來源/新經濟e線

據證監會官網披露，7月24日至25日，中國證監會召開2023年系統年中工作座談會。新經濟e線注意到，在證監會明確提及下半年重點抓好的幾項工作中，“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs項目落地”就是其中之一。這一表態也意味著年內公募REITs底層資產進一步擴容或將有實質性的結果。

早在今年3月24?日，證監會和發改委就REITs分別發文，內容涉及優化項目推薦流程、完善審核注冊機制、消費基礎設施納入REITs試點范圍、分類調整項目收益率要求和資產規模門檻等，從各維度為REITs實現常態化發行提供支持。上述發改委236號文明確表示，要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

7月25日，在發改委就促進民間投資有關情況舉行的專題新聞發布會上，發改委固定資產投資司副司長、一級巡視員韓志峰透露，近期民營企業發行基礎設施REITs的熱情明顯提升、申報的項目數量明顯增多。

韓志峰表示，今年3月發改委和證監會將發行基礎設施REITs的行業領域拓展到消費基礎設施，而民營企業持有運營的購物中心、百貨商場項目數量較多，這為他們更好參與基礎設施REITs奠定了較好基礎。

為此，發改委著力加大基礎設施REITs的前期輔導力度，幫助項目盡快具備申報條件。今年以來已先后組織召開16場開門辦公會，邀請證監會債券部、滬深交所及有關專家參加，對71個項目進行了集體研討，其中包括19個民營企業項目，涉及購物中心、光伏風電、大數據中心等多種資產類型。

六單消費基礎設施REITs籌備

新經濟e線根據公開信息不完全統計，目前共有6單消費基礎設施公募REITs正在籌備之中，分別包括首創鉅大奧特萊斯公募REITs、中國金茂公募REITs、山東省商業集團消費基礎設施REITs、華安百聯消費封閉式基礎設施REITs、天虹數科商業股份有限公司消費基礎設施公募REITs、華潤置地費基礎設施公募REITs。

其中，首創鉅大奧特萊斯公募REITs的原始權益人為北京恒盛華星投資管理有限公司（首創鉅大有限公司全資子公司）。據悉，首創鉅大奧特萊斯公募REITs?項目發布財務顧問招標公告。該項目是目前市場消費領域首單公開的REITs?產品，以奧特萊斯為底層資產。

截至2022年底，首創鉅大打造的首創奧特萊斯年銷售額超100億元，在全國擁有在營項目15個，覆蓋北京、重慶兩大直轄市，杭州、南昌、武漢、合肥、濟南、鄭州、西安、昆明、南寧等省會城市，以及湖州、昆山、青島、廈門等潛力消費城市。

7月10日，該公司多家全資附屬公司擬向濟南首城商業管理有限公司及武漢市首城商業管理有限公司分別出售濟南首鉅置業有限公司100%股權及股東貸款與武漢首創鉅大奧萊商業管理有限公司100%股權及股東貸款，總代價約人民幣19.86億元。

來源：上市公司公告

天虹數科商業股份有限公司消費基礎設施公募REITs的原始權益人為天虹數科商業股份有限公司。目前，公司正在籌劃開展消費基礎設施公募REITs的相關工作，擬以下屬公司持有的消費基礎設施項目申請試點發行公募REITs項目，擬與中航證券有限公司、中航基金管理有限公司合作，委托其分別擔任公募REITs項目資產支持證券管理人、基金管理人，進行公募REITs項目的方案溝通、設計、報批及發行等。據新經濟e線了解，該公司主營業務有平臺型與垂直型兩類。平臺型業務為百貨和購物中心，以聯營、租賃等合作模式為主；垂直型業務為超市，主要是自營模式。

此外，魯商集團擬以持有的某商業物業作為標的資產，開展消費基礎設施公募REITs申報發行工作。項目中標人為國泰君安證券股份有限公司；百聯股份作為原始權益人擬以項目公司持有的坐落于上海市楊浦區淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發行公募REITs；華潤置地發布2022財政年度業績公告，表示要推動有巢REIT擴募，啟動商業地產和產業地產公募REITs方案。

事實上，為推動消費基礎設施REITs落地，政策層面也在不斷加碼。7月18日，商務部等13部門發布《關于促進家居消費若干措施的通知》，支持家居賣場等商業網點項目探索基礎設施REITs申報發行工作。文件指出，要通過加強政策支持促進家居消費。支持符合條件的家居賣場等商業網點項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)。鼓勵金融機構在依法合規、風險可控前提下，加強對家居消費的信貸支持，完善金融服務，為經營商戶和供應鏈上下游企業提供融資支持。

繼發改委236號文之后，7月24日，發改委發布《關于進一步抓好抓實促進民間投資工作努力調動民間投資積極性的通知》（發改投資2023]1004號），《通知》明確，建立重點民間投資項目庫，優化民間投資項目的融資支持，強化重點民間投資項目的要素保障。鼓勵民間投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)，進一步拓寬民間投資的投融資渠道。

