仍為深圳市地標(biāo)級商業(yè)，此后，星河在福田開發(fā)的商業(yè)綜合體深圳星河發(fā)展中心、麗思卡爾頓酒店等相繼面世。

據(jù)稱，黃楚龍在福田中心區(qū)的土地儲備之高，僅次于潮汕老鄉(xiāng)李嘉誠。而這時候的星河，已經(jīng)將版圖由住宅拓寬至商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、購物中心、酒店等。

這些核心區(qū)的物業(yè)，如今仍在為星河貢獻真金白銀。

比如，地處福田CBD、與地鐵無縫銜接的星河COCO Park，2021年出租率高達98.04%，全年租金收入就達3.08億元。這單個項目，就占星河實業(yè)旗下主要購物中心2021年總租金收入的48.2%。

整體上看，星河實業(yè)的主要收入來自深圳購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)租賃收入，2021年這一數(shù)據(jù)為13.69億元，占比77.56%，毛利率則高達76.77%。

▲星河實業(yè)部分商業(yè)運營數(shù)據(jù)，無冕財經(jīng)制圖。

另一表現(xiàn)，便是星河對舊改的偏好。舊改賺的是慢錢，資金需求大，但利潤也相對可觀。

星河在2004年就開始布局，據(jù)官網(wǎng)披露，公司目前在粵港澳大灣區(qū)運作項目超80個，已有50多個項目推向市場，累計更新改造面積超2000萬平方米。

▲星河部分城市更新經(jīng)典項目，圖片來自“克而瑞深圳”。

比如位于深圳光明區(qū)的星河天地項目，原是豐安舊工業(yè)區(qū)，總建面達60萬平方米。2018年首度開盤，至今仍在開發(fā)。

據(jù)克而瑞深圳數(shù)據(jù)，這個樓盤去年全年銷售額82.11億元，在深圳普通住宅銷售T0P10中排在第五，貢獻了星河地產(chǎn)深圳區(qū)域的大部分銷售額，占比71.52%。

略微超前半步

“做企業(yè)要順潮流而動，做產(chǎn)品要順市場而動，略微超前半步。”這是黃楚龍的另一經(jīng)營哲學(xué)。“超前”，講究搶占先機，把握機遇，而“略微”，則是“超前”的度，不能過分，防范風(fēng)險。

這點從星河業(yè)務(wù)布局節(jié)奏上可以看出。

在2005年開發(fā)星河COCO Park時，深圳福田中心區(qū)還沒有成規(guī)模的商業(yè)。而從星河COCO Park開始，星河開始在中心區(qū)布局商業(yè)地產(chǎn)，先一步在深圳建立起商業(yè)運營能力，同時期的萬科、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等，均難以與之匹敵。

2009年，星河便開始涉足金融領(lǐng)域，參股陽光保險集團，成為第一大股東。隔年，參股深圳市創(chuàng)新投資集團（深創(chuàng)投），成為僅次于深圳國資委的第二大股東；參股深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行，成為其第二大股東。

地產(chǎn)本就跟金融難分家，金融投資直接為星河地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)提供支持。

特別是參股本土創(chuàng)投“一哥”深創(chuàng)投，星河賺錢能力得到提升。參股第二年，深創(chuàng)投一份年度分紅方案曝光，星河分紅額度達到1.45億元。

此后，星河便跟著深創(chuàng)投試水投資，還成為中國最大的市場化母基金、靳海濤創(chuàng)立的前海母基金的LP（有限合伙人），也是國家中小企業(yè)發(fā)展基金的LP。

到2019年，星河直接將旗下的股權(quán)投資業(yè)務(wù)獨立出來，正式成立星河資本。隔年，星河又入股了另一家頭部創(chuàng)投機構(gòu)、同樣位于深圳的基石資本。

據(jù)官網(wǎng)信息，目前星河資本自有資金及基金管理規(guī)模超150億元；根據(jù)公開資料，星河資本被投的企業(yè)200余家，其中36家企業(yè)已成功IPO。

