來源/丁祖昱評樓市

2023年8月8日，“上海城投”官方發布消息稱，城投寬庭也正在加快實施資產證券化，計劃年內發行上海市國資首單保租房公募REITs產品。

保租房作為我國房地產市場體系的構建中重要一環，在“投、融、建、管、退”商業閉環的打通后，“以存量帶動增量”效果顯著。

我國房地產市場體系的構建中，保租房為其中的重要一環。在2022年的政府工作報告中明確了“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這意味著我國房地產市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構已經明晰。

2021年以來中央在政策面側重加快培育與發展保租房市場，金融支持政策明顯發力。隨著保障性租賃住房頂層設計的不斷推進，金融、土地、財稅等方面的支持政策密集出臺，保障性租賃住房“融投管退”發展模式的雛形已經逐漸明晰。通過政策扶持，構建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房“投、融、建、管、退”的商業閉環，引導和鼓勵多元化市場主體參與行業建設和發展，充分調動市場的積極性。在退出環節，鼓勵行業對于公募REITs等創新金融工具的應用和探索。

在政策打通后，首批保障性租賃住房REITs已成功上市。2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，形成了良好的示范效應。截至目前，已有4支保障性租賃住房REITs完成發行：紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

除了已經發行的四單保租房REITs，還有多家原始權益人已啟動發行招標流程，并公布了中標結果。2023年8月8日，“上海城投”官方發布消息稱，旗下租賃房品牌“城投寬庭”自2019年8月發布以來，已在上海布局了三大區域、七大社區，落實租賃房源約15800套，總建筑面積約88萬平方米。為進一步推動租賃住宅業務的可持續發展，城投寬庭也正在加快實施資產證券化，計劃年內發行上海市國資首單保租房公募REITs產品。

據悉，目前已有十余個省市的保障房項目正在籌備，后續項目推動落地的節奏有望進一步加快。基金公司也在積極推動保障性租賃住房REITs項目籌備。據了解，華夏基金目前有多支保障性租賃住房REITs產品處于推進和申報過程中，原始權益人涵蓋地方政府旗下的住房保障企業和市場化的保障性租賃住房開發運營企業。紅土創新基金也在積極參與保障性租賃住房REITs新項目的招投標。平安基金已有多個保障房項目儲備，未來將繼續加大在保障房領域的投入。建信基金儲備的多個保租房項目也在穩步推進當中。

除此之外，部分已發行的保租房REITs正在準備擴募工作，也將進一步加大保租房REITs規模。

從已經發行的四單保租房REITs來看，合計10個基礎資產，擁有11275套租賃房間，涉及總建面56.8萬平，底層資產均位人口凈流入量大的強一二線城市，且位于各自城市的繁華區域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競爭力，經營穩定性較好。

從租金水平來看，保租房REITs底層資產的租金水平遠低于各城市平均租金水平。華夏北京保障房、華夏基金華潤有巢的租金水平受益于上北京和上海的區位優勢，租金水平整體較高，平均租金分別為56.0元/平/月和50.2元/平/月，深圳安居項目與廈門安居項目平均租金分別為32.8和30.5元/平/月，遠低于各城市平均租金水平。租金優勢顯著，由于其底層資產租金定價均遠低于周圍市場化租賃市場租金，仍有一定的上漲空間。

從租金變動情況來看，除華夏北京保障房REIT的平均租金基本不變之外，其余三單REITs的平均月租金均呈現不同幅度的上漲，保持穩中有升態勢。其中，中金廈門安居項目平均租金上漲幅度最高，達到2.21%。

從出租率來看，四單REITs底層資產出租率均保持高位，平均水平超過95%；其中，中金廈門安居項目出租率超過99%。

穩定的出租率，也帶來相對穩定的租金收入。從季度租金收入來看，四單REITs租金收入穩定，紅土創新深圳安居REIT除租金收入以外，還有商業租金和停車費收入，約占總收入的5%左右，其他三單REITs主要依靠租金收入。

保租房REITs收入保持穩定增長。2023年上半年四支保租房 REITs 營業收入合計超1.4億元，凈利潤合計4383萬元，平均毛利率超50%（華潤有巢REIT除外）。2023年二季度，中金廈門安居REIT毛利率高達89.76%，深圳安居REIT是 64.16%，京保REIT為48.70%，而華潤有巢REIT并未在財報中對毛利率有所體現,平均凈利率超30%。

從上半年收入數據來看，四單保租房REITs營業收入由高到低依次分別為華潤有巢REIT、廈門安居REIT、京保REIT、深圳安居REIT，且分別完成2023年目標收入的54.20%、53.16、52.41%、51.11%。

保障性租賃住房自納入基礎設施REITs試點范圍以來，持續受到市場高度關注。

此前四單試點項目成功上市，不僅在發行階段受到市場投資人的高度認可，更是在行業模式、制度建設、操作流程、估值定價等方面為保障性租賃住房行業以及保租房REITs的未來發展起到了良好的示范效應。

同時通過分析，可以看出保租房公募REITs無論從項目基本面、財務情況還是REITs估值都有相對不錯的表現，也將不斷提升保租房公募REITs的預期收益。

未來隨著地方保租房平臺以及市場化企業積極推動保租房公募REITs相關工作的開展，預計保租房公募REITs數量和規模將得到進一步增長，推動行業自我造血能力的提升。