作者/盧泳志?編輯/高巖?來源/野馬財經

在出售一套中國香港的豪宅之后，李嘉誠又來“抄底”，為“屯地大計”補倉。

今年下半年以來，受美聯儲度密集加息、英鎊貶值等影響，李嘉誠家族旗下長實集團(1113.HK)遭受重創。9月末，李嘉誠身家一夜縮水約100億元。

盡管如此，李嘉誠并未“躺平”，除積極回購股份，還于9月28日以207.66億港元出售中國香港半山波老道21號豪宅項目。

幾天之后，李嘉誠再次拿地補倉。10月5日，長實集團以46.01億港元獲得一宗位于中國香港新界的住宅用地。

兩個月后，12月15日，長實集團中標中國香港市建局皇后大道西/賢居里項目，其他入標的還有鷹君、富豪酒店、信置獨資、嘉華獨資、會德豐獨資及1家不知名發展商。

僅僅過了一天，一宗位于中國香港啟德的地塊于當日（12月16日）中午截標，包括長實集團在內的7間財團入標。

一位業內人士分析指出，當前中國香港樓市持續下行，再加上美元加息利空，投資開發房地產面臨貶值；但李嘉誠一貫有低谷期屯地計劃，坐等地價升值是其投資房地產的主要途徑之一，這次李嘉誠或將又大賺一筆。

是“屯地”？還是看好樓市？

在嘗盡“屯地式”獲利的甜頭后，李嘉誠開始積極補倉，在過去三個月內，連續在中國香港斬獲地塊或者項目。

10月5日，中國香港地政總署公布，長實集團以46.01億港元獲得一宗位于新界屯門青山公路—大欖段的屯門市地段第561號的用地。

該地塊為私人住宅用途，總面積約36.29萬平方尺，最高樓面面積可達130.64萬平方尺，預計可以提供2020伙。

長實集團執行董事趙國雄表示，集團一直積極參與投地，全因對中國香港地產市道前景極具信心，對于今次投得屯門青山公路大欖段地皮表示十分興奮。

趙國雄進一步指出，由于地皮面積大、建筑上有一定難度，該項目投資總額預計超逾130億港元。

兩個多月后，12月15日，長實集團再次中標中國香港市建局皇后大道西/賢居里項目，該項目估值近12.15億至14.58億港元。

該項目的主要規劃意向為透過重新規劃現有公眾休憩用地以理順土地用途及布局，提供一個臨向皇后大道西的公眾休憩用地。另外，項目將提供約189個住宅單位及平臺低層用作商業/零售用途。

資料顯示，上述項目的中標財團，須按發展協議中列明的標準與品質、可持續發展和智能系統要求，興建新發展項目，當中的賢居里社區及公眾休憩用地，將會原地重置融入未來的發展項目。

來源：中國香港市區重建局

對此，長江實業執行董事吳佳慶表示，對中標中國香港市區重建局項目感到欣悅，該項目是罕見的港島中西區優質地皮，加上附近型格小店及潮流餐飲食肆林立，港鐵站亦信步可達，預料落成后將廣受年青上班族及專業人士歡迎。

僅僅過了一天，長實集團的身影再次出現另一個項目的競標現場。

12月16日，啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤于當日中午截標，至少有7間財團入標，包括旭日國際、長實、嘉華國際、恒地、南豐獨資及2家不知名公司。

上述地皮為本季度規模最大之官地，總面積約21.44萬平方尺，最高可建面積141.8萬平方尺，市場估值為113.4億至148.89億港元。

另外，此項目在改劃前曾流標，是次以商住綜合發展重推應更具吸引力，惟考慮到近期市場氣氛及投資額較龐大，期望政府能按市況反映在底價，避免流標風險及影響未來供應。

旭日國際地產開發部董事總經理李炳余表示，是次獨資入標，認為地皮位置良好，對未來發展有信心，而地下商場聯通可以帶來機遇。

對于李嘉誠拿地，昔日地產大佬馮侖曾表示：在內地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實實地做了不少房地產項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。

“囤地”獲利挽回60億損失

由于英鎊和歐元大幅貶值，重倉歐洲市場的李嘉誠家族企業遭受重創。

9月23日，英國政府推出50年來最大減稅政策，結果導致英國遭遇股債匯“三殺”，英鎊兌美元一度走下1.04關口，債市場出現“拋售潮”，股市大跌。

彭博億萬富翁實時指數顯示，9月26日，李嘉誠擁有267億美元（約1912.41億元）身家，而前一天李嘉誠身家為281億美元（約2011.76 億元），一天之內蒸發99.35億元。

