作者/方舟??報道/投資界PEdaily

我們所熟悉的一個時代結束了。

今年5月，新財富發布了《2023新財富500富人榜單》。一如地產行業式微，地產軍團的財富正在瘋狂縮水——從數據來看，入榜的地產富人數量從2020年的61人，直線下降至2023年的32人，足足減少了29名。而富豪洗牌，或多或少是一個行業故事重寫的時刻。

當行業進入重新分配蛋糕的周期，意味著有人可能退出歷史舞臺，有人可能迸發力量崛起。當我們重新把視野掃向中國房地產江湖，現有格局已經發生巨大變化。這當中，令人印象深刻的是昔日“地產航母”合生創展，現在化身為一個集結科創色彩的綜合性投資平臺。

當中國龐大的房地產商開始轉舵，合生創展或許是一個值得研究的轉型案例。

31年歷程

中國地產航母崛起史

時間回到1992年，朱孟依創辦合生創展，自此開啟了一段地產神話。

猶記得，1998年合生創展登陸港交所，成為國內最早進入香港資本市場的房地產開發企業之一。緊接著，公司在2004年拿下百億銷售規模，成為中國首家銷售規模突破100億元的房地產企業。

彼時，恒大還未上市，碧桂園尚未嶄露頭角，但合生創展已經站上中國房地產金字塔頂端的位置，位居“華南五虎”之首。對此，原萬科董事會主席王石曾如此評價：“合生創展才是中國房地產界的航空母艦。”

透視背后，合生創展另辟蹊徑，不搞地產企業常用“快周轉”策略，而是一直堅持著“高溢價、多囤地、慢周轉”的開發模式。在外界看來，當華南“四虎”在房市攻城略地的時候，合生創展的“慢節奏”曾經錯失了不少機會，導致銷售規模增長緩慢，一度跌出房企銷售百強榜單。

然而，看似掉隊的合生創展卻藏著另一面——毛利率長期保持遠高于行業的水平。近幾年，國家出臺了“三道紅線”和“兩集中”供地政策，不少房企現金流受到限制，面臨債務違約。而合生創展通過獨有策略始終保持較低資產負債率、借貸成本逐年下降以及充足安全的現金流。目前，合生創展的主體信用及債券信用等級為AAA級、標普信用評級B級、惠普B+、評級展望均為穩定。

與此同時，當大多數同行仍將目光聚焦在房地產業務時，合生創展卻已經開辟了另一個江湖。2020年1月13日，合生創展宣布“二代接班”。彼時公告顯示，自2020年1月10日起，朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕接任董事會主席。

進入朱桔榕時代，合生創展開始大刀闊斧改革。當年6月，合生創展正式將股權投資業務納入主要業務板塊，包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資。所以，后來當地產行業風聲鶴唳之際，合生創展的融資渠道依然順暢。2022年1月，合生創展發行了2.5億美元可轉債，本次發售吸引了包括貝萊德在內的大量優質長線價值投資者的踴躍參與。

投資人用腳投票。一直以來，合生創展堅持深耕環渤海、長三角、大灣區一二線核心城市，在北京、上海、廣州等地擁有大量優質資產，土地儲備近3000萬㎡，這些持有早、成本低、溢價高的優質土地，不僅貢獻了可觀的銷售及利潤，也為其隔離了三四線市場下行的風險。

其中，留給地產同行印象深刻的是，合生創展一直秉承著“中高端精品戰略”發展戰略，升級了“頂級豪宅、中高端品質住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產品線，先后推出市場熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國際城系等一系列精品，率先構建出了屬于地產行業的特色產品IP。

未來房企將由規模導向和速度導向的發展模式，轉向產品力和服務力導向。尤其當房子逐步回歸到居住屬性，合生的明星標桿系列——“縵系”產品迅速脫穎而出。2018年，合生聯袂奢華酒店之父Adrian Zecha先生共創全新品牌MAHá。值得一提的是，MAHá合生創展的首個協作項目，也是MAHá在中國的第一個著作，便是北京赫赫有名的霄云路8號。

合生創展“縵系”產品善于結合城市特色打造獨特的產品，因而自帶熱銷體質。譬如，今年一季度末首次開盤的縵云上海，每分鐘成交近3000萬元，成交均價接近12萬元/平方米，刷新楊浦區新房最高單價。二批次加推入圍分達到81.68分，是今年以來楊浦新房最高積分，短短2個月時間兩開兩罄，共實現銷售額48.3億元。

數據顯示，縵合北京（霄八）、縵云北京（分鐘寺）、縵云廣州（帝景山莊）、縵云上海（濱江苑）等北上廣四大高凈值資產項目，可售總貨值超1,500億元，為公司銷售提供一線優質資產支撐。

此外，合生創展積極拓展商業版圖，現共有物業發展、商業地產、物業管理、基建和投資五大業務。其中，新納入的IP物業，如廣州珠江帝景商業、駿景北商業、上海濱江苑121商業地塊等，預計在未來5年內完成孵化。

強基固本，這家鮮少走到公眾面前的房企越過30余年，已經從房地產開發、商業地產運營商轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司，締造另一段商業傳奇。

第二條增長曲線

除了熟知的住宅地產外，合生創展的版圖還拓展至商業地產、物業管理和產業投資、基建板塊，并驅發展構成了完整的商業生態。其中，合生創展擁有百余個商業地產項目，業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，商業板塊涵蓋城市綜合體、社區集中商業、產業園業務板塊。