▲星河資本投資的部分企業(yè)，圖片來自星河集團官網(wǎng)。

把握機會，順勢而為，循序漸進。這一步，星河用了近13年，與地產(chǎn)圈內(nèi)另一跨界資本碧桂園創(chuàng)投相比，后者高舉高打，4年成形，風(fēng)格截然不同。

“地產(chǎn)+金融投資”的布局，讓星河切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成了“有備而來”，而這一布局又讓星河搶在眾多房企前頭。

標(biāo)桿是深圳·星河WORLD。以這個項目為起點，星河形成了“產(chǎn)城投融”的創(chuàng)新發(fā)展路徑，即以股權(quán)投資為紐帶、以金融賦能，孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)、培育新產(chǎn)業(yè)。

▲星河產(chǎn)業(yè)“產(chǎn)城投融”模式，圖片來自“產(chǎn)城觀察網(wǎng)”。

過往的投資布局以及產(chǎn)業(yè)資源積累正是這個項目做成的關(guān)鍵。

“星河產(chǎn)業(yè)成功運作的重點支撐在于股權(quán)投資。一方面，在股權(quán)投資行業(yè)的積累，為前期投入解決大量的資金需求，另一方面也為星河產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入積累大量的企業(yè)資源。”克而瑞分析稱。

具體到操作層面，星河以股東以股東身份對企業(yè)進行投資孵化，解決長期現(xiàn)金流的匹配外，又創(chuàng)新性地提出“租金/服務(wù)/產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”模式，把園區(qū)變成發(fā)掘投資項目和投后管理的載體。

深圳·星河WORLD亮相的2014年，星河產(chǎn)業(yè)集團正式成立。也是在2014年，房企才扎堆切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，星河又“略微超前半步”。

目前，星河產(chǎn)業(yè)布局近20城，運營及在建面積超180萬平方米，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在全國可排進前十。

“你不好，我好個鬼”

“龍哥”，這個透著江湖氣的名稱，是黃楚龍更為習(xí)慣的稱謂，而不是“黃總”。

黃楚龍的這股江湖義氣，滲透在他管理企業(yè)過程中。“做人要有義氣，做企業(yè)要有信譽”、 “你不好、我好個鬼”，是黃楚龍被熟知的口頭禪。

“進入碧桂園之后，別人問我的誠信特質(zhì)從何而來時，我說就是從龍哥那里學(xué)來的。”碧桂園總裁莫斌在星河集團30周年慶典上受邀講話時，如此說道。

莫斌說，在央企任職期間，他曾帶領(lǐng)中建五局承擔(dān)著星河項目的施工任務(wù)，“龍哥每次來開協(xié)調(diào)會時，首先會問我們兩個問題。一、我們有沒有按合同及時付施工款？二、星河人員對你們有沒有為難？有沒有吃拿卡要？”

在他看來，黃楚龍作為甲方，沒有盛氣凌人，而是先律己后律人，這是一種合約精神。

“金獎、銀獎，不如合作單位的褒獎；金杯、銀杯，不如客戶的口碑。”這也是黃楚龍的經(jīng)典語錄，星河由此在業(yè)內(nèi)積攢了不少好口碑。

草莽出生的黃楚龍在用人方面，也有自己的一套。“我是潮州佬，沒有文化。”早年，黃楚龍在多種場合毫不諱言自己書讀得少的遺憾。

在他看來，“錢財比不上人才，資金比不上智慧”，人力資源是星河的第一資源。但在人才選用上，又給自己定了“紅線”，即不孝、賭博、吸毒三種人不用的準(zhǔn)則。

看回星河的業(yè)務(wù)經(jīng)營，正如黃楚龍定下的“三不做”原則——控制不了不做，支付不了不做，變現(xiàn)不了不做，看似“膽小”，實則穩(wěn)扎穩(wěn)打，循序漸進。

相比高舉高打，黃楚龍更愛悶聲發(fā)大財，他的經(jīng)營哲學(xué)，值得一學(xué)。