韓志峰在7月25日的發布會上也強調，發改委始終重視并積極鼓勵民營企業參與盤活存量資產工作。一是鼓勵民營企業用好基礎設施REITs等創新工具，盤活自身現有的存量資產；二是鼓勵民營企業優化發展模式，通過盤活存量資產，在不增加負債率的基礎上加速資金周轉、提高資金使用效率，投向新能源等發展空間較大的行業領域；三是鼓勵民營企業積極參與盤活國有企業存量資產，并將基礎設施REITs作為投資退出渠道之一，努力形成國有企業和民營企業的雙贏局面。

公募REITs迎增量資金入市

新經濟e線注意到，由于業績不及預期以及流動性較弱等綜合因素的影響，今年2月以來公募REITs曾顯著下跌。7月5日，部分公募基金發布公告將公募REITs納入旗下部分公募FOF產品投資范圍，提振了投資者對公募REITs市場未來增量資金及流動性改善的信心，REITs市場呈現修復態勢。目前，全市場共有100只FOF?公告將基礎設施REITs納入其投資范圍，FOF規模合計659.88億元，共涉及11家基金公司。

二級市場上，受公募REITs迎增量資金入市消息刺激，綜合成交額、成交量和換手率三方面的數據也顯示，近兩周?（2023年7月17日至-7月28日，下同）整體上市場情緒明顯轉暖，成交較為活躍，較7月前兩周呈現量價齊升的態勢。近兩周REITs總成交額為38.02億元，較7月上半月環比上漲20.28%。近兩周市場總成交量達9.14億份，環比上漲17.78%。

各類REITs總成交量變化（億份）

截至7月28日，REITs市場總體市值達912億元，較兩周前上漲了2.26%。其中，中證REITs指數近兩周上漲2.37%，上證指數上漲1.18%，中證全債上漲0.16%，南華商品指數上漲1.98%。中證REITs的表現強于同期股市、債市和大宗商品。

具體來看，REITs各板塊除環保外區間平均漲跌幅均為正，漲幅前三的板塊分別為保租房、產業園、倉儲物流，分別達4.68%、3.34%、2.56%，其次是高速公路和能源，分別錄得2.55%和1.43%的漲幅，僅環保下跌0.28%。單只產品來看，領漲的是以園區基礎設施為底層資產的華夏杭州和達高科產園REIT，漲幅達6.30%。

按照底層資產類型分類統計的話，近兩周各板塊成交額較上半月亦有較大幅度改善。環比來看，改善幅度最大的是保租房板塊，近兩周成交總額達5.2億元，較本月前兩周上漲68.66%；產業園區板塊總成交額錄得13.3億元，環比上漲33.77%；倉儲物流板塊總成交額錄得3.6億元，環比上漲19.00%；生態環保板塊總成交額錄得2.3億元，環比上漲59.49%；高速公路板塊修復放緩明顯，總成交額錄得9.1億元，環比上漲16.57%。六大板塊中只有能源板塊總成交額環比下跌，錄得5.1億元，環比下跌3.99%。

同樣，近兩周的區間換手率也有了較大改善。統計流通市值加權計算整體REITs市場的日換手率，然后將近兩周的日換手率計算平均得到REITs市場的近兩周的區間日均換手率。近兩周REITs市場區間日均換手率從前兩周的0.8%提高到了為1.72%，環比大幅提升115%。

細分來看，產業園區、能源、倉儲物流、保租房、生態環保、高速公路板塊REITs近兩周的區間日均換手率分別為1.37%、0.49%、1.28%、2.25%、1.290.60%，環比7月前兩周分別變化了32.34%、?11.51%、-11.20%、57.89%、54.26%和9.02%。僅有倉儲物流換手率指標環比下跌，保租房、生態環保和產業園區邊際改善明顯。

此外，27只公募REITs日前披露的今年二季報業績情況也表明，總體經營業績穩中有升，但各業態出現了一定分化。其中，能源基礎設施受季節因素影響業績大幅提升；保租房及倉儲物流受外部宏觀經濟活動影響較小，整體表現較為穩定；高速公路業績修復整體呈放緩趨勢；產業園區內部分化，廠房類資產持續穩健。

具體到收入與可供分配金額達成率情況，2023?年二季度REITs整體收入達成全年預測業績的26%，可供分配金額達成率為28%。其中，能源類、保租房類表現較突出。受夏季高溫及隨之增長的電力需求的季節性因素影響，能源基礎設施REIT二季度收入、EBITDA及可供分配金額達成率均高于其他業態。同樣，保租房REIT受穩定的租賃需求及租戶結構支撐，板塊內4?只REITs的三項指標均超招募說明書預期。

相比之下，高速公路REIT受清明節、勞動節通行費減免及宏觀經濟弱修復因素影響，收入、EBITDA及可供分配金額達成率在所有REITs中位列較低的類別。除國金中國鐵建REIT及華泰江蘇交控REIT外，其余REITs收入及可供分配金額環比均出現不同程度下降，業績修復速度放緩。

另據中證估值數據，隨著近半年以來市場走低，截至2023年7月28日，共有14只REITs產品估值低于其對應的ABS估值，投資性價比逐漸顯現。有市場人士認為，長期來看公募REITs當前仍處在估值低位，未來信批深度、增量資金等問題會被逐漸解決，當前公募REITs市場整體的收益大于風險。