作者/蒲肅??來源/債市觀察

前兩年剛邁進千億門檻，還曾被稱為“新華南五虎”的粵系房企合景泰富（1813.HK）官宣債務逾期了。

4月28日晚，合景泰富表示，因為拖欠的2.12億元借款未能按時償還，觸發311.63億元長期附息銀行及其他借款需按要求償還。

合景泰富表示，公司正在和借款主體及債權人積極溝通還款計劃，上述債務提前償還的可能性極低，同時會和其他債權人保持緊密溝通，妥善處理集團債務。

合景泰富去年已經無法按時兌付美元債，還被穆迪、惠譽和標普三大國際評級機構相繼列入評級下調觀察名單和評級負面觀察名單。

萬幸的是，合景泰富在違約前通過了展期條款，發行了新票據代替舊的美元債。然而，剛剛過去半年多，合景泰富又出現借款逾期，可見現金流相當緊張。

值得注意的是，此前的合景泰富還沒有出現實質違約，這次要打破零的紀錄？

巨虧近百億，賬面資金縮水190億

據合景泰富表示，上述逾期的2.12億借款是合景泰富對第三方擔保的一筆境外借款。雖然是第三方，但合景泰富作為擔保人，如果借款人違約，合景泰富仍然要承擔違約責任，代為兌付。

截至2022年，合景泰富擔保的銀行貸款和債券合計約為176.58億元，包括擔保授予合營企業、聯營公司、第三方及一間關聯公司的銀行貸款162.92億元，以及未附屬公司擔保發行的的境內公司債券約13.66億元。

這么多的擔保，如果在合景泰富的巔峰期可能不算什么，但如今房子難賣，這些擔保只會進一步加劇現金流的緊張程度。

反觀合景泰富自身的負債和應付款項等，壓力就更大了。

財報顯示，合景泰富一年內到期的有息負債達222.45億元，包括境內公司債券、有限票據以及銀行貸款等等，同比增加了約20億債務；此外，還有一年內應付賬款和票據約63.44億元。

來源：企業公告

在這之外，合景泰富在公告中表示，有約26.31億元的若干長期銀行貸款協議出現違約，并被要求加快償還，這部分違約債務已經分類到公司的流動負債。

上述各項預期需要支出的款項，合計已經超過312.2億元，

到期債券方面，據企業預警通數據顯示，合景泰富目前存續債務中，有兩筆私募債將在今年10月14日到期，分別是“16合景04”和“16合景03”，合計余額36.15億元。

來源：企業預警通

而在美元債方面，去年成功對3筆合計13.7億美元的美元票據進行整合后，合景泰富目前存續的美元債由9筆轉換為8筆，合計約為36.98億美元，均為半年付息，付息壓力不會消失。

債務壓力持續來襲，合景泰富的賬面資金卻不容樂觀。

去年合景泰富大虧98.42億元，是十年來首次虧損，營收減少103.9億元至134.5億元，不少合景泰富的員工抱怨工資難發。

而真正為合景泰富帶來問題的，則是賬面資金（這里指“現金和銀行結余”）減少和受限資金的大幅增加。

2019年~2020年的時候，合景泰富賬面資金分別有567億元、445億元左右，其中受限資金只有40~50億元，也就是說可動用資金高達400億~500億元。

但2021年開始，合景泰富賬面資金開始縮水，2021年大幅減少約150億元，從400多億減少到294億元；2022年減少的更多，同比暴減約190億元至103億元，。

來源：企業公告

更嚴重的是之前基本不受限的預售資金被嚴格監管，導致受限資金大幅增加，2021年合景泰富受限資金從不到40億元猛增至217億元。

這導致合景泰富的不受限資金大幅減少，2021年為77.15億元，2022年僅剩33.56億元。對比上文粗算的約312.2億元各項到期支出，合景泰富2022年不受限資金僅相當于這些款項的10%。

