來源/丁祖昱評樓市

先來看一組數(shù)據(jù)：7月重點城市土拍流拍率已高達26.5%。

前7月，房企投資同比降幅擴大，僅35家房企新增貨值過百億，仍有近六成百強房企尚未拿地。

市場不斷走弱之下，房企投資依然低位運行。

與此同時，百強房企7月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。

房企正在陷入了這樣一個投資——銷售“怪圈”：越不拿地越難賣。也就是說，大部分房企投資——銷售的復(fù)蘇鏈條并不通暢。

房企投資也因此更加聚焦在市場足夠支撐的一二線，三四線則無人問津，房企投資復(fù)蘇仍需要銷售回穩(wěn)來支撐。

7月份，土地市場熱度明顯轉(zhuǎn)涼，熱點城市的土地市場熱度也有所回落，就連杭州也出現(xiàn)了2023年首輪流拍和本地國資委托底的現(xiàn)象，只有部分優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企參拍、搖號成交。

房企投資依然維持低位。

截止7月末，新增貨值百強門檻值為47億元，同比下降19%，較上月末同比差值再度增大13個百分點。新增土儲貨值各梯隊門檻值，除了30強持平之外，同比全線下滑，尤其10強、50強門檻值同比下滑超過30%。

1-7月，只有35家房企新增貨值超過百億，較上月末僅增加3家，對比去年同期更是減少了19家。

房企投資力度大幅度收縮。

從總量來看，1-7月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為116655億元、8270億元和7278萬平方米，拿地金額百強房企的投資力度同比下降20%。

行業(yè)集中度持續(xù)走高。

7月末，排名前十的房企新增貨值占百強總量的63%，其次是11-20強房企，占百強總量比重達15%。后50強房企新增貨值僅占5%。

與去年同期相比，10強房企集中度占比提升18個百分點，11-20強和后50強房企的占比分別減少7和13個百分點。

未來分化還將持續(xù)加劇。

1-7月百強房企拿地銷售比為0.16，整體投資意愿依然處于低谷。

分梯隊來看，僅有10強房企拿地銷售比達到0.23，其他梯隊均不足0.2，后50強房企更是僅有0.05。

市場不斷走弱的情況下，房企投資進一步收縮。

主要表現(xiàn)在兩個方面，首先1-7月，仍有近六成百強房企尚未拿地，其次，頭部房企7月單月拿地較上半年大幅放緩。

7月，全口徑銷售TOP10房企中，只有保利拿地金額超過百億，達到115.6億元，其余房企均未超百億，而中海、龍湖和碧桂園7月并未拿地。另外，除保利以外，10強其余房企拿地金額與前六月均值相比均出現(xiàn)大幅減少，招商、濱江等降幅超過60%。

這與集中供地城市土拍節(jié)奏有關(guān)，更多的是頭部房企在市場走弱的情況下，作出的理性和謹(jǐn)慎投資的選擇。

投資收縮也意味著必須聚焦在更加確定的市場，多數(shù)房企上半年拿地城市不超過15個。當(dāng)前一二線城市成為房企布局、補倉、調(diào)倉的重點，三四線城市則鮮有問津。比如華潤、濱江和招商，一二線拿地金額占比均超過90%。

銷售端回落影響下，房企投資持續(xù)低迷，由于大量優(yōu)質(zhì)地塊在上半年密集出讓，下半年熱點城市底價成交和流拍地塊還將增多，土拍熱度指標(biāo)逐步與新房市場趨同。

7月下旬以來，中央頻繁表態(tài)，給行業(yè)帶來了向好預(yù)期，房企投資能否回調(diào)，還要看政策落地后銷售端有無明顯企穩(wěn)回升。

目前來看，三季度房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時，更加關(guān)注性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

央國企占主導(dǎo)、民企保持弱復(fù)蘇的拿地格局，短期內(nèi)不會有明顯的變化。