來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

2023年8月8日，“上海城投”官方發(fā)布消息稱(chēng)，城投寬庭也正在加快實(shí)施資產(chǎn)證券化，計(jì)劃年內(nèi)發(fā)行上海市國(guó)資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

保租房作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建中重要一環(huán)，在“投、融、建、管、退”商業(yè)閉環(huán)的打通后，“以存量帶動(dòng)增量”效果顯著。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)建中，保租房為其中的重要一環(huán)。在2022年的政府工作報(bào)告中明確了“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)已經(jīng)明晰。

2021年以來(lái)中央在政策面?zhèn)戎丶涌炫嘤c發(fā)展保租房市場(chǎng)，金融支持政策明顯發(fā)力。隨著保障性租賃住房頂層設(shè)計(jì)的不斷推進(jìn)，金融、土地、財(cái)稅等方面的支持政策密集出臺(tái)，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。通過(guò)政策扶持，構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)多元化市場(chǎng)主體參與行業(yè)建設(shè)和發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性。在退出環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)行業(yè)對(duì)于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。

在政策打通后，首批保障性租賃住房REITs已成功上市。2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，形成了良好的示范效應(yīng)。截至目前，已有4支保障性租賃住房REITs完成發(fā)行：紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT。

除了已經(jīng)發(fā)行的四單保租房REITs，還有多家原始權(quán)益人已啟動(dòng)發(fā)行招標(biāo)流程，并公布了中標(biāo)結(jié)果。2023年8月8日，“上海城投”官方發(fā)布消息稱(chēng)，旗下租賃房品牌“城投寬庭”自2019年8月發(fā)布以來(lái)，已在上海布局了三大區(qū)域、七大社區(qū)，落實(shí)租賃房源約15800套，總建筑面積約88萬(wàn)平方米。為進(jìn)一步推動(dòng)租賃住宅業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，城投寬庭也正在加快實(shí)施資產(chǎn)證券化，計(jì)劃年內(nèi)發(fā)行上海市國(guó)資首單保租房公募REITs產(chǎn)品。

據(jù)悉，目前已有十余個(gè)省市的保障房項(xiàng)目正在籌備，后續(xù)項(xiàng)目推動(dòng)落地的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。基金公司也在積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目籌備。據(jù)了解，華夏基金目前有多支保障性租賃住房REITs產(chǎn)品處于推進(jìn)和申報(bào)過(guò)程中，原始權(quán)益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業(yè)和市場(chǎng)化的保障性租賃住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。紅土創(chuàng)新基金也在積極參與保障性租賃住房REITs新項(xiàng)目的招投標(biāo)。平安基金已有多個(gè)保障房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，未來(lái)將繼續(xù)加大在保障房領(lǐng)域的投入。建信基金儲(chǔ)備的多個(gè)保租房項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。

除此之外，部分已發(fā)行的保租房REITs正在準(zhǔn)備擴(kuò)募工作，也將進(jìn)一步加大保租房REITs規(guī)模。

從已經(jīng)發(fā)行的四單保租房REITs來(lái)看，合計(jì)10個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)，擁有11275套租賃房間，涉及總建面56.8萬(wàn)平，底層資產(chǎn)均位人口凈流入量大的強(qiáng)一二線(xiàn)城市，且位于各自城市的繁華區(qū)域，租金相對(duì)低廉，在周邊市場(chǎng)有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較好。

從租金水平來(lái)看，保租房REITs底層資產(chǎn)的租金水平遠(yuǎn)低于各城市平均租金水平。華夏北京保障房、華夏基金華潤(rùn)有巢的租金水平受益于上北京和上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，租金水平整體較高，平均租金分別為56.0元/平/月和50.2元/平/月，深圳安居項(xiàng)目與廈門(mén)安居項(xiàng)目平均租金分別為32.8和30.5元/平/月，遠(yuǎn)低于各城市平均租金水平。租金優(yōu)勢(shì)顯著，由于其底層資產(chǎn)租金定價(jià)均遠(yuǎn)低于周?chē)袌?chǎng)化租賃市場(chǎng)租金，仍有一定的上漲空間。

從租金變動(dòng)情況來(lái)看，除華夏北京保障房REIT的平均租金基本不變之外，其余三單REITs的平均月租金均呈現(xiàn)不同幅度的上漲，保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。其中，中金廈門(mén)安居項(xiàng)目平均租金上漲幅度最高，達(dá)到2.21%。

從出租率來(lái)看，四單REITs底層資產(chǎn)出租率均保持高位，平均水平超過(guò)95%；其中，中金廈門(mén)安居項(xiàng)目出租率超過(guò)99%。

穩(wěn)定的出租率，也帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的租金收入。從季度租金收入來(lái)看，四單REITs租金收入穩(wěn)定，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT除租金收入以外，還有商業(yè)租金和停車(chē)費(fèi)收入，約占總收入的5%左右，其他三單REITs主要依靠租金收入。

保租房REITs收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2023年上半年四支保租房 REITs 營(yíng)業(yè)收入合計(jì)超1.4億元，凈利潤(rùn)合計(jì)4383萬(wàn)元，平均毛利率超50%（華潤(rùn)有巢REIT除外）。2023年二季度，中金廈門(mén)安居REIT毛利率高達(dá)89.76%，深圳安居REIT是 64.16%，京保REIT為48.70%，而華潤(rùn)有巢REIT并未在財(cái)報(bào)中對(duì)毛利率有所體現(xiàn),平均凈利率超30%。

從上半年收入數(shù)據(jù)來(lái)看，四單保租房REITs營(yíng)業(yè)收入由高到低依次分別為華潤(rùn)有巢REIT、廈門(mén)安居REIT、京保REIT、深圳安居REIT，且分別完成2023年目標(biāo)收入的54.20%、53.16、52.41%、51.11%。

保障性租賃住房自納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍以來(lái)，持續(xù)受到市場(chǎng)高度關(guān)注。

此前四單試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，不僅在發(fā)行階段受到市場(chǎng)投資人的高度認(rèn)可，更是在行業(yè)模式、制度建設(shè)、操作流程、估值定價(jià)等方面為保障性租賃住房行業(yè)以及保租房REITs的未來(lái)發(fā)展起到了良好的示范效應(yīng)。

同時(shí)通過(guò)分析，可以看出保租房公募REITs無(wú)論從項(xiàng)目基本面、財(cái)務(wù)情況還是REITs估值都有相對(duì)不錯(cuò)的表現(xiàn)，也將不斷提升保租房公募REITs的預(yù)期收益。

未來(lái)隨著地方保租房平臺(tái)以及市場(chǎng)化企業(yè)積極推動(dòng)保租房公募REITs相關(guān)工作的開(kāi)展，預(yù)計(jì)保租房公募REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，推動(dòng)行業(yè)自我造血能力的提升。