來源/地產知識橘?

今天，我們關注一下銀行。

都說金融是百業之母，銀行是經濟的晴雨表。

地產行業作為銀行的輸血大戶，行情一有波動，銀行自然不能幸免。

在我們的想象中，既然2022年市場不景氣，房企接連躺平，那么，銀行作為商業機構，趨利避害，一定會減少對房企的貸款額度。

但捋了一下，結論有點出乎意料。

雖然身處去杠桿的洪流，但這一年，商業銀行流向地產行業的總量并沒有下降，只是增幅較往年收窄了一些。

仔細看看，從國有銀行流向對公領域，也就是直接貸給房企的錢占了大頭，郵儲行增幅超過了50%，只有招商銀行收縮了對房企的貸款額度。

看來，銀行，尤其是國有行的小伙伴們還是很聽話的，在救房企和保交付上，緊跟政策，放水的力度，毫不手軟。

相比之下，個人住房貸款的增加曲線就平緩得多了。

除了交通銀行，大部分房企的房貸總額同比增幅都在5%以下，民生銀行甚至出現了負增長。

而在前幾年，各行的個人住房貸款總額的年增長速度一直保持在10%左右。

當然，增幅下降的原因也很簡單。

首先，房貸是需要樓市的真實成交來支撐的，如果成交不多，對房貸的需求也就不大。

其次，出現了大面積的提前還款潮。

最后，很多真實的樓市貸款需求，可能，也沒有體現在房貸之中。

我們在各大銀行的財報中看到，去年，銀行的個人經營性貸款有了迅猛的增長，動輒都是二三十個點的漲幅。

像建設銀行這種往年比較倚重房貸的銀行，今年在個人經營性貸款上的增幅，超過80%——

在個人經營貸款的發放過程中，房子是擔保的硬通貨。

這樣大面積的增長，有多少是企業真實的生產經營需要？

又或者，有多少是像我們在《高利率買房的大冤種，還有救嗎？》里面寫的那樣，提前還款之后，用經營貸做了房貸置換？

這就不得而知了。

寫到這里，必須說一下去年房貸的大環境。

去年，個人房貸利率經歷了斷崖式的下跌。

我們仔細扒了一下數據，發現2022年全年，LPR利率合計下調了3次，5年期以上LPR也下降了35個基點，來到了4.3%。

如果按照央行規定首套房商貸利率較LPR下調20個基點來算，最低能做到4.1%。

而2021年，很多人買房子的時候，面臨的是5.5%以上的高利率。

存量房貸利率與新發放房貸利率嚴重倒掛就算了，金融投資收益率中樞還一直在下降。

投資者發現，手上的余錢放在任何渠道投資的收益，都不如還掉房貸節省的利息多，緊接著，才是大面積的提前還款潮。

利率的下降，也直接影響了銀行的收入。

大家伙都知道，銀行大部分的收入來源是利息差，也就是用較低成本吸納儲戶存款，進而借給客戶或者同業機構，賺取更高的收益。

如今，這低買高賣的生意也不好做了。

如上所說，2022年，首套房的商貸利率最低可以做到4.1%，但現在5年期的定期存款利率是2.75%，一番操作下來，二者的差值就只有1.35個百分點了。

如果還重倉迅猛發展的經營貸，銀行的利潤空間就更微薄了。

一般來說，個人經營性貸款錨定的是當年1年期的LPR利率，但現在LPR利率的走勢，是這個樣子的——

Emmm……那可能就連1個點的收益都吃不到了。

也難怪去年，除了中國銀行的凈利息差錄得1個基點的微弱增長以外，其他的5大國有銀行，利息差同比下滑均超過10個基點。

這1個多點的凈息差，基本上算是有史以來的最低值了，給大家貼一張表就看明白了——

十年前，商業銀行的凈息差在2.7%左右，而2022年12月，就只有不到2%了。

講真，無論凈息差被壓到多低，銀行都是可以賺錢的，只是賺多賺少的區別。

但如果不能把本金要回來，那就是要虧錢的節奏了。

說到這里，可以引入一個會計上的用語——不良率。

簡單來說，就是難以收回的錢和壞賬，在總貸款中的比值。

從前年年中開始，房地產行業形勢直轉之下，高周轉房企接二連三地爆雷，作為金主的銀行，無可避免地受到了沖擊。

公司貸款的房地產行業部分，不良率出現了顯著飆升。

放眼望去，中國銀行的對公貸款不良率達到了7.23%，工行、農行也超過了5%。

圖片來源：棱鏡

這是什么概念呢？

2022年，絕大多數銀行的總體不良率控制在1.8%以內，中國銀行整體的不良率只有1.3%。

今年，還不上錢的開發商翻了好幾倍。

融創中國曾披露，光融創一家，截至2022年末，集團到期未償付的借貸金額就超過800億。

不知道埋了多少銀行和金融機構。

不過，平安銀行的逆勢操作還讓我挺佩服的。

平安保險是地產界的隱形大佬，很多項目背后都有平安系投資的身影。

但這一次年報中，與其他銀行相比，平安銀行的對公貸款不良率算得上相當低。

管理層在業績會上提到，此前他們也投過一些出險房企，但好在提前出來了。

此外，個人住房貸款的不良率也在走高。

在銀行內部，個人的抵押貸款向來被視為最安全的收入通道，是銀行資產質量的壓艙石。

但如今，昔日最可靠的產品也不怎么可靠了——

圖片來源：棱鏡

這個表要怎么解讀呢？

拿建行來分析吧。建行是按揭貸款規模最大的商業銀行，2022年，其按揭貸款新增不良達到了近110億元。

可供對比的是，上一年的同一數值只有15.9億。

看來，還不上房貸的購房者，也翻了好幾倍……

于是，肉眼可見的是，2022年，銀行的營業收入和凈利潤都有點跑不動了。

凈利潤的增速降到了個位數不說，有的銀行連營收都開始負增長了。

也難怪金融機構降薪的傳聞滿天飛，銀保監會還專門站出來，做過這么一個倡議——

好了好了，以后都發小紅花吧，也不費錢。

但是，風水輪流轉啊！

今年，房地產市場算是開了一個好頭，小陽春肉眼可見。

雖然現在熱度又下去了一些，但和去年相比，還是正常多了。

于是，在年報發布會上，銀行業大佬們對于地產行業在接下來大半年里的表現，也有了格外厚重的期待。

招商銀行副行長朱江濤喊話，預計2023年行業風險已經基本出清了。

只是因為資產不良處置難度增大，季度生成的不良資產不均衡，所以“房地產不良率還會有所抬升”。

中國銀行行長也高調展示了信心——

但我整體看下來，就……更像是一種打雞血式的喊口號，并沒有太多的分析去支持。

但是，有一個人的發言，我是信的。

半夏投資創始人李蓓在內部運作報告中透露，房地產存在“十年一遇級別的機會”。

她認為，現在的地產好比2016年年初的煤炭股，供給側已經經歷了出清和收縮，而需求端開始觸底回升。

我去看了一下，和李蓓的判斷一樣，存活下來的房企，能吃到的市場份額確實在往上升。

這不，前三個月，百強房企的銷售成交數據，已經穩步提升了。

以上為正文，來自熊先生