來源/樂居財經? 作者/張林霞

就在剛剛過去的元旦，陽康的年輕人，紛紛涌入街頭，走進商場，迎接著充滿希望的2023年，新的一年正在朝著好的方向發展。

同樣，2022年艱難的房地產行業，在利好政策的加持下，2023年底樓市也將走出底部，走向新生。

2022年，受整體市場持續低迷影響，房企的銷售業績普遍下滑。

整個2022年，房地產各項指標走出了一條持續下滑的曲線。國家統計局數據顯示，2022年1-11 月，房地產開發投資同比下滑9.8%，其中11月單月同比下滑19.9%；商品房銷售額同比下滑26.6%；房企到位資金同比下滑25.7%，11 月單月同比下滑35.4%。

據克而瑞數據顯示，2022年房企銷售額在千億以上規模的只剩下20家。其中排名第20位的遠洋集團銷售金額剛剛跨過千億門檻。而2020年巔峰時期，行業內的千億房企數量為43家。2021年數據與2020年持平，僅在2022年一年，千億房企數量直接腰斬。

經濟學家任澤平在其2023中國經濟十大預測中表示，房地產將步入存量分化時代，區域分化、房企分化、地段分化等將日益明顯，都市圈城市群時代來臨，房地產稅替代土地財政是大勢所趨。

這意味著在中期將進入洗牌階段，其慘烈程度參考當年的紡織、家電，剩 者為王，預計90%的房企將被淘汰或兼并。

毋庸置疑，站在行業拐點上，房地產要走向健康發展，開辟“第二增長曲線”就顯得尤為重要。可以說“第二增長曲線”是房企重要的發展方向。

早早開辟了“第二增長曲線”的地產房企有碧桂園、萬科、龍湖、萬達等。在這一領域已經獲得了長足的發展，為企業的營收貢獻了力量。

表現得比較亮眼的是龍湖集團，2022年上半年，龍湖包含商業投資、租賃住房、物業管理等在內的經營性業務收入首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。

早已剝離地產業務的萬達，巧妙地避開了此輪地產危機，并且在卡塔爾世界杯上狂砸59億元，賺足了“眼球”，萬達商管也在2022年年10月底第三次遞交招股書，上市在即。

2022年土拍市場熱度回落，房企拿地積極性不高，一些城市拿出優質地塊亦無人問津。TOP 100企業拿地總額12975億元，同比下降了48.9%，全年整體拿地低迷。

此外，土拍的城市分化還在加劇，房企聚焦核心城市，北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥土拍熱度相對較高。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，由于2022年拿地重點開始向熱點城市靠攏，“馬太效應”會逐步體現，2023年不同城市的市場分化更為明顯。

從2022年22城拿地分布來看，地方國資拿地金額占比為42.0%，超過了央國企的37.4%，民企僅為15.8%。國央企和城投公司依然是拿地主力軍，民企拿地的積極性不強。受到資金壓力的影響，民企除龍湖之外，基本在土拍市場上消失。

2022年以來，房地產市場調控政策重心從降產能、去杠桿、防炒房，轉移到提信心、化風險、促需求等方面。

在一系列利好政策的刺激下，未來，房地產的大環境向好，毫無疑問，優質頭部房企、拿地補倉的企業以及綠檔企業更容易生存下來。

展望2023年，房地產市場很大程度上將會整體向好，房企的生存和經營環境也會得以改善。

一方面，隨著住房改善消費支持政策的進一步深化和落地，房地產市場逐漸解凍，不動產的流動性將得以改善。另一方面，在信貸融資、債券融資和股權融資的政策支持下，開發商尤其是優質頭部房企保交樓工作、債務清償等順利推進。

此外，可以預見的是，在資金回籠周期趨于常態化后，土地市場也將一改低迷態勢。