撰文|蜜姐? 來源|閨蜜財經(jīng)

今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)營收33.96億元，同比下滑約15%；但歸母凈利潤由去年上半年凈虧損7.51億元轉(zhuǎn)變?yōu)橛?.4億元，同比大幅增長145%。

融創(chuàng)服務(wù)的控股公司融創(chuàng)中國去年5月債務(wù)爆雷以來，仍在艱難推進(jìn)境外債務(wù)重組。8月18日，融創(chuàng)中國發(fā)公告，今年上半年預(yù)計虧損金額高達(dá)150億元—160億元。

短短半年，融創(chuàng)服務(wù)為何能擺脫母公司危機(jī)的影響，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈？

01

融創(chuàng)中國在巔峰時期，分拆融創(chuàng)服務(wù)上市。

融創(chuàng)服務(wù)成立于2004年，僅比其母公司融創(chuàng)中國晚成立1年。但直到2020年11月，融創(chuàng)服務(wù)才在港交所上市。

公開報道顯示，2019年后，內(nèi)地物管企業(yè)掀起了一股赴港上市的熱潮，尤其是2020年多達(dá)17家物管企業(yè)在港掛牌上市。? ? ? ? ?

房企熱衷分拆物管公司上市，一方面與當(dāng)時自身融資相對受限有關(guān)。物管企業(yè)更受資本市場歡迎，其估值普遍比房企更高。另一方面，也與房企多元化、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營等有關(guān)。

物企分拆上市的背后，房企們的處境也越來越難。

融創(chuàng)中國在2018年突破千億營收大關(guān)，達(dá)1247億元；2020年其營收創(chuàng)新高，飆升至2306億元。同年，融創(chuàng)服務(wù)成功赴港上市。

與母公司相似，融創(chuàng)服務(wù)的發(fā)展速度也相當(dāng)迅猛。

招股書披露，2017-2019年，其營收從11.12億元增至28.27億元，年復(fù)合增長率59.5%；同期利潤由0.43億增至2.70億，年復(fù)合增長率高達(dá)150.7%。

02

受惠于關(guān)聯(lián)方，也受累于關(guān)聯(lián)方。

2017—2019年，融創(chuàng)中國的合同銷售金額均在行業(yè)前4位。背靠母公司，融創(chuàng)服務(wù)的體量也快速增長。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)服務(wù)整體增長率（按在管建筑面積、合約建筑面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，與2019年大型物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)相比，高居榜首。

融創(chuàng)服務(wù)上市首日開盤價11.6港元，融資規(guī)模約為92億港元，創(chuàng)下當(dāng)時物管上市公司融資規(guī)模新高。上市首日收盤，其市值達(dá)424億港元，市盈率達(dá)85倍。

然而，轉(zhuǎn)折點(diǎn)很快到來。

2020年，融創(chuàng)中國的歸母凈利潤高達(dá)356.4億元，創(chuàng)新高。2021年，其歸母凈利潤驟降，凈虧損382.6億元，2022年凈虧損276.7億元。

融創(chuàng)服務(wù)的危機(jī)來得更晚一些，2021年仍保持了高速發(fā)展：營收79.04億元，同比增長70.88%；歸母凈利潤12.76億元，同比增長118.54%。? ? ? ??

圖片來源|東方財富網(wǎng)（特此感謝）

2022年，其業(yè)績變臉：營收71.26億元，同比下滑9.84%；歸母凈利潤-4.82億，同比下滑137.76%。

虧損的一大原因是，“受關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)回款的影響”，融創(chuàng)服務(wù)對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計提的減值撥備增加。其中，金融資產(chǎn)減值虧損金額高達(dá)15.42億元。

03

扭虧為盈：降低關(guān)聯(lián)方影響、調(diào)整減值撥備。

今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)績?nèi)悦媾R下滑，但也有所改善：

營收33.96億元，同比減少15%；

毛利8.48億元，同比下滑25%；

非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收入約為32.04億元，同比增長13%。

融創(chuàng)服務(wù)的主營業(yè)務(wù)主要有4部分，其中，期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收入約29.24億元，同比增長8%。其他三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)了不同程度的下滑。? ? ??

上半年，融創(chuàng)服務(wù)的收入減少主要是由于非業(yè)主增值服務(wù)收入減少。

2022年財報顯示，非業(yè)主增值服務(wù)主要包括：現(xiàn)場銷售協(xié)助服務(wù)、銷售物業(yè)或單位的傭金收入等。簡單來說，與賣房業(yè)務(wù)有關(guān)。

2021年，融創(chuàng)服務(wù)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入高達(dá)22.55億元；2022年驟降至9.84億元；今年上半年為2.03億元，同比減少76.9%。

實(shí)現(xiàn)扭虧為盈最直接的因素，還是減值撥備的減少。

上半年，融創(chuàng)服務(wù)的金融資產(chǎn)減值虧損為3840萬元，而去年上半年高達(dá)18.33億元。

財報中，融創(chuàng)服務(wù)也強(qiáng)調(diào)，“本集團(tuán)主動按照市場化原則調(diào)整關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)”。其中，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)總額較2022年末減少約1.31億元，減值撥備期內(nèi)撥回約5590萬元。

截至今年6月底，融創(chuàng)服務(wù)的合約建筑面積約為3.96億平方米，在管建筑面積約為2.63億平方米。其中，住宅業(yè)態(tài)占比82%，非住宅業(yè)態(tài)占比18%。

如按項(xiàng)目來源劃分，上半年，其物業(yè)管理服務(wù)收入來自融創(chuàng)集團(tuán)、其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)占比達(dá)67.2%，同比僅微降0.5個百分點(diǎn)；來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)的收入占比約為32.8%。? ? ? ? ?

截至6月底，融創(chuàng)服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為32.37億元，2022年底約為33.68億元；來自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)約為24.24億元，2022年底約為16.82億元。

總的來看，融創(chuàng)服務(wù)在不斷降低關(guān)聯(lián)方的影響，但目前其業(yè)務(wù)和收入仍與關(guān)聯(lián)方密切相關(guān)。與其說是融創(chuàng)服務(wù)主動“舍棄”關(guān)聯(lián)方部分業(yè)務(wù)，尤其是非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，不如說是形勢變了不得不做出改變。

好在目前已初有成效，其物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)壓艙石的作用更加明顯，收入和毛利占比均超85%。? ? ? ? ?

不過，在資本市場，融創(chuàng)服務(wù)的股價和市值已大幅縮水。

截至8月25日收盤，其股價為2.4港元/股，相較2021年高點(diǎn)超29港元/股，已跌去9成多。? ???