物業管理方面，2022全年，該板塊收入約為29.89億港元。此外，從2022年中起，合生創展旗下的康景物業在全國30余座城市的200多個項目中啟動了“匠心筑家”行動相關服務，進一步提升服務質量；產業投資板塊則向房地產上下游延伸，涵蓋基建、設計研究院、金融投資、科技產業園、文教地產、養老地產等產業，打造了全景式企業生態圈。

近一年，合生創展的租金收入部分取得了長足發展。數據顯示，當前合生創展年商業板塊收入近十年年復合增長率為24.32%，未來5年左右預計達到百億年租金的規模。

值得一提的是，合生創展還嘗試了股權投資業務。具體來看，合生創展的投資業務主要通過旗下合生資本進行資本投資及管理，搭建資金、資產、資源全周期資本生態鏈循環體系，投資于地產、商業不動產、城市更新、私募股權、二級市場等領域，重點投資高科技、醫療健康、新消費等行業。

對于配置結構，合生創展曾表示：“60-70%的中長期戰略投資，30%左右做一些財務性的投資。”而特殊之處在于，合生創展投資方向集中在科技領域、醫療領域、新消費、供應鏈等領域，雖然與地產關系并不大，但卻可以相互配合產生協同效應。

不過相比于投資，合生創展還在做一件影響更加深遠的事情——科技創新。

比如在數字營銷側，合生創展將科技賦能融入到營銷的各個環節。2020年底，合生創展就成立電商管理中心，全面發力線上營銷，建立了“網絡看房、實景體驗、營銷預約跟進”的線上營銷模式；去年合生還啟動“合房寶”小程序，提升在線獲客能力。

過往幾年，很多地產公司都在嘗試用線上直播的形式賣房，但效果可能并不盡人意。這是因為線上賣房需要打通多個節點，背后細節遠比想象中復雜——網上樣板間、網上帶看、網上講解等多個功能等較為簡單，很多公司可以實現；難點在于后續的網上訂房乃至網上簽約、貸款、備案等環節，這需要協調房企、銀行、房管局等多個環節，很多企業很難打通，也是不少公司數字營銷效果差的關鍵所在。

而合生創展房地產開發全流程的系統則可以全鏈條解決這一問題。“起碼從系統開發上，我們一直到訂房這個階段已經實現線上化。再到簽約階段，我們的系統也已經具備這個功能，只需跟房管局的系統打通就可以了。”一位來自集團內部的高管曾在公開采訪中表示。

當然，這只是合生創展科創版圖的冰山一角。科技創新漸漸流淌進入一家房地產商內部，雖然這件事情并不能直接體現在財務數據上，卻在潛移默化地幫助合生創展完成歷史轉型。

當中國房企集體轉身

不破不立，經歷“至暗時刻”的中國地產企業集體吹響多元化號角。

地產行業的黃金時代已經過去，蒙眼狂奔的時光也一去不復返，整個地產行業正在從杠桿驅動的“指數牛市”，變為管理紅利驅動的“結構市場”。在新時代背景下，地產企業單純依賴資源獲取實現獲利的時代已經結束，接下來是房企個體能力的比拼。

而隨著紅利期結束后，中國地產企業開始焦慮一件事情：未來的增值點在哪？

在迷茫中，碧桂園、萬科、合生創展等頭部房企積極探索，謀求多元化發展，各自走出了屬于自己的轉型之路。

如你所見，這幾年有的地產公司圍繞著地產主業涌入機器人賽道。比如碧桂園成立了建筑機器人公司博智林，美的置業戰略投資云跡科技，探索機器人服務地產新應用。萬科更是在生豬養殖、物流地產等方面進行了布局。

就連在當下競爭極為激烈的新能源汽車賽道，也擠滿了一眾房企。早在2018年，恒大集團宣布造車，并宣稱“要開辟一條和全世界車企不一樣的造車路。”不過歷經數次爽約，恒大汽車才推出第一款車型恒馳5；而寶能戰略投資的觀致汽車幾近停擺；雅居樂持股的威馬汽車深陷危機……雖然勇氣可嘉，但略為遺憾的是無論下場造車還是投資造車新勢力，地產的副業似乎并不是那么順利。

粗略數下來，汽車、醫療健康、物流地產、機器人等行業，頭部房企都有過布局。一份數據顯示，TOP30房企中，70%的企業都發布過多元化業務戰略；TOP100房企中，有97%的企業布局了多元化業務。

然而，挑戰同樣擺在眼前。“地產毛利都是30%以上，其他行業能達到30%毛利并不多。現在地產企業轉型做機器人、養豬、造車，其實大家都在做各類嘗試，從以前以土地導向的開發性地產到現在服務性轉型，不過大家還沒有很成功的路徑。”一位地產人士曾在公開場合如是說。

歸根結底，主業才是根本。未來，地產企業的多元化轉型還需圍繞著地產做文章，只不過思路要從土地開發向資產管理轉型。無論是物流地產、養老地產，還是公寓出租、物業管理、智能家居甚至社區金融，這些住宅相關的業務生態都有可能誕生下一個行業增長點。

以合生創展為例，為了打造第二增長曲線，向房地產上下游行業延伸，地產、商業、基建、合生活、投資等五大板塊協同發展，全產業鏈企業生態圈已趨成熟。

當前，合生創展構建從城市更新、地產開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務全生命周期、全產業鏈的智慧管理平臺，實現從地產旗艦向“科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司”的成功轉型。

繁華如煙，中國地產行業進入高質量發展時期，先行者率先蹚出一條“去地產”的道路。未來十年，地產巨頭轉身后又將締造怎樣的成績呢？一切交給時間。