撰文|蜜妹 來源|閨蜜財經(jīng)

2023年5月14日晚，合景泰富披露內(nèi)幕消息：集團(tuán)2024年1月票據(jù)本金金額的15%連同其應(yīng)計及未付利息于強制贖回日期到期及應(yīng)付。截至公告日，合景泰富尚未支付該部分本金1.19億美元（約合人民幣8.27億元），構(gòu)成違約事件、觸發(fā)交叉違約。

合景泰富表示，鑒于目前的挑戰(zhàn)，應(yīng)為其所有持份者的利益實時探尋目前境外債務(wù)狀況的全面解決方案，以確保集團(tuán)可持續(xù)經(jīng)營。

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合景泰富這份內(nèi)幕消息有5頁，算是類似披露里文本比較長的。而從這份稍顯詳實的報告里，蜜妹讀出了些許言外之意。

比如開篇序言合景泰富就“吐苦水”說：

自2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)面對前所未有的挑戰(zhàn)。受不利的宏觀經(jīng)濟(jì)因素、負(fù)面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響，包括本集團(tuán)在內(nèi)的民營開發(fā)商面對更大的流動資金壓力。

整體行業(yè)困境使購房者對未來經(jīng)濟(jì)增長信心減弱，影響其對中國整體房地產(chǎn)銷售的需求。此等市況變動令中國眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營及融資現(xiàn)金流減少。

這兩年房地產(chǎn)大環(huán)境確實不好。合景泰富提到了“民營開發(fā)商”，相比國字號房企，民營房企受傷更為嚴(yán)重。

而目前來看，這種狀態(tài)目前似乎也并沒有太好解決辦法，部分前期高杠桿的激進(jìn)房企，大概率只能原地等待周期，或者在周期中消失……

接著合景泰富解釋了，自己并未躺平，在很努力地還債。比如2022年償還境內(nèi)公司債券、商業(yè)抵押擔(dān)保證券及資產(chǎn)支持證券人民幣7544百萬元、境外債券363百萬美元、境外銀團(tuán)貸款1284百萬港元，還款總額約為人民幣11300百萬元。

2022年9月，合景泰富還完成了兩項于2022年9月到期總金額為900百萬美元的境外優(yōu)先票據(jù)、及于2023年9月到期金額為700百萬美元的債券的交換要約，緩解了短期流動資金壓力。

最后，合景泰富又“訴苦”了一下：

本集團(tuán)一直依賴其內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)。根據(jù)地方政府政策的規(guī)定，本集團(tuán)絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)售現(xiàn)金托管，以確保在建物業(yè)竣工。盡管本集團(tuán)已作出最大努力，惟本集團(tuán)可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

此外，除上述的2023年1月票據(jù)外，合景泰富還有8只債券的條款項下的違約事件亦已發(fā)生。5月15日，該司公告披露其中7只票據(jù)將暫停買賣直至另行通知為止。

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就在官宣違約前2天，2023年5月12日，合景泰富才發(fā)了公告賣資產(chǎn)——

三家子公司上海合景、蘇州合景及上海德裕，分別向嘉興平安安住壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、平安創(chuàng)贏資本管理有限公司出售兩家子公司上海兆景、上海錦怡100%股權(quán)，出售總代價約為7.5億元。

在蜜妹印象里，這并非合景泰富首次賣資產(chǎn)。2022上半年，該司就曾公開表態(tài)，將在市場上有序推售寫字樓項目。

隨后我們看到，2022年4月，4月，合景泰富以13億元的價格出售上海的一棟寫字樓。

7月，賣給龍湖集團(tuán)的全資附屬公司香港“尚珒溋”項目50％的股權(quán)及股東貸款，現(xiàn)金代價為13億港元。其中，股東貸款為項目公司欠合景泰富方面的約5.65億港元。

9月，又賣給博楓資產(chǎn)管理位于楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景租賃住宅項目；

11月，向香港置地出售置泰有限公司28.57%已發(fā)行股本及成都市宏譽房地產(chǎn)30%股本，價格3.71億元……

從頻繁賣資產(chǎn)動作里，可以感受到合景泰富的財務(wù)壓力，最新年報數(shù)據(jù)也佐證了這點。包括財務(wù)上、以及營運方面的。

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最新年報顯示，截至2022年末，合景泰富的銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為460.57億元、272.12億元、21.21億元。

在銀行及其他貸款中，須1年內(nèi)償還的短債有168.86億元，優(yōu)先票據(jù)中須1年內(nèi)償還的有約32.38億元，所有境內(nèi)債均須一年內(nèi)償還。

短債壓頂，但現(xiàn)金情況堪憂。

2022年合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余同比超腰斬，從2021年的294.5億元下降到103.4億元，蜜妹看了下，這個現(xiàn)金水平大概是合景泰富8年來的最低值。

圖表來源|東方財富（特此感謝?。?/span>

另一邊，營收、銷售仍不太樂觀。

先說2022年，合景泰富營收降速高于百強房企平均。營收為134.53億元，同比2021年的238.45億元下降43.6%。此前中指院報告顯示，2022年百強房企營業(yè)收入均值為371.6億元，同比下降25.2%。

隨之而來的是利潤指標(biāo)大滑坡：毛利潤同比大降141.54%，由正轉(zhuǎn)負(fù)為-20.96億元——這已是該司毛利潤連續(xù)兩年下降；按權(quán)益合并核心毛利為-38.70億元，比2021年的103.26億元降了N倍。

?2023年，前幾天合景泰富剛披露了4月營運數(shù)據(jù)，顯示該司4月份銷售額32.31億元，同比減少25.8%。銷售面積144000平方米，同比減少29.8%。

要知道，4月份百強房企銷售額同比是增長的。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百強房企4月銷售額同比上升29.9%。

累計來看，還是中指院數(shù)據(jù)，顯示合景泰富今年前4月銷售額為149.6億元，銷售面積78.8萬平米；2022年同期數(shù)據(jù)分別為174.3億元、94.7萬平米。

圖表來源|中指院（特此感謝?。?/span>

2023年前4月，合景泰富銷售額同比下降約14.2%。而同期，百強房企銷售總額為23934.6億元，同比增長12.8%。

無論是單月還是累計來看，合景泰富這隊掉得都有點大了……受此影響，合景泰富今年前4月的銷售排名也下滑：從2022年的35位滑到40位。

排名什么的都是次要，合景泰富的“暴雷”也告訴我們，債務(wù)展期固然可換取“自救”時間，但關(guān)鍵的銷售“回血”要跟上，二者缺其一，都會讓未來充滿變數(shù)。但愿民營房企，能在涅槃后重生。