來源/地產知識橘

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昨天，最新的統計局數據出爐了。

雖然房地產開發投資額還在降，銷售規模同比數據也沒能轉正，但比起去年年底，這兩個關鍵指標怎么看都步入了上升通道。

而前幾天的重磅發布會上，對支持經濟復蘇所釋放的政策信心，也是蠻堅定的。

接下來，無論是房地產行業，還是整個經濟大環境，最重要的主旋律，就是擼起袖子加油干。

要干活就得有錢。回頭看看資本市場，也已經有了暖意——

“第三支箭”塵埃落定后，短短四個月，就有30多家房企扎堆公布定增預案。

而我們在融資方案中，發現了一些有趣的小細節。

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定向增發，顧名思義，就是向特定的投資者發行新的股份，籌錢。

目前參與定增的企業，既有天地源、福星股份這樣的中小型房企，也有保利、萬科、招商蛇口這類行業巨擘。

募資金額根據自身資質和體量有所不同，通常是幾十億元到一百多個億——

與動輒數百億的銀行授信相比，這個金額顯得微不足道，但對于不少在死線上扛了一兩年，缺乏抵押物的房企來說，已經算是不錯的救命稻草了。

薅羊毛薅得最狠的，是老大哥萬科，一次性宣布要在A股定增150個億。

這150個小目標直接刷新了地產行業近8年來的融資規模記錄，是對行業信心的一塊重要試金石。

保利、招商蛇口、華發等一眾國央企也不甘落后，預案中，定增的額度都在60億以上。

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為啥房企們都要扎堆拼定增？

好處是顯而易見的——

首先，可以借此回血，保障交付，避免爛尾；

其次，從會計學上來說，定增會增大所有者權益，從而降低公司的總體負債率。

再次，定增還有利于調整房企的債務結構。

前段時間，萬科的祝九勝在投資者交流會上打了一個比喻——

債權類的資金比作水，股權類的錢是茶，茶和水的比例一定要恰到好處。

也就是說，兩類資金占比如果失衡，會導致公司的財務風險上升。

所以，當房企獲得銀行授信、發債機會變多后，找股權性資金平衡一下資債結構，還是挺有必要的。

這不，萬科公告中就表示，本次發行完成后，公司的資金實力和抵御風險的能力會進一步提升。

但股權融資也有不利的一面。

最突出的就是對股東利益和財務指標的損害。

未能參與定增的投資者，股份被攤薄了，到手利潤自然就稀釋了。

公司財報也會受到連帶的影響。

此前，萬科曾對未來的經濟環境與盈利狀況，做了與2022年持平、增長10%和減少10%三種情形的測算。

但無論是哪種情形，定增后，每股收益無一例外，都比定增前大降4個點——

如是看來，如果萬科今年在銷售端沒有太大起色，股價的走勢，也就可想而知了。

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另外，我們發現了一個有趣的細節。

定增計劃原來也是一個觀察房企業績的窗口。

一般來說，開發商定增的用途，絕大部分是為了補充樓盤的現金流，余下部分則是還債和購買資產。

所以，我們可以從公告中窺探出不同房企的項目收益率。

同樣拿排在前列的幾位開發商來說吧。

三者相比，保利的賺錢能力最好，14個項目加權銷售凈利率達到了8.3%，平均投資收益率9.5%，萬科次之，華發最末。

而如果從城市來看，收益率最低的五個項目分別來自于鄭州、長春、湛江、鞍山、以及……廣州？

我仔細看了一下，廣州金茂萬科魅力之城位于增城新塘板塊，樓面價1.2萬，賣2萬單價，銷售凈利率只有3.32%。

大增城真是埋了不少開發商呢……

再和去年三季報對比，幾家房企此次交出的項目成績單，都不如當時——

彼時，保利、萬科、華發的銷售凈利潤率，分別是12%、8%和8.2%。

但如今，從定增項目來看，每個房企的利潤率都普遍比幾個月前滑坡了2-4個百分點。

這個行業的利潤，確實越來越薄了。

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最后，還有一個bug。

定增在使用范圍上是有限制的。

眾所周知，禁止前融是監管部門一直以來設置的紅線。也就是說，房企必須用自有資金參與拍地。

在這個基礎上，“第三支箭”增加了股權融資不得用于開發新樓盤的規定，借來的錢只能用來還債、保交付，頂多補充一下小金庫。

更何況，A股定增的速度真的不快……幾個月過去了，似乎還沒有一個房企真正完成定增，拿到了錢的。

遠水解不了近渴啊。

眼看3月下旬，各城市新一輪土拍又蓄勢待發了。

以上為正文，來自熊先生