整體來看，合景泰富的賬面資金只夠勉強兌付今年到期的債券，但若算上運營成本以及其他應付賬款，其緊張程度可想而知。

規模縮水過半，利潤持續下滑

合景泰富在財報中坦言，綜合借款逾期、去年虧損、流動資產、有息負債以及賬面資金等情況，公司的持續經營的能力存在重大不確定因素。

通常情況下，一份財報的定制首先要基于可持續經營準則，但合景泰富的審計機構永安會計師事務所在財報中，沒有對合景泰富的持續經營會計基準是否合適發表意見。

嗯，合景泰富的財務狀況，讓會計師都無語了。

從一季度銷售數據看，由于需求釋放，很多布局一二線城市的房企都出現銷售回暖，但合景泰富表現一般，總銷售額117.31億元，不到去年同期的90%。

其中，1月銷售額35.61億元，同比跌幅14.4%；2月43.2億元，同比跌幅1.4%；3月銷售額38.5億元，同比下跌15.1%，環比下跌10.88%。

短暫需求釋放后，合景泰富的銷售額也迅速回落。

去年，合景泰富的銷售額已經從千億腰斬到508.6億元，按這個節奏，不知道合景泰富今年能否追平去年的水平。

此外，相對于銷售額，合景泰富還有個“隱患”已經持續四年了，就是凈利潤持續下滑。

自2019年以來，合景泰富凈利潤就很難增加，尤其是首次突破千億銷售額的2020年，當年營收增加到297.4億元，但歸母凈利潤卻只有66.77億元，同比減少了31.9%，典型的增收不增利。

隨著行業下行趨勢的加劇，合景泰富在2021年勉強保住了千億銷售規模，但凈利潤和營收雙雙下滑，其中凈利潤更是大幅下滑至24.21億元。

去年，合景泰富的經營狀況進一步惡化，凈利潤更是首次出現虧損。

千億擴張后加速化債

形成今天的局面，不僅是由于行業下滑的大趨勢，也有合景泰富自身的原因。

2015年之前，合景泰富還是一個年銷售額200億左右的“小而美”的房企，排名還沒進前五十強。但當年的合景泰富年會熱烈而粗獷，老板給很多人都發了大紅包，甚至比千億房企都大氣。

但在老板心里，也有一個“千億夢”，而且和其他千億房企選擇了相同的配方：高負債、高杠桿、高周轉，只是最后沒轉起來。

從2016年開始，合景泰富不滿足做一家區域性房企，開啟了深化全國戰略布局，5年時間，合景泰富布局的城市從12個增加到40個，銷售額從223億元一路增長至380億、655億、861億，直到2020年沖到1036億元。

同步增長的還有背上的負債，2015～2020年，合景泰富的負債總額從573億元增長到了1783億元，最亢奮的2016年~2018年，每年增加的債務在200億元到460億元左右。

來源：企業官網

到了2022年，受整體經營下滑的影響，合景泰富凈負債率飆升至161.8%，同比高出了82.6個百分點，財務風險大為增加。

當年，合景泰富曾單獨或聯合拿下多個地價“創紀錄”項目，如廣州天河區奧體公園北側“北AT1003036”地塊、香港南區鴨脷洲利南道地塊至今還能被人想起。

此外，合景泰富與同城“兄弟”房企一樣熱衷于舊改項目：

2020年，合景泰富聯手富力獲取廣州市天河區珠吉街吉山村全面改造項目改造總成本約206億元；

次年2月，合景泰富聯手置力投資獲取廣州市增城區新塘鎮石下村舊改項目，投資總金額約30.15億元；

2021年5月，合景泰富獲取廣州黃浦區紅山街雙沙社區舊村改造，總投資需要109億元；

2021年11月，合景泰富又拿下廣州黃埔南崗社區南片改造，總投資147億元。

上述這些舊改項目，對于合景泰富來說并不容易“消化”，很多項目還難以推進，未來也不得不尋求國企助力。

來源：企業官網

為緩解現金流壓力，合景泰富正在抓緊進行新融資或出售相關項目。

去年，合景泰富相繼出售香港啟德項目50%股權、成都攀成鋼“天譽”項目50%股權以及上海一棟寫字樓。

融資方面，去年12月，合景泰富通過配售股份融資4.67億港元，今年1月，又發行7億中期票據，由中債信用增進股份有限公司全額擔保。

以上動作幫助合景泰富回籠了近18億港元和28億元人民幣，但公司還需要更多的資金。

去年，合景泰富兌付了合計約約113億元的債務，包括75.44億公司債券、CMBS及ABS，以及3.63億美元債和12.84億港幣銀團貸款，維持了零違約的臉面。

但今年還不到半年，就曝出擔保逾期，未來的情況就更不好預判了，希望合景泰富能尋找到自己的“白衣騎士”。

粵系大佬能跨過2023年嗎？歡迎評論區留言討論。