作者/蒲肅??來(lái)源/債市觀察

憑借“買房送黃金”的大幅優(yōu)惠，杭州華發(fā)薈天府上半年兩度沖上熱搜，但在購(gòu)房者投訴四個(gè)月還未收到黃金后，該項(xiàng)目的銷售表示該優(yōu)惠措施已經(jīng)被叫停，目前正在研究新的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

華發(fā)薈天府的開發(fā)商華發(fā)股份可謂房企中少有的“優(yōu)等生”，在2020年~2022年三年疫情期間，尤其是2022年全行業(yè)下滑的背景下，華發(fā)股份的銷售額一直穩(wěn)定在千億規(guī)模。

但近期的財(cái)報(bào)卻顯露出華發(fā)股份的一絲疲態(tài)，一方面是出現(xiàn)“增收不增利”的窘境。此外，最新融資融券數(shù)據(jù)顯示，截至6月14日，華發(fā)股份融資余額3.57億元，創(chuàng)近一年新低，投資預(yù)期仍在下降。

另一方面，華發(fā)股份近期正在籌劃定增、發(fā)債等融資計(jì)劃，希望降低負(fù)債率和融資成本，并通過“借新還舊”來(lái)減緩債務(wù)壓力。

增收不增利，總負(fù)債首超3000億

華發(fā)股份在2020年首破千億銷售，在2020年~2022年的三年疫情期間，始終保持著1200億元的年度銷售規(guī)模。

但去年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份不僅銷售規(guī)模同比縮水，而且凈利潤(rùn)也在多年來(lái)首次出現(xiàn)下滑。

年報(bào)顯示，2022年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售1202.41億元，同比下降1.35%；銷售面積400.9萬(wàn)平方米，同比下降14.48%。

此外，2022年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入591.90億元，同比增長(zhǎng)15.51%；但歸母凈利潤(rùn)25.78億元，同比下降19.31%。這是自2014年以來(lái)，華發(fā)股份首次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比下滑。

來(lái)源：choice數(shù)據(jù)

今年一季度，華發(fā)股份延續(xù)了2022年“增收不增利”的狀態(tài)。

截至2023年3月31日，華發(fā)股份營(yíng)收119.58億元，同比增長(zhǎng)43.25%；但歸母凈利潤(rùn)5.58億元，同比下降21.41%。

歸母凈利潤(rùn)下降的同時(shí)，華發(fā)股份的負(fù)債率卻在增加。

今年一季度末，華發(fā)股份資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.05%，較2022年底的72.94%增長(zhǎng)了1.11個(gè)百分點(diǎn)。

此外，華發(fā)股份負(fù)債總額首次超過3000億元，總額達(dá)到：

3161億元。

其中，流動(dòng)負(fù)債約1887億元，而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約262.8億元；非流動(dòng)負(fù)債約1274億元，其中應(yīng)付債券約219.3億元。

來(lái)源：華發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)

上述情況并未阻擋華發(fā)股份的拿地?zé)崆椋瑐杏^察統(tǒng)計(jì)，上半年至今，華發(fā)股份拿地金額已經(jīng)逼近百億元。

今年一季報(bào)顯示，華發(fā)股份先后競(jìng)得成都市高新區(qū)中和街道43畝地塊、杭州市蕭山區(qū)橋南單元XSCQ1101-R21-30地塊、杭州市上城區(qū)四堡七堡單元JG1401-25地塊以及深圳市寶安區(qū)冰雪文旅城等項(xiàng)目，累計(jì)投入資金約55.77億元。

6月13日，華發(fā)股份又以約38.18億元拿下成都市天府新區(qū)正興街道涼風(fēng)頂村地塊，溢價(jià)率14.38%。

值得注意的是，華發(fā)股份競(jìng)買的上述地塊多數(shù)都是獨(dú)資進(jìn)場(chǎng)。

黃金“送不動(dòng)”了，“借新還舊”解壓

在負(fù)債增加、拿地?cái)U(kuò)張的兩端壓力之下，華發(fā)股份的營(yíng)銷壓力也勢(shì)必隨之增加。

杭州華發(fā)薈天府“買房送黃金”的本質(zhì)是“以價(jià)換量”，加快銷售、回款速度，主打的仍是高周轉(zhuǎn)。但在調(diào)控政策影響下，直接降價(jià)肯定行不通，所以才搞出了“送黃金”的花式營(yíng)銷。

但是有購(gòu)房者在6月初向媒體投訴，距自己網(wǎng)簽已經(jīng)四個(gè)月，還沒收到承諾的價(jià)值50多萬(wàn)元的黃金。

此外，雖然華發(fā)項(xiàng)目以“送黃金”的方式吸引購(gòu)房者，但華發(fā)薈天府的去化仍然沒有太大起色。

來(lái)源：項(xiàng)目海報(bào)

目前該項(xiàng)目的在售樓宇有3-8號(hào)樓以及14號(hào)樓，但3號(hào)樓、8號(hào)樓的預(yù)售證發(fā)證時(shí)間為2021年11月19日，在售時(shí)間幾乎1年半；而4-7號(hào)樓、14號(hào)樓的預(yù)售證發(fā)證時(shí)間為2022年3月11日。

此外，華發(fā)薈天府銷售人員表示，目前“買房送黃金”的優(yōu)惠措施被叫停了，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)正在研究新的優(yōu)惠措施。

整體來(lái)看，華發(fā)股份今年1季度銷售額491.4億元，較去年同期增長(zhǎng)111.90%；銷售面積164.3萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)119.65%。在1季度全國(guó)樓市短暫回暖的背景下，華發(fā)股份也順勢(shì)加快了出貨節(jié)奏，并進(jìn)入克而瑞統(tǒng)計(jì)的前十五強(qiáng)房企榜單。

但2季度的狀況目前尚未可知，華發(fā)股份2季度最明顯的動(dòng)作是加大了融資力度。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)顯示，自2023年5月24日開始，華發(fā)股份共注冊(cè)了7個(gè)中期票據(jù)以及1個(gè)超短期融資券，累計(jì)發(fā)債總額為110億元。

其中，僅在6月9日，華發(fā)股份就發(fā)布了三份中期票據(jù)注冊(cè)報(bào)告，合計(jì)募集資金50億元，分別是：2023年度第四期中期票據(jù)，金額20億元；2023年度第五期中期票據(jù)，金額15億元；2023年度第六期中期票據(jù)，金額15億元。

上述50億元中票，有約46.86億元用于償還債務(wù)融資工具本息，占募集資金總額的比例超過90%，“借新還舊”的意圖很明顯。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份目前債券存量規(guī)模338.28億元，債券46只。其中，私募債119.88億元，占比35.44%。

來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通

此外，華發(fā)股份還在5月份發(fā)布了60億元（含發(fā)行費(fèi)用）的定增融資計(jì)劃，主要用于鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目”、“南京燕子磯G82項(xiàng)目”、“湛江華發(fā)新城市南（北）花園項(xiàng)目”和“紹興金融活力城項(xiàng)目”等4個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。

值得注意的是，這次定增的投資人中，大股東華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購(gòu)金額不超過30億元，母公司強(qiáng)力輸血，增加外界投資人信心。

作為連續(xù)三年保持千億銷售額的優(yōu)秀房企，華發(fā)股份能否在二季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)回正，同時(shí)改善負(fù)債率指標(biāo)，我們拭目以待。

華發(fā)還會(huì)有更好的買房?jī)?yōu)惠嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。