來源/閨蜜財經

不容易。2023年7月18日，被稱為港股“IPO釘子戶”的眾安智慧生活，終于如約上市。

在經歷一波四折之后，眾安系這家新上市公司的首日表現似乎更波折，開盤短暫走高后，便一直呈震動下跌狀態，直到臨收盤前10來分鐘才被拉回發行價。截至當日收盤，還上漲了2.54%，每股價格為1.210港元。

考慮到目前的宏觀形勢，以及具體到該司成色，眾安智慧生活這樣波折首秀表現似乎也并不讓人意外。

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?在上市之前，眾安智慧生活的IPO歷程就頗為坎坷。

時間回溯到2021年，那還是物業公司上市黃金時期，眾安智慧生活就已經遞表港交所，開啟IPO之路。只是很遺憾，后來招股書失效了，因為盈利水平未達標港交所新規。

接著2022年1月，眾安智慧生活第二次遞表，這次很快順利通過聆訊，但該司自己不招股了，導致二次招股書屆滿失效。

相比2021年，2022上半年上市物企境況變化翻天覆地，彼時似乎確實也不是上市融資的最佳時機。

到了2022下半年，眾安智慧生活引入2 名基石投資者，整裝待發，第三次赴港IPO，并于當年年底順利通過聆訊，且開始招股。但這次事情又起了變化：擬定敲鐘的前四天，也就是2023年初，該司宣布延期上市。

值得注意的是，此次延期上市背后，眾安智慧原計劃最多募資2.25億港元，但僅獲得10家機構申購，且申購金額僅為0.38億港元。

接著3個多月后，眾安智慧生活第四次IPO來了。今年4月28日，其第四次遞表，接著順利過會、招股，這一次沒有延期，該司如約上市。

至此，眾安集團旗下擁有3家上市公司：2007年港交所上市的眾安集團、2014年在港上市的中國新城市（全稱：中國新城市商業發展有限公司），以及此次上市的眾安智慧生活。蜜妹注意到，7月18日這天，除眾安智慧生活不漲不跌外，其他兩家公司的股價都是下跌的。

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眾安智慧生活總部位于杭州，成立于1998年，為眾安集團旗下的物業公司。

截至2022年末，其在我國兩個省擁有9家主要從事物業管理服務的主要附屬公司。根據中指院的數據，該司在2023年中國物業百強企業中排名40位。

根據最新的招股書數據，眾安智慧生活2020-2022年的總在管物業面積分別為為10.8百萬平方米、11.8百萬平方米及12.8百萬平方米，每年穩步增長100萬平米的節奏。

在蜜妹看來，眾安智慧生活屬于是區域色彩比較濃烈的物企，如上圖招股書顯示，截至2022年末該司共有在管項目95個，其中64個位于杭州、寧波、青島、合肥。29個位于麗水、湖州、滁州、淮北、臺州、舟山這樣的長三角城市，另外金華及溫州也零星覆蓋了該司的部分物管項目。

而眾安智慧生活也和大部分中小物企一樣，在管面積主要和“母公司”或兄弟公司有關。2020-2022年，其來自上述途徑所管理的建筑面積分別占該司在管建筑面積的55.3%、55.7%、53.3%。

物業管理方面該司母公司依賴性更強，上述同期，眾安智慧生活由眾安集團開發的物業產生的收入，分別占其物業管理服務總收入的約76.1%、72.5%及71.5%。

業務方面，眾安智慧生活目前有三大業務線：物業管理服務、主要面向房地產開發商的增值服務、社區增值服務。如上表所示，物業管理服務站該司營收比重大概70%左右。2020年時比較高為接近80%。

增速來看，眾安智慧生活似乎沒有太多亮眼之處，在管面積增速偏慢，營收同比增速也在下降。東方財富統計的數據更直觀，如下圖，2022年該司營收3.197億元，同比增長8.13%，相比2021年28.18%的增速腰斬不止，這也是其近4年來的最低增速。

毛利潤同比增長更慢，2022年降到了4.71%為1.163億元，比2021年28%的增速低到小腿。不過2022年眾安智慧生活的歸母凈利潤有所改善，同比增長了30.33%為5082萬元。蜜妹看了下，這其中主要是行政開支同比縮減、以及非控股權益大降。

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另外，眾安智慧生活招股書里提及的一些風險，蜜妹認為值得注意。

其一就是未來增長。從上面數據里能看到，前幾年眾安智慧生活增速本就不快，未來的增長潛力在哪？似乎并不明朗。

一方面母公司眾安集團這幾年營收增速波動甚大，未來持續增長的穩定性存疑；另一邊我國房地產復蘇似乎開始乏力。

如上圖國統局最新數據顯示，上半年，商品房銷售面積同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

上半年，房地產開發企業到位資金68797億元，同比下降9.8%。不管是房地產開發投資增速，還是房地產開發企業到位資金增速，似乎都很慘。

6月，房地產開發景氣指數94.06，5月為94.55。未來樓市何去何從？目前還是個問號……

增速趨緩，競爭勢必會更激烈，馬太效應也會越來越明顯，這對于中小物企而言并不是好事兒。

此前眾安智慧生活或，募集的資金約55.0%將用于收購或投資于專注于中國住宅或非住宅物業的其他中小型物業管理公司，約30.0%將用于投資及升級管理的項目中社區開發的硬件及軟件，約15.0%將用于豐富社區增值服務的服務組合、規模及效率。

但風險提示里該司也說：未來的收購未必會成功或落實，而在將所收購業務與現有業務進行整合方面或會面臨困難。還有為關聯方墊款、資金大量被占用等等也是問題。

不管怎樣，上市首日股價上漲，眾安智慧生活算是開了個好頭。