來源/丁祖昱評樓市

受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2023年上半年全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為3.5億平方米，較2022年同比下跌29%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

同時，因為一二線城市成交規(guī)模占比增加及重點城市供地質(zhì)量提升的影響，上半年土地成交平均樓板價為3562元/平方米，比去年同期上漲約14%。

今年上半年，土地市場的供求雙方均展現(xiàn)出了較為明確的積極性，地方調(diào)控政策持續(xù)放寬，“雙集中”供地變?yōu)椤皵M供應(yīng)清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。

但是，在行業(yè)“穩(wěn)地價”和拿地追求“確定性”的兩大基調(diào)下，大多數(shù)城市都沒有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，土地成交規(guī)模較去年同期進(jìn)一步走低，即便是土地市場表現(xiàn)較好的一線城市，較2022年同期的土地成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。

根據(jù)CRIC統(tǒng)計，今年上半年土地成交面積最多的城市是西安，成交面積949萬平米，同比增長9%，其次是石家莊，成交面積633萬平米，同比增46%，杭州以630萬平米位居第三，但與去年同期相比，跌幅高達(dá)44%。

上半年賣地攬金超千億的城市有2個，分別是北京和杭州，成交金額為1022億元和1004億元，其中北京的成交金額較去年同期接近持平，微降1%，杭州跌幅則高達(dá)33%。

由于今年的預(yù)供地清單到2月份才發(fā)布，延緩了大多數(shù)城市的供地節(jié)奏，供求雙方也需要適應(yīng)新的供地模式變化，不少城市的首批預(yù)供地截止時間是在下半年。我們認(rèn)為，在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場交易規(guī)模仍然有望邊際改善。

土地成交“假性繁榮”

受預(yù)供地新規(guī)影響，2023年上半年實際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年同期土地成交已經(jīng)降至低位的水平上，2023年上半年土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降29%。

與2022年同期相比，各能級城市的土地成交均呈現(xiàn)量跌、價漲的趨勢，但變動幅度略有差異。其中，三四線城市上半年土地成交量價降幅最大，成交規(guī)模同比減少29%，成交金額下降23%；二線城市其次，成交建面同比下降28%，成交金額下降24%；一線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為26%和14%。

上半年，樓市增長動能持續(xù)放緩，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企的投資策略也高度聚焦核心城市。在此背景下，整體土拍市場熱度有所回升，上半年整體溢價率增至15.5%，較2022年同期上升了6.5個百分點。

在行業(yè)銷售規(guī)模縮量和價格緩增的大趨勢已經(jīng)確立的背景下，為保證行業(yè)周轉(zhuǎn)指標(biāo)的安全性，各城市在近一兩年內(nèi)減少土地交易量是大勢所趨。同時，預(yù)供地新規(guī)的變化，也延遲了各城市上半年的供地節(jié)奏。

在當(dāng)前市場筑底修復(fù)的階段，房企投資拿地更追求確定性，投資集中的趨勢也愈發(fā)明顯，一二線核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊在“抗跌性、安全性、流速性”都較為確定，成為眾多房企“搶地”的重心，而多數(shù)三四線城市土地依舊無人問津，這也直接導(dǎo)致土地市場呈現(xiàn)“局部火熱、整體偏冷”的格局。

熱點城市土地成交反而下降

在2022年上半年大多數(shù)高庫存城市土地成交量已經(jīng)降至低位的情況下，今年上半年，不少土地市場關(guān)注度較高的熱點城市，如杭州、上海、蘇州、合肥等一二線城市，土地成交反而出現(xiàn)同比下滑。

這些城市在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均較2022年同期下降超過二成以上。

根據(jù)杭州發(fā)布的2023年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃顯示，2023年杭州的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃，占比18.49%。

上半年，如果算上2022年第五批次的集中供地，杭州共進(jìn)行了七次集中供地，累計出讓涉宅地66宗，可建面積534.2萬平米，總成交金額953.4億。

今年供地模式從大規(guī)模集中供應(yīng)恢復(fù)到“小步快走”的常態(tài)化多頻次供地后，杭州涉宅土地的成交反而出現(xiàn)了量價齊跌，處于六年來的低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降了30.6%。

