撰文|蜜妹? ?來源|閨蜜財經(jīng)

據(jù)港交所官網(wǎng)披露，3月13日，中億基業(yè)控股有限公司（簡稱：中億基業(yè)）向港交所主板遞交上市申請，國泰君安國際為其獨(dú)家保薦人。2021年5月11日、2022年4月19日，該司也曾遞表港交所。

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中億基業(yè)何許人也？其前身要追溯到中房集團(tuán)。

1991年，中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開發(fā)總公司成立，主要從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等。

1994年，中房銀川總公司改制為有限責(zé)任公司，即如今的寧夏中房實(shí)業(yè)，開始在銀川發(fā)展住宅物業(yè)。

寧夏中房實(shí)業(yè)的董事長方陸1962年10月出生，1985年畢業(yè)于原寧夏大學(xué)中文系，畢業(yè)后留校任職于教學(xué)研究科。

此后方陸報考公務(wù)員，從科員一直到銀川高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長，負(fù)責(zé)整個開發(fā)區(qū)的招商和項(xiàng)目審批。

1994年，32歲的方陸辭職下海，2000年加入中房，直到成為企業(yè)掌舵人。中億基業(yè)，則是寧夏中房實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的母公司。

根據(jù)中億基業(yè)最新招股書介紹，截至2022年12月31日，該司擁有42個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積6626987平米，其中37個項(xiàng)目由其附屬公司開發(fā)、5個項(xiàng)目由聯(lián)營公司開發(fā)。

從銷售額來看，中億基業(yè)是當(dāng)之無愧的寧夏樓市“一哥”。根據(jù)中指院資料，其2022年在銀川的所有開發(fā)商中排名第一，且自2014年至2021年連續(xù)八年在銀川及西寧的所有開發(fā)商中排名第一。

中指院數(shù)據(jù)里蜜妹看到，2022年寧夏中房全年銷售額約為151.6億元，排名105位。

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營運(yùn)方面，2020-2022年，中億基業(yè)的營收分別為56.36億元、129.45億元、115.16億元。2021年增長明顯，或許和2020年低基數(shù)有關(guān)？2022年略有下跌，也與大的行業(yè)背景不無關(guān)系。

從收入構(gòu)成里蜜妹看到，這兩年中億基業(yè)的營收越來越集中在住宅的開發(fā)和銷售，商業(yè)、停車場的銷售收入占比有降低趨勢。另外的物業(yè)租賃服務(wù)、管理咨詢及其他服務(wù)占比也越來越少，到了2022年幾乎可以忽略不計。

中億基業(yè)被稱為“西北一哥”，這和他長期深耕寧夏、青海等地不無關(guān)系。

如下圖招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，其在寧夏、青海兩地的土地儲備占比分別為52.0%、40.1%，二者加起來占比高達(dá)92.1%，一方面體現(xiàn)出該司在兩地的行業(yè)地位，另一方面，濃厚的區(qū)域色彩對于其后續(xù)發(fā)展，以及在資本市場的表現(xiàn)可能會形成掣肘。

盈利能力上，中億基業(yè)2020-2022年的表現(xiàn)比較波動，2021年增長最高，毛利從前一年的17.93億元增長到31.98億元，但2022年下降到28.26億元。

凈利亦然，2020-2022年分別是8.71億元、13.84億元、13.00億元，2022年微降。

上述時間段內(nèi)，中億基業(yè)的毛利率呈下降趨勢，分別是31.3%、24.5%、24.4%。主要是由于土地使用權(quán)成本較高，以及交付室內(nèi)精裝工程的物業(yè)比例增加。

現(xiàn)金流來看，和前兩年擴(kuò)張、買地不同，2022年中億基業(yè)花錢變少了，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正。但投資、融資活動的現(xiàn)金流量凈額都為負(fù)值，分別是-1.75億元、10.63億元。

因?yàn)橘I地收緊等，2022年中億基業(yè)的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比略有增加，為26.66億元。

2020-2022年間，中億基業(yè)均并沒有債務(wù)與權(quán)益比率，因?yàn)楝F(xiàn)金多于借款。不過早期招股書顯示，2018-2020年，中億基業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.66%、91.68%、91.84%，大大高于行業(yè)平均水平。

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另外提到中億基業(yè)，不得不說的就是業(yè)內(nèi)大佬萬科，二者“緣分頗深”。

2017年，中億基業(yè)的附屬公司“中房萬科實(shí)業(yè)”成立，作為與萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略合作平臺。如其所述：可利用萬科集團(tuán)的全國網(wǎng)絡(luò)、市場聲譽(yù)、財務(wù)實(shí)力及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，鞏固其市場地位；當(dāng)進(jìn)入新的地理區(qū)域或當(dāng)?shù)厥袌鰰r，通過與萬科集團(tuán)的合作可以降低相關(guān)風(fēng)險。

萬科則可利用其在西北地區(qū)的當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)及市場聲譽(yù)，縮短其進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌龅倪m應(yīng)期、降低與監(jiān)管部門的溝通成本、提高利用當(dāng)?shù)刎攧?wù)資源的效等。

從區(qū)域拓展角度來說，這確實(shí)雙贏。而這些年來，中億基業(yè)營收當(dāng)中，和萬科合作的收入占比也越來越大。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年，中房萬科實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)的總收益分別為1209.4百萬元、7972.3百萬元、5798.1百萬元，分別占相關(guān)期間該司總收益的21.5%、61.6%及50.3%。

截至2022年末，中房萬科實(shí)業(yè)擁有位于銀川及西寧的9個開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積2,94,534平米。

和大佬合作是好事，但過分依賴大佬的合作，也有潛在風(fēng)險。目前來看，中億基業(yè)的營收中大概半壁江山都來自和萬科合作。雖然招股書里也說了：就中國西北以外的潛在項(xiàng)目而言，萬科集團(tuán)已表示愿意與他們合作。但是失去了深耕本地這一最大優(yōu)勢，雙方在外地的合作是否能順利進(jìn)行，還是未知數(shù)。

另外值得注意的是，中億基業(yè)與萬科或其他第三方開發(fā)的物業(yè)的毛利率總體低于其單獨(dú)開發(fā)的物業(yè)毛利率。比如2020、2021年，中房萬科毛利率為10.6%和19.8%，由中億基業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目毛利率為35.9%和32.1%。

此次第三次遞表港交所，中億基業(yè)部分?jǐn)?shù)據(jù)似乎“美化”了一些，但核心問題依然存在，比如依賴西北，和萬科“綁定”加深、毛利率降低等等，能否順利上岸，仍有懸念。