來源/丁祖昱評(píng)樓市

近日，《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》對(duì)外發(fā)布，在財(cái)稅領(lǐng)域明確，增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等將在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議，而備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法則并未出現(xiàn)在本次立法規(guī)劃中。

這意味著，房地產(chǎn)稅立法暫緩。

2023年至今，有關(guān)“房地產(chǎn)稅”的消息不斷，市場(chǎng)上眾說紛紜。

我們認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件。

房地產(chǎn)稅立法暫緩，2021年曾嘗試開展改革試點(diǎn)工作

《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》對(duì)外發(fā)布，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未出現(xiàn)在本次立法規(guī)劃中。

據(jù)了解，在《十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中，房地產(chǎn)稅法曾被納入第一類項(xiàng)目，屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。但在十三屆人大常委會(huì)任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未能提請(qǐng)審議。

此次立法規(guī)劃中，財(cái)稅領(lǐng)域的增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等明確在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議，但未再提及房地產(chǎn)稅，可以認(rèn)為房地產(chǎn)稅立法暫緩。

事實(shí)上，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅離我們最近的時(shí)候，是2021年底。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

在當(dāng)時(shí)，有部分房?jī)r(jià)相對(duì)較高的熱點(diǎn)城市將成為首批試點(diǎn)城市。其中，呼聲較高的城市有上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等

然而，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，商品房銷售商品房銷售規(guī)模和開發(fā)投資規(guī)模大降，在擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)地產(chǎn)總體方針下，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫停。

一直到如今《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中不再出現(xiàn)房地產(chǎn)稅立法。

“房地產(chǎn)稅”不同于“房產(chǎn)稅”

滬渝是唯二“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)城市

一直以來，市場(chǎng)上有關(guān)“房地產(chǎn)稅”的消息不斷，各界都對(duì)此十分關(guān)注。

需要注意的是，“房地產(chǎn)稅”不等同于“房產(chǎn)稅”。許多購房者所關(guān)心的，持有存量住房及買賣房產(chǎn)過程中是否需要額外繳稅等問題更接近“房產(chǎn)稅”范疇。

早在2011年1月，“房產(chǎn)稅”其實(shí)就已正式落地，上海和重慶同時(shí)宣布啟動(dòng)“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房征收“房產(chǎn)稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國唯二的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)城市，上海是以多套房為主要征收對(duì)象，重慶則以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象。

以上海為例，“房產(chǎn)稅”的稅率標(biāo)準(zhǔn)為居民家庭第二套及以上的住房，人均60平以下免征、二套及以上稅率為0.4%-0.6%

2013年底，十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。將“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

簡(jiǎn)單來說，“房地產(chǎn)稅”的概念更廣，“房產(chǎn)稅”在“房地產(chǎn)稅”的范疇之中。

當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境

仍不具備開征房地產(chǎn)稅的條件

我們認(rèn)為，此次《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》沒有將房地產(chǎn)稅納入其中，主要原因還是當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境并不具備開征房地產(chǎn)稅的條件。

從市場(chǎng)層面來看，2021年試圖開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的背景是，2017年至2021年，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持高位，有部分城市熱度相對(duì)較高。

而從當(dāng)前的市場(chǎng)可以看到，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，2023年重點(diǎn)城市成交自3月后已出現(xiàn)五連跌，整體成交規(guī)模也處于近5年低位。短期內(nèi)購買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。

從企業(yè)層面來看，2023年前8月累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低8.5%。逾7成百強(qiáng)企業(yè)8月業(yè)績(jī)同比降低，近半數(shù)百強(qiáng)房企同環(huán)比雙降。

在行業(yè)整體信心仍處低位，樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足的情況下，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大，在這背景下，五成百強(qiáng)房企至今仍未拿地。

受其影響，2023年土地成交規(guī)模進(jìn)一步下跌，前8月全國300城經(jīng)營性土地成交同比下降36%，預(yù)計(jì)2023年供地計(jì)劃完成率還會(huì)在2022年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低。

一方面是整體市場(chǎng)壓力巨大，另外一方面是企業(yè)投資謹(jǐn)慎，在這背景下若是貿(mào)然推行房地產(chǎn)稅，不僅會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，對(duì)土地投資的影響可能會(huì)更大。

“房地產(chǎn)稅”本身是我國整體稅制改革的重要的部分，其核心是地稅制度的改革，是由地方政府征收的稅，屬于地方財(cái)政的固定預(yù)算收入。

據(jù)上海稅務(wù)局披露，2022年全年“房產(chǎn)稅”約237億元，即使加上“城鎮(zhèn)土地使用稅”、“土地增值稅”、“契稅”也僅約1055億元。而2022年上海涉宅地成交總金額約2800億元。顯然，對(duì)地方政府而言，與成百上千億元的土地投資收入相比，“房地產(chǎn)稅”收入還無法取代地方財(cái)政土地出讓金收入。?

因此，無論是從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)角度，還是企業(yè)角度，或是地方政府角度，目前都不具備開征房地產(chǎn)稅的條件，并且在一段時(shí)間內(nèi)，都不會(huì)貿(mào)然開始推行。

房地產(chǎn)稅改革本身是建立現(xiàn)代財(cái)政制度中非常重要的一部分。作為國家財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)行為、促進(jìn)社會(huì)公平等方面具有重要作用。

但由于當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，以及當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，目前推行房地產(chǎn)稅的條件尚未成熟，在這個(gè)時(shí)候，出臺(tái)任何可能增加市場(chǎng)負(fù)擔(dān)的措施都需要格外謹(jǐn)慎。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需政策的保駕護(hù)航，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。