作為全國范圍內(nèi)的賣地大戶，杭州的土地出讓金在2019年一度攀高至2677億元，在推行集中供地制度后，2021年土地出讓金驟降至1814億元，2022年超過1900億元。

上海是少數(shù)完成了上半年預(yù)供地計劃的城市之一，共成交商住辦用地27宗，成交建面218萬平米，同比下滑59%，總成交金額達(dá)544億元，同比下滑49%。

在大多數(shù)城市上半年土地出讓和成交規(guī)模都有所降低時，西安的土地出讓和成交規(guī)模卻有所提高。根據(jù)CRIC的統(tǒng)計，上半年西安成交土地84宗，規(guī)劃建筑面積約949萬平米，同比上升9%；其中涉宅地塊64宗，規(guī)劃建筑面積803.55萬平米，同比上漲47.5%。

從實際成交看，西安的土地市場也不可避免地出現(xiàn)冷熱不均與板塊明顯分化的狀態(tài)，除核心區(qū)域如高新區(qū)、長安區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊被房企爭搶外，其他區(qū)域的地塊均以底價成交，外圍如臨潼、高陵、鄠邑等區(qū)域持續(xù)無宅地供應(yīng)。

7月4日，西安二批次擬供地清單出爐，共計108宗、7045畝，涉及18個區(qū)域，供地數(shù)量遠(yuǎn)超一批次。從各區(qū)域供地宗數(shù)來看，高新區(qū)宗地數(shù)量最多，共計26宗，約占總宗數(shù)的24%；浐灞推出15宗共559畝地，占比14%；港務(wù)區(qū)共計推出9宗559畝地，占比8%。

雖然供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增長，但西安土拍市場的熱度預(yù)計將繼續(xù)回落。上半年西安僅有4宗觸頂搖號地塊，其中3宗地塊位于高新區(qū)，1宗位于航天新城，另一宗位于長安區(qū)。除這5幅地外，上半年西安成交的地塊全部以底價成交。?

在當(dāng)前房企投資拿地邏輯嚴(yán)重趨同的情況下，核心城市的土地拍賣競爭愈加激烈，搖號中簽率不斷走低，房企不得不廣泛參與土地拍賣，進(jìn)一步推高搖號難度。

但是，上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊已應(yīng)出盡出，在掀起市場的一波熱度后，隨著地塊質(zhì)量下滑，房企參拍的積極性可能會隨之大打折扣，市場熱度也將隨之回落。這一點從蘇州近期土拍的情況也可見一斑。

今年蘇州首輪和第二輪土拍，不論是溢價地塊的占比還是整體溢價率、環(huán)比均有較大的增長，土拍溢價率整體優(yōu)于2021年和2022年。但是，隨著第三批次供地中核心區(qū)域的供應(yīng)占比下降，除兩宗熱點地塊以外均為低溢價或底價成交，土拍整體成交溢價率僅2.4%，回到2022年前三輪的水平。

基于上半年土地市場的表現(xiàn)，以及中央對于下半年繼續(xù)推行穩(wěn)增長促消費的表態(tài)，我們預(yù)計，在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場交易規(guī)模仍然有望邊際改善，但全年土地交易規(guī)模仍將維持低位。

從行業(yè)中長期發(fā)展的庫存安全角度來看，我們認(rèn)為，2023年全年土地成交同比下降一成左右為宜。

隨著下半年土地財政和供地計劃壓力的進(jìn)一步顯現(xiàn)，供給側(cè)在盈利空間方面的調(diào)整將更加符合市場預(yù)期，土地供應(yīng)規(guī)模增加與盈利空間寬松將同步到來。

在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來更多的拿地機(jī)會，我們建議，可重點關(guān)注深耕城市原先盈利空間一般、周轉(zhuǎn)預(yù)期尚可的近郊板塊。

但下半年整體土地的溢價率將有所下降，尤其是大多數(shù)城市的第二、三輪預(yù)供地清單臨近截止日期，隨著更多素質(zhì)一般的地塊進(jìn)入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交的土地將有所增加，與之相應(yīng)的是，流拍率指標(biāo)也會出現(xiàn)上升。