撰文|蜜姐? 來源|閨蜜財經

今年上半年，融創服務營收33.96億元，同比下滑約15%；但歸母凈利潤由去年上半年凈虧損7.51億元轉變為盈利3.4億元，同比大幅增長145%。

融創服務的控股公司融創中國去年5月債務爆雷以來，仍在艱難推進境外債務重組。8月18日，融創中國發公告，今年上半年預計虧損金額高達150億元—160億元。

短短半年，融創服務為何能擺脫母公司危機的影響，實現扭虧為盈？

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融創中國在巔峰時期，分拆融創服務上市。

融創服務成立于2004年，僅比其母公司融創中國晚成立1年。但直到2020年11月，融創服務才在港交所上市。

公開報道顯示，2019年后，內地物管企業掀起了一股赴港上市的熱潮，尤其是2020年多達17家物管企業在港掛牌上市。? ? ? ? ?

房企熱衷分拆物管公司上市，一方面與當時自身融資相對受限有關。物管企業更受資本市場歡迎，其估值普遍比房企更高。另一方面，也與房企多元化、轉型輕資產運營等有關。

物企分拆上市的背后，房企們的處境也越來越難。

融創中國在2018年突破千億營收大關，達1247億元；2020年其營收創新高，飆升至2306億元。同年，融創服務成功赴港上市。

與母公司相似，融創服務的發展速度也相當迅猛。

招股書披露，2017-2019年，其營收從11.12億元增至28.27億元，年復合增長率59.5%；同期利潤由0.43億增至2.70億，年復合增長率高達150.7%。

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受惠于關聯方，也受累于關聯方。

2017—2019年，融創中國的合同銷售金額均在行業前4位。背靠母公司，融創服務的體量也快速增長。

中指研究院數據顯示，2019年融創服務整體增長率（按在管建筑面積、合約建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，與2019年大型物業服務百強企業相比，高居榜首。

融創服務上市首日開盤價11.6港元，融資規模約為92億港元，創下當時物管上市公司融資規模新高。上市首日收盤，其市值達424億港元，市盈率達85倍。

然而，轉折點很快到來。

2020年，融創中國的歸母凈利潤高達356.4億元，創新高。2021年，其歸母凈利潤驟降，凈虧損382.6億元，2022年凈虧損276.7億元。

融創服務的危機來得更晚一些，2021年仍保持了高速發展：營收79.04億元，同比增長70.88%；歸母凈利潤12.76億元，同比增長118.54%。? ? ? ??

圖片來源|東方財富網（特此感謝）

2022年，其業績變臉：營收71.26億元，同比下滑9.84%；歸母凈利潤-4.82億，同比下滑137.76%。

虧損的一大原因是，“受關聯方業務回款的影響”，融創服務對關聯方應收款項計提的減值撥備增加。其中，金融資產減值虧損金額高達15.42億元。

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扭虧為盈：降低關聯方影響、調整減值撥備。

今年上半年，融創服務的業績仍面臨下滑，但也有所改善：

營收33.96億元，同比減少15%；

毛利8.48億元，同比下滑25%；

非關聯方業務收入約為32.04億元，同比增長13%。

融創服務的主營業務主要有4部分，其中，期內物業管理服務收入約29.24億元，同比增長8%。其他三項業務收入均出現了不同程度的下滑。? ? ??

上半年，融創服務的收入減少主要是由于非業主增值服務收入減少。

2022年財報顯示，非業主增值服務主要包括：現場銷售協助服務、銷售物業或單位的傭金收入等。簡單來說，與賣房業務有關。

2021年，融創服務該項業務的收入高達22.55億元；2022年驟降至9.84億元；今年上半年為2.03億元，同比減少76.9%。

實現扭虧為盈最直接的因素，還是減值撥備的減少。

上半年，融創服務的金融資產減值虧損為3840萬元，而去年上半年高達18.33億元。

財報中，融創服務也強調，“本集團主動按照市場化原則調整關聯方業務”。其中，關聯方貿易應收款項總額較2022年末減少約1.31億元，減值撥備期內撥回約5590萬元。

截至今年6月底，融創服務的合約建筑面積約為3.96億平方米，在管建筑面積約為2.63億平方米。其中，住宅業態占比82%，非住宅業態占比18%。

如按項目來源劃分，上半年，其物業管理服務收入來自融創集團、其合營企業及聯營公司開發的物業占比達67.2%，同比僅微降0.5個百分點；來自獨立第三方物業開發商開發的物業的收入占比約為32.8%。? ? ? ? ?

截至6月底，融創服務來自關聯方的貿易應收款項約為32.37億元，2022年底約為33.68億元；來自第三方的貿易應收款項約為24.24億元，2022年底約為16.82億元。

總的來看，融創服務在不斷降低關聯方的影響，但目前其業務和收入仍與關聯方密切相關。與其說是融創服務主動“舍棄”關聯方部分業務，尤其是非業主增值業務，不如說是形勢變了不得不做出改變。

好在目前已初有成效，其物業管理服務業務壓艙石的作用更加明顯，收入和毛利占比均超85%。? ? ? ? ?

不過，在資本市場，融創服務的股價和市值已大幅縮水。

截至8月25日收盤，其股價為2.4港元/股，相較2021年高點超29港元/股，已跌去9成多。? ???