來源/地產知識橘

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是的，今天我們來聊聊地鐵規劃。

如果說路網是一個城市的血脈，那地鐵就是隱藏在土地肌理之下的筋骨，延伸到哪里，就撐開了哪里的城市空間，日夜不停地輸送著崛起所必備的養分——

源源不斷的人流、隨人流集聚的各類配套，以及足夠的關注度。

從這個角度來說，讀懂地鐵，就是讀懂了城市內部的人口空間格局和財富的流轉。

還是以廣州為例吧。

廣州地鐵的路網從哪兒開始生長？

路網最密集的區域是怎么遷徙的？

線路增長最快的片區是哪個？

而未來，哪些區域會成為下一個“地鐵大戶”，坐上發展的快車？

我們花了好幾天時間，在橫跨三十年時間的地鐵線路和規劃圖中，找出了人口遷徙和區域擴張的密碼。

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先說說越秀區。

遙想上世紀90年代，越秀區絕對是廣州捧在心尖上的孩子。

最早的地鐵1號線、2號線，都徑直穿過了這千年繁盛之地，唯一的地鐵換乘站公園前，正處于越秀區的中心地帶。

相信很多廣州80、90后的懵懂青春，是從公園前的動漫星城開始的。

同一時期，環市東CBD風光無兩，寫字樓、高端酒店和領事館區錯落排布，夾著公文包的城市精英接踵而至。

但昔日的天之驕子終究是沒落了。

我們對比發現，近十年，伴隨著老城區的日漸飽和和CBD中心轉移，越秀區新增的地鐵線路屈指可數。

2010年，越秀區的地鐵線網數量是3條，十三年后的今天，是4條——

增長率只有33%，比花都、從化這些郊區板塊還要低，在全市范圍內的確是倒數的存在了。

但廣州地鐵近年來肉眼可見地大搞擴張，那么，這些新開通的線路都跑哪里去了呢？

答案是：

東部。

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讓我們看看黃埔區。

亞運會開幕的時候，黃埔全區就只有一條地鐵線。

但截至目前，已經開通的線路已經增加到了5條——

5號線、6號線、13號線、14號線、21號線。（不包括黃埔有軌電車1號線）

比起十年前，增長率400%，高居全廣州各區的TOP1。

這些線路不但加強了老黃埔和市中心的聯結，就連科學城、知識城這些過往大家眼中比較郊區的板塊，都一一被串聯起來了。

產業的崛起和路網的完善，帶動了千萬新廣州人用腳投票，也催化了前兩年轟轟烈烈的東部樓市行情。

市場最火的時候，老黃埔和科學城被全國買家圍獵，新房一路喊到6萬+/平，3成首付都達不到樓盤銷售的通知門檻，起碼要備到5成以上首付才行。

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那么，放眼未來，廣州哪些片區的地鐵會有最快的發展呢？

我們統計了一下，答案有點出乎意料——

南沙和花都。

目前，南沙只有兩條地鐵線，一條是從萬勝圍出發到南沙客運港結束的4號線，一條是聯結珠江新城與橫瀝金融島的高速地鐵18號線。

但到2035年，南沙的地鐵版圖已經變成了這個樣子——

看起來十分稠密對不對。

不僅內部線路增加，區內的人流量活躍度可以大大提升。

而且，預留了很多的跨市地鐵接入口，可以延伸至其他大灣區城市。

往西看，將來會有3個與佛山的地鐵接口；

往南看，有1個通至中山、珠海的接口；

往東看，地鐵22號線也將直接聯通深圳和東莞。

就更不用說有無數的高鐵線、城際線在這片土地上奔跑前行了，基本上吧，南沙，就是一個妥妥的大灣區十字路口。

灣區的各個城市將在南沙相接，以前所未有的姿態，逐漸變成一座城。

不過，有一點得強調一下——

未來的南沙與廣州市區之間的增量地鐵線并不多，十幾年后，能通往核心區的地鐵還是只有18號線和4號線。

哦，還有一條4號線復線，聯結蕉門和琶洲，是高速地鐵，可以方便這兩個站點之間點對點的通勤。

所以，如果上班地點在市中心，但是不在琶洲和珠江新城，還希望在南沙買房定居的的小伙伴們，得做一下通勤的心理預期管理了。

花都也比較有意思。

花都之所以會錄得快速增長，首先是因為基礎實在薄弱，其次，是因為擁有廣州北站和白云機場兩大交通樞紐。

現在穿過花都的3號線，就是市區與白云機場的聯結線。

未來，花都的線路會達到8條，其中很大一部分是橫向聯結廣州北站和白云機場的線路。

不過，隨著南北向跨城高速地鐵18號線的拉通，花都與市中心之間的通勤時間也會進一步縮短。

屆時，在18號線花都的站點附近居住，是有希望在珠江新城、天河北這些就業中心上班的。

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我們還有一個有趣的發現——

荔灣的價值，被低估了。

作為老城市中心的小透明，荔灣地處廣州最西邊，遠離東拓南進的城市發展軸，多年以來，一直承受著產業的凋落、人口的流失和城市面貌老去的痛苦。

直到近兩年，沿江商業體逐漸崛起，才勉強挽尊了一把。

但我們發現，如果未來的地鐵路網規劃能夠兌現，這個區域的未來可能會迎來新的轉機。

從整個廣州規劃來看，未來十年，東西向線路十分稠密，通達性更好了。

而具體到荔灣，我們粗略算了一下，除了已有的線路以外，以后還有10號線、25號線和28號線，從這里去體育西、金融城、琶洲等CBD中心區都有線路直達，單程時間都不會超過1小時。

而荔灣的另一邊，是佛山。

作為廣佛同城的排頭兵，荔灣通往佛山的地鐵接口也有5個之多。

所以，一邊是通往核心商務區更便捷了，另一邊，又手握與佛山之間的多個通道，只能說未來荔灣，人流很大，可以想象的空間也很大。

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縱觀全局，到了2035年，廣州地鐵線路最密集的區域，扎堆在廣州新中軸線、珠江新城-琶洲-金融城魚珠一帶。

看這整齊劃一、教科書般的田字型分布格局，以及珠江兩岸發達的地鐵線——

如果再加上多條逐步兌現的過江隧道，核心區的交通路網會更加震撼。

隨著規劃中的寫字樓拔地而起，嶄新的高端商務區逐漸成型，一江兩岸的城市天際線會再邁上一個新的臺階。

當然了，如果具體到買房上，還要提醒幾句。

規劃很重要，但是兌現是需要等待的。

如果你想要自住，需要確定性更強的環境，大可以選擇一個有成熟配套，已經有開通或者在建地鐵線的小區。

只有在更追求房屋的流動性，或者投資屬性更強，打算將房產作為長期資產配置的時候，才應該把更多的精力放在地鐵線路的中遠期規劃，以及區域的發展前景上。

畢竟，保值升值很重要，但活在當下，更重要。

PS，在后臺留言“地鐵”，獲取2035年廣州地鐵的規劃圖哦。

以上為正文，來自局姐團隊