來源：長實波老道21號公眾號

在經歷了身價大幅縮水后，9月28日，長實集團公告稱，將以207.66億港元（約190.5億元）向新加坡金融機構Sino-Suisse出售中國香港物業項目，其中包含波老道21號豪宅項目未售出部分。

波老道21號（21 BORRETT ROAD）位于中國香港西半山豪宅地段，是中國香港知名的超級豪宅項目之一，曾被長實集團主席李澤鉅稱為"一級靚地"。

長實集團表示，出售項目令公司得以變現有關發展項目投資，買方貸款將有助交易完成，公司預期出售所得收益約為63億港元（約57.79億元），所得款項凈額將用作集團一般營運資金用途。

2011年6月，長實集團以116.5億港元購入波老道地皮，每尺樓面地價為26763港元，創下當年中國香港第二高價紀錄。

自從2011年被長實集團買下，該項目經歷10年才正式以現樓面市，和10年前地價相比，目前樓面均價上漲超過10倍。

在公開報道中，波老道21號最近一次成交是今年6月份，成交2套，合計近4億港元（約3.67億元）。其中，成交的一套波老道21號小區第1期20樓1室，作價2.7億元，套內面積約273.6平方米，按成交價計算，其單價達98.69萬元/平方米。

有業內人士認為，采用“囤地式”的漫長開發模式是李嘉誠長實系的一大特點，這也讓其公司運用這種方式獲利不少。

對于李嘉誠長實系的囤地行為，《華夏時報》曾報道稱，多年來“長和系”在全國近十個城市十余個項目，均通過“蝸牛式”開發方式，延長土地開發周期從6年到10多年不等。

面對外界質疑，長實集團曾公開回應表示，長實國內的地產項目一直根據法規及所有政府程序進行，開發緩慢，實有所誤解，而出售項目也屬于地產商正常商業行為。

李嘉誠的資產騰挪術

近年來，李嘉誠一直在拋售內地和中國香港的資產。據不完全統計，包括出售香港中環中心、屈臣氏股權等交易在內，李嘉誠賣掉的資產規模金額至少已經超過2500億元。

自2020年以來，李嘉誠在海外也開啟了“賣賣賣”模式，涉及交易金額逾千億元。

2020年以來，長實集團先后多次出售海外業務及資產，涉及能源、通訊、房地產、電力、飛機租賃等板塊，其中包括被李嘉誠稱為“一生最成功的投資之一”的赫斯基能源。

2022年3月，長實集團宣布以7.29億英鎊(約60億元)出售持有的英國倫敦辦公樓。長實從該出售事項獲得的預期收益約為1.08億英鎊(約8.96億元)。

除此之外，今年7月，長實集團曾接近完成150億英鎊（約1168.13億元）出售英國電力公司的交易，但由于最后時刻提價，整個出售計劃最終告吹。

在出售的同時，李嘉誠始終沒有停止新的投資。2021年，長實集團通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發。

今年5月，李嘉誠更是自2012年后時隔十年再次出現在內地土拍市場。在廣州白云區的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標，但最終并沒有競得。

據早前公布的一份清單，長實集團在中國內地仍持有的物業市值達1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發展的物業市值為315.73億元。

來源：長實集團財報

之所以如此操作，分析其年報數據便可窺知一二。年報顯示，2021年，長實集團總收入為620.94億港元，其中物業方面為主要營收，物業銷售達到377.6億港元，物業租賃為65.43億港元，還包括酒店及服務套房業務為26.91億港元，物業及項目管理為8.16億港元，英式酒館業務為142.84億港元。

不論物業銷售還是物業租賃，中國香港及內地均所占比重較大。物業銷售業務中，中國香港物業銷售額為157.24億港元，內地物業銷售金額為217.22億港元，海外物業銷售金額為3.52億港元。物業租賃方面，中國香港為43.52億港元，內地為5.71億港元，海外為7.38億港元。

作為中國香港首富，李嘉誠的商業動作一直備受市場關注。今年以來，李嘉誠動作頻頻，有聲音指出“李嘉誠要逃離英國”“李嘉誠回來了”。

李嘉誠之子、長實集團主席李澤鉅則回應稱，賣樓是日常業務和本業，并不存在撤資。他說，內地及中國香港是集團的家鄉，存在感情因素，但仍會關注投資回報。

對于李嘉誠的投資，新加坡國父李光耀曾如此評價：李嘉誠的帝國制造了無數商品，卻沒有一件世界級的品牌，他投資地產、收購港口、買下電力公司，全靠的是壟斷和結盟，他富可敵國，卻對經濟發展和社會進步沒起到什么作用。

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