來源/丁祖昱評(píng)樓市

剛剛過去的8月，北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地新規(guī)的影響，8月全國土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。

2023年至今土地市場(chǎng)整體降溫明顯，這一方面是土地供給方為控制庫存風(fēng)險(xiǎn)，減緩?fù)恋爻鲎屢?guī)模，另一方面主要還是因?yàn)樵谛袠I(yè)周轉(zhuǎn)速度減緩之下，行業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎所致。

從百強(qiáng)房企來看，截止8月末，新增貨值百強(qiáng)房企門檻值為50.7億元，同比下降17%，與上月末相比降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)，投資積極性仍低位徘徊。

從排名拿地TOP10的企業(yè)來看，投資聚焦且謹(jǐn)慎，大部分集中在10個(gè)左右城市，從具體城市來看，雖然不同企業(yè)有不同的側(cè)重，但在對(duì)熱點(diǎn)城市的選擇上重合度較高，其中，杭州和上海是拿地TOP10房企選擇最多的城市，成都、南京、蘇州、西安為第二梯隊(duì)。

我們認(rèn)為，房企在資金有限的壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)。未來土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場(chǎng)趨同。?

8月土地成交建面同比降幅擴(kuò)大

在首輪預(yù)公告地塊集中成交的7月份之后，8月份土地成交規(guī)模如期回落。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，全國300城經(jīng)營性土地總成交同比下降36%，降幅較上月顯著擴(kuò)大，環(huán)比上月下跌約二成左右。

市場(chǎng)熱度方面，雖然北京、上海、深圳、杭州、成都等多個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍，但8月平均溢價(jià)率4.64%，連續(xù)5月下行，為2023年3月份以來新低。

具體城市來看，僅上海、北京溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率，杭州、成都、西安等城市土拍熱度均明顯降溫，月內(nèi)杭州平均溢價(jià)率僅為5%，西安26宗地塊更是全部底價(jià)成交。

這主要是因?yàn)椋科笤谫Y金有限的壓力之下，押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊成為常態(tài)，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍還將延續(xù)高熱，非核心區(qū)地塊更可能低溢價(jià)或底價(jià)成交，流拍風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步增加。

仍然有近半數(shù)百強(qiáng)房企尚未拿地

從百強(qiáng)房企來看，截止8月末，新增貨值百強(qiáng)房企門檻值為50.7億元，同比下降17%，與上月末相比降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)；10強(qiáng)門檻基本持平，但20強(qiáng)、30強(qiáng)和50強(qiáng)門檻值同比均表現(xiàn)為下降。

總量方面，1-8月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為20243億元、9619億元和8551萬平方米，其中拿地金額同比下降13%。

具體到企業(yè)來看，目前年內(nèi)新增貨值超過百億的房企為40家，較上月末增加5家，與去年同期相比減少15家，投資積極性仍低位徘徊。華潤(rùn)、萬科、保利位列前三，前五強(qiáng)新增貨值均超過千億。

集中度方面，8月末TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)總量的65%，其次11-20強(qiáng)房企占比達(dá)16%，超過八成新增貨值集中于20強(qiáng)房企，行業(yè)集中度仍繼續(xù)走高。

2023年1-8月，有近五成百強(qiáng)房企尚未拿地，銷售下滑、現(xiàn)金流危機(jī)導(dǎo)致大部分房企投資暫緩。且從新增拿地TOP100房企來看，有近60家企業(yè)8月未有新增土入賬，拿地節(jié)奏大幅放緩。單月拿地主要集中在頭部的央國企，華潤(rùn)、保利、綠城單月拿地超過百億，相較之下民企投資仍無起色。

拿地TOP10企業(yè)聚焦一二線

從拿地金額TOP10房企來看，華潤(rùn)、招商、越秀、中海等拿地均分布在核心一二線城市，一二線拿地金額占前8月拿地金額比例超過90%。

從城市分布的數(shù)量來看，與以往全面開花相比，近兩年企業(yè)拿地范圍急劇收縮，“保安全、求流速”是首要選擇，除保利、建發(fā)外，其他企業(yè)拿地城市均分布在10個(gè)左右。

從具體城市來看，拿地TOP10企業(yè)選擇最多的城市是杭州和上海，分別有8家和7家選擇。成都、南京、蘇州、西安并列第三，都有6家企業(yè)選擇。

拿地選擇上，謹(jǐn)慎、聚焦已成投資共識(shí)，不僅一二線為企業(yè)爭(zhēng)奪的聚焦點(diǎn)、多數(shù)三四線無人問津，而且一二線城市本身核心地塊與非核心區(qū)地塊也已拉開差距。

如杭州完成的年內(nèi)第七次集中出讓，掛牌7宗、成功出讓6宗宅地，總成交金額73.7億元，3宗搖號(hào)成交，3宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，還出現(xiàn)了今年杭州首宗流拍地塊，整體成交溢價(jià)率為7.2%。

上海方面，8月完成的第二批次集中供地兩輪共成功出讓24宗地塊，第一輪15宗地塊中有10宗以最高限價(jià)成交，另有5宗底價(jià)成交，第二輪9宗地塊里有4宗吸引了10家以上的房企參拍，另外還有4宗地塊參拍人數(shù)在2-5家左右，僅奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊為1家企業(yè)參拍。

今年一直表現(xiàn)相對(duì)亮眼的成都也是如此。

造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是受到大環(huán)境較差的影響，另一方面，也受到供地量大增的影響，上半年大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在密集出讓，若銷售無明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，聚焦一二線的同時(shí)，更加關(guān)注性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

銷售的萎靡、資金壓力導(dǎo)致房企投資意愿處在歷史低位，暫緩拿地是多數(shù)面臨債務(wù)危機(jī)、資金壓力、出險(xiǎn)房企的首選。能夠活躍在土地市場(chǎng)的依舊僅有頭部的央國企和少量財(cái)務(wù)健康的民企，可以預(yù)見，未來土地資源將愈發(fā)集中。

與此同時(shí)，隨著前期核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的補(bǔ)充，頭部房企或?qū)⒎啪復(fù)顿Y腳步，拿地選擇將更加謹(jǐn)慎、回歸理性。預(yù)計(jì)四季度土地流拍率仍將持續(xù)高位。

從城市的角度來說，未來能夠保持土拍市場(chǎng)熱度的城市將大幅減少，2023年全年宅地供應(yīng)計(jì)劃整體完成率仍然可能只有四成左右或更低，并且土地成交規(guī)模的低位還將在接下來的數(shù)年內(nèi)持續(xù)。