來源/丁祖昱評樓市

物管作為近幾年增長速度最快的“第二增長曲線”，在2022年這一年迎來價值回歸。

變化最大的，莫過于資本市場表現。過去一年，物業股價和估值超跌觸底。

根據克而瑞物管監測數據顯示，截止2022年12月31日，上市物企股價均值較年初整體下跌超過30%，61家上市物企僅有4家企業股價較年初或上市首日有所上漲。

伴隨著股價下跌，61家上市物企總市值均值下跌26%左右。

與此同時，物業股估值跌至歷史低位，并于2022年10月31日，估值降至歷史最低值，僅為8.44倍。

在經歷了大起大落之后，物管行業資本市場形成了新的格局。

物業板塊與房地產板塊唇齒相依。

2021年以來，在宏觀經濟環境及房企信用風險暴露影響下，房地產板塊持續下挫，物業股也隨之下滑。

2022年，物業股持續下探。克而瑞物管數據顯示，61家上市物企股價均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整體跌幅達30.47%。

截止2022年12月31日，61家上市物企股價較年初或上市首日上漲的物企只有4家，分別為德商產投服務、華潤萬象生活、萬物云和華發物業服務，其中德商產投服務較年初漲幅最高，為10.91%。

也就是說，2022年有超過9成的上市物企，股價均較年初或上市首日下跌。

截止2022年12月31日收盤，61家上市物企每股股價排在前三位的是萬物云、保利物業和華潤萬象生活。

物業股下挫，一方面擠去前期物業股價泡沫理性回歸，另一個很重要的原因是受房地產企業股價暴跌牽連。

為提振資本市場信心，物企發起了多輪自救，包括回購、分紅、股權激勵，11月份受房地產融資政策“三支箭”等政策提振，物業股才開始觸底反彈。

市值方面，截止2022年12月31日，61家上市物企總市值較年初上漲的只有8家，其中德商產投服務、華潤萬象生活和華發物業服務市值漲幅排在前三，漲幅均在15%以上。

61家上市物企中，仍有超八成物企市值較2022年年初縮水。

其中，碧桂園服務較2022年初縮水接近700億元，而正榮服務市值創最大跌幅達到了83.47%，此外有15家物企市值跌幅超過50%，年內新增的6家上市物企市值較上市首日均出現小幅下跌，跌幅均在10%左右。

如若剔除今年上市的6家上市物企以及市值增長的8家物企，47家上市物企年末市值較年初蒸發了1548億元。

2022年物業股暴跌，估值也出現大幅下挫，在經歷了歷史最低點以后，年末估值有所回調，但整體仍處于低位。

自2014年首家物企上市以來，物管行業在資本市場歷經價值初建、資本熱潮和理性回歸的三大代表性階段。

2021年可以說是物管行業轉折點，這一年房地產主業深度調整影響下，物業行業經歷快速回調，2021年初物業板塊PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值開始掉頭下行，7月底物業板塊PE首次下滑至30倍以下，下半年PE均值較上半年縮水近四成。

進入2022年，物管行業估值并沒有迎來實質性改變，反而持續大幅下挫，并于10月31日，物業股估值降至歷史最低，僅為8.44倍。

好在2022年11月，房地產融資政策“三箭齊發”，加速房地產市場回暖，民營房企信用風險緩釋，這也成為重建行業信心和物業股估值修復的關鍵。11月1日以來，物業板塊PE已由8.74倍回升至10.94倍，物業股觸底反彈，將有望逐漸回升至合理的估值范圍。

整體而言，地產穩仍是物業股估值修復的關鍵。

物業股低迷表現，從側面壓制了物業企業上市的熱情，2022年只有3家物企遞表，6家成功上市，尚有6家物企在排隊中，目前來看，物企上市格局已基本形成，民企經歷了一段上市高光時期，未來央國企將成為物管行業上市主力，而資本市場也更加青睞高信用和穩定性強的央國企。

物業股估值修復關鍵還要穩地產，11月以來受地產板塊政策提振，物業股估值已出現觸底反彈跡象，后續隨著房地產行業企穩、行業獨立發展能力提升，抗風險性增強，物管行業將有望在隨后逐步回歸到行業合理的估值范圍。

不可否認的是，物管企業估值的整體修復，還將需要很長一段時間。