來(lái)源/翠鳥資本

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作為紅極一時(shí)的家居賣場(chǎng)老大哥，紅星美凱龍近期爆出商戶因?yàn)樯虉?chǎng)顧客流量少要求減免租金而停業(yè)的鬧劇。而作為背后的上市公司，美凱龍（601828.SH）的控制權(quán)也被轉(zhuǎn)手賣出。

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1月8日，美凱龍發(fā)布關(guān)于籌劃控制權(quán)變更事項(xiàng)的進(jìn)展公告稱，其控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱紅星控股）正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。

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1月13日晚，建發(fā)股份（600153.SH）發(fā)布公告稱，公司經(jīng)過(guò)審議并表決，通過(guò)了《公司關(guān)于現(xiàn)金收購(gòu)美凱龍29.95%股份并簽署股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的議案》。

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根據(jù)公告，建發(fā)股份同意公司按以下條件實(shí)施收購(gòu)美凱龍A股股份，并與紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司、車建興簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。

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此前就有分析指出，美凱龍目前最核心的問(wèn)題是母公司紅星控股債臺(tái)高筑，且面臨明顯的流動(dòng)性危機(jī)。而作為紅星控股旗下最重要的子公司，美凱龍亦將受到母公司危機(jī)的沖擊。

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即將易主控制權(quán)的美凱龍，目前的難題是沉重的債務(wù)。即使有建發(fā)股份接手，但如果美凱龍的商業(yè)模式才是核心束縛，如果經(jīng)營(yíng)情況依舊，短期來(lái)看，仍難擺脫困境。

擴(kuò)張模式難繼，業(yè)績(jī)下降明顯

買地、蓋房、出租，靠著這個(gè)模式，紅星美凱龍的擴(kuò)張持續(xù)了20年。

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早在1999年，紅星美凱龍的創(chuàng)始人車建新自己買地，自建商場(chǎng)，并在2000年開設(shè)了第一家紅星美凱龍國(guó)際家具廣場(chǎng)。

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在接下來(lái)的時(shí)間里，靠著模式復(fù)制，紅星美凱龍持續(xù)通過(guò)自建物業(yè)、并購(gòu)重組、管理輸出等模式加速擴(kuò)張。

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但這種買地建商場(chǎng)的模式，一個(gè)弊端就是資產(chǎn)太重，現(xiàn)金流問(wèn)題會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生極大拖累，一單遇到行業(yè)寒冬，或是經(jīng)濟(jì)低迷，亦或是現(xiàn)金收緊，就會(huì)遭受到較大沖擊。

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“三條紅線”政策下地產(chǎn)開發(fā)無(wú)法再通過(guò)高杠桿模式拿地，業(yè)務(wù)模式無(wú)以為繼。同時(shí)，隨著近年地產(chǎn)行業(yè)的連番調(diào)控，以及疫情對(duì)線下實(shí)體店帶來(lái)的影響，美凱龍的賣場(chǎng)生意也開始遭受沖擊。

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2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)發(fā)布的《告紅星美凱龍賣場(chǎng)通知書》顯示，紅星美凱龍位于武漢的五大賣場(chǎng)，自12月24日開始統(tǒng)一關(guān)停店面，不再營(yíng)業(yè)。安徽阜陽(yáng)紅星美凱龍的商戶同樣效仿武漢的做法，要求商場(chǎng)給予支持。

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商戶停業(yè)原因很簡(jiǎn)單，就是生意慘淡，希望紅星美凱龍能為商戶降租減壓，但溝通無(wú)果，因此選擇停業(yè)。

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近年來(lái)，美凱龍的業(yè)績(jī)整體處于下滑態(tài)勢(shì)。由于2019年下降幅度較大，2021年業(yè)績(jī)稍有回升，但并不明顯。2019年至2021年，美凱龍分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入164.69億元、142.36億元和155.13億元，分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)44.8億元、17.31億元和20.47億元。

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2022年三季報(bào)顯示，美凱龍前三季度營(yíng)收為104.84億元，同比下滑7.67%；凈利潤(rùn)為13.18億元，同比下滑36.17%。、

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其實(shí)，美凱龍也意識(shí)到了重資產(chǎn)模式的弊端，并提出“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”戰(zhàn)略，積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但效果并不明顯。

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羊毛出在羊身上。

美凱龍面臨的最大難題，主要集中在商場(chǎng)客流量不行，商戶掙錢效應(yīng)不佳，自然難以形成正向循環(huán)。

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此前，為支持商戶及家居建材行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，美凱龍?jiān)谌ツ?月底主動(dòng)發(fā)布減免自營(yíng)商場(chǎng)商戶租金及管理費(fèi)的公告，彼時(shí)公司測(cè)算對(duì)營(yíng)業(yè)收入的累計(jì)影響不超過(guò)5億元。

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去年10月底，美凱龍披露公司自有商場(chǎng)租賃及管理費(fèi)收入環(huán)比出現(xiàn)下滑。公司表示2022年9月自有商場(chǎng)的合計(jì)合同租賃及管理費(fèi)收入較較8月下滑5300余萬(wàn)元，下滑比例為8.81%。下滑的原因主要是公司自2022年9月初起對(duì)部分減免符合條件的自營(yíng)商場(chǎng)部分商戶相應(yīng)減免了租金及管理費(fèi)，引起租金下滑。

負(fù)債規(guī)模高累，車建興選擇“斷臂”

主營(yíng)業(yè)務(wù)乏力，讓美凱龍的現(xiàn)金流狀況趨緊。

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公司三季報(bào)顯示，截止2022年9月30日，美凱龍的總資產(chǎn)1336.35億元，總負(fù)債760億元。其中，貨幣資金為57.38億元，短期借款22.75億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債73.42億元，短期償債存在一定缺口。2022年前三季度，美凱龍僅利息費(fèi)用就高達(dá)18.99億元，接近毛利總額。

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作為美凱龍的創(chuàng)始人，車建興的紅星控股面臨壓力更大。

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截止2022年上半年末，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元；其中，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。

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紅星控股的資金短缺已有時(shí)日，兩年前便開始出售資產(chǎn)。

紅星控股先后以40億元出售了旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要運(yùn)作平臺(tái)紅星企發(fā)70%的股權(quán)，以23.12億元出售7家物流子公司全部股權(quán)給遠(yuǎn)洋集團(tuán)，以6.96億元出售美凱龍物業(yè)80%股權(quán)給旭輝永升服務(wù)。

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可見，將美凱龍的控制權(quán)轉(zhuǎn)出，是車建興的無(wú)奈之舉。

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根據(jù)協(xié)議，建發(fā)股份擬收購(gòu)美凱龍13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%，收購(gòu)對(duì)價(jià)不超過(guò)63億元，收購(gòu)方式為通過(guò)協(xié)議方式現(xiàn)金受讓標(biāo)的股份。

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本次簽署的協(xié)議僅為框架協(xié)議，本次交易最終交易價(jià)格等具體事項(xiàng)將由交易各方進(jìn)一步協(xié)商確定。

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同時(shí)，美凱龍表示，本次交易各方未簽署正式股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，尚處于意向協(xié)議 階段。最終能否簽署正式股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議及具體交易方案內(nèi)容仍存在重大不確定性， 請(qǐng)投資者注意相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

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然而，即使控制權(quán)易主，美凱龍的業(yè)務(wù)難題依然待解。