來源/丁祖昱評樓市

房地產市場再傳利好消息，住房租賃企業融資難的問題有望得到解決！

2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》。

《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共17條。

主要包括以下內容：

一是加強住房租賃信貸產品和服務模式創新；

二是拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道；

三是加強和完善住房租賃金融管理。??

這是2023年開年以來，住房租賃市場迎來的首個重磅級支持政策，且明確了將支持規模化經營、長期經營的住房租賃企業發展，覆蓋面由保租房擴展至所有租賃住房，其中就包括市場化長租房。

經營性物業貸款，首次向住房租賃行業開放

對于住房租賃企業而言，盈利是最大難題，即使是頭部企業，也沒有辦法拿到長期、低成本的資金。此次《意見》最大的亮點便是解決住房租賃企業融資難的問題，助力住房租賃企業融資的同時也加快了住房租賃企業商業模式創新。

同時，明確將開發建設貸款和經營貸分開，明確經營性貸款可用于置換物業前期開發建設貸款，這對于重資產企業而言，資金變得更加靈活；與此同時，經營性物業貸款將首次向住房租賃行業開放，對于輕資產企業在運營環節也有一定的扶持。

具體來看：

1、支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，期限一般3年，最長不超過5年；

2、鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年；

3、支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。對住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

這也意味著，無論是創業系、房企系還是酒店系住房租賃企業，無論是新建類還是改建類的模式都能在融資上獲得助力。而加強信貸精準投放，對住房租賃企業的現金流可以起到較大改善作用。

“金融17條”的第二大亮點還在于，拓寬住房租賃企業的融資渠道，多元化住房租賃企業的投融資渠道。

《意見》支持商業銀行除了發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，還創新住房租賃擔保債券(Cover Bond)，穩步發展房地產投資信托基金(REITs)，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。特別是在房地產投資信托基金(REITs)方面，《意見》提出，穩步推進REITs試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。

實際上，租賃行業自身的金融屬性和資產屬性，最終都會回歸到居住屬性和民生屬性，金融支持的最終目的也是大力發展長租房市場，推進保障性住房建設，構建“租購并舉”的住房制度。

此次《意見》重心之一是加強和完善住房租賃行業的金融管理，這也給長期深耕的租賃企業打了一劑“強心針”。政策對住房租賃行業發展的進一步把關，加大融資的同時對企業主體在資質、品質、運營的規范性和穩定性方面有著嚴格的要求，這既保護了投資者，也對行業的高質量發展起到了激勵與約束的雙重作用，都是從根本上保證行業和企業發展的可持續性。

資金用途有待進一步細化

近期住房租賃行業政策最大的變化是，顆粒度不斷變細，“組合拳”疊加效應逐步釋放。政策重心從“市場監管→權益保障→租賃供應→金融支持”轉變。

實際上，政策對住房租賃行業的支持會更好地發揮市場‘穩定器’的作用。

例如2021年以來住房租賃近年租賃住房相關政策出臺頻繁，發布量逐年上升。僅僅2022年中央及地方已發布263條相關政策。2023年開年以來，中央及地方住房租賃相關政策也達20多條，這些政策在增加租賃市場有效供給，改善租賃供需失配，提高租房生活品質，平穩租金價格，促進住房消費健康發展等具有實質性的積極作用。?

而此次《意見》的推出，對租賃企業的發展注入了很大的信心。

在我們與租賃企業的溝通中，企業方面認為《意見》充分考慮了住房租賃企業的發展模式，能夠為住房租賃企業提供有力的金融支持，對行業、對企業都是重大的利好。

魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎告訴我們，過去，住房租賃企業通常只能申請中長期流動資金貸款，貸款期限一般不超過3年，而《意見》將非自有產權房的貸款期限放寬至5年，為企業提供了更多自由。

但上述負責人也提出，過去，住房租賃企業申請的貸款用途限制較多，希望《意見》能進一步明確住房租賃經營性物業貸款的資金用途，讓企業在用途規范內，發揮資金的效用。

上海城方租賃住房運營管理有限公司總經理陳遠平也表示，“金融17條”相當于租賃住房市場也拿到了一個類似于商品房發展金融助推的入場券，后續還是要看落地情況，如果落實到位，企業能夠獲得實質性信貸支持，行業將迎來專業化、規范化時代。

另據媒體報道，包租模式下如何確定貸款額度，具體評估方案還需要細則來約束，部分長租公寓運營商對貸款利率也頗為關注。

根本上來講，住房租賃市場發展還要依托于“租售同權”的落實和完善，只有租跟售是同等權利，住房租賃市場才能得到真正長足的發展，這也是租賃企業能長久發展的重要支撐。

REITs將成為租賃行業發展的最大動力

租賃企業融資難或許是此次《意見》出臺的一大背景。

從數據上來看，近期住房租賃企業不論是股權融資還是債權融資都處于低迷的狀態。2022年股權融資和債權融資屈指可數，其中過去一年僅一家企業獲得股權融資。

2022年行業整體共發行了8宗住房租賃專項債，總發行規模63.5億元，同比2021年下降了48.65%，發行企業主體也是以國企為主。

值得注意的是，ABS及類REITs的整體發行金額大幅回升，2022年整體發行金額是2021年的4倍多；新增了保租房REITs和住房租賃基金，發行規模分別為50.055億元和300億元。2022年公募REITs、類REITs融資熱度上升。

未來REITs將成為租賃房發展的最大動力。

進入2023年，保租房REITs也迎來新的突破。2023年1月4日，上海城投保障性租賃住房公募REITs已啟動，2023年2月7日，國泰君安、華夏基金中標該項目的基金管理人。

而隨著“金融17條”落地實施，穩步推進REITs試點工作，將為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供優質的退出渠道。這在一定程度上能使企業快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進租賃住房市場實現“投融建管退”循環生態圈，推動住房租賃行業穩定發展。

此次《意見》對租賃企業而言，無疑注入一劑“強心針”。無論是解決住房租賃企業融資難，多元化住房租賃企業融資，還是加強完善住房租賃行業的金融創新，都將利好機構化住房租賃企業的可持續發展，保持穩定、持續的現金流，推動租賃企業實現盈利。

本質上來講，金融支持的最終目的也是為了大力發展長租房市場，推進保障性住房建設，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴的問題，也有利于從供給端有效抑制房價過快上漲、促進房地產市場平穩健康發展。