來源/丁祖昱評樓市

近日，據媒體消息，中國物流集團有意收購普洛斯部分中國資產，并已于近期完成盡調工作，這筆交易有望在今年年底前完成。

而普洛斯計劃將出售資產的款項用于降低公司杠桿率及回購債務等。

另外，不斷“減負”的萬達也傳來消息，10月7日市場消息稱，大家保險已接手上海萬達廣場置業有限公司，該公司為上海周浦萬達廣場的項目公司。

很明顯，8月以來，行業收并購活躍度提升。

根據CRIC統計，重點監測房企8月和9月兩個月收并購事件合計達到60件，披露的交易對價達到672億元，占全年收并購事件和交易規模接近3成。

行業收并購特征明顯轉向，由企業規模擴張驅動轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動。

由于行業風險尚存、目前市場信心和修復情況遠低于預期，2023年以來房地產行業整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落，大規模收并購熱潮難以再現。

近兩個月來，行業收并購活動相對活躍。

根據CRIC監測，2023年9月重點監測房企共涉及34筆并購交易，披露交易金額的有24筆，總交易對價約304.8億人民幣，同比減少56.2%、環比減少17%。

但從2023年單月來看，9月收并購交易規模僅次于3月和8月，單月披露的單筆平均交易規模為12.7億。

收并購活躍度在8月重點房企并購交易中已有所體現。

根據CRIC監測，8月重點監測房企共涉及26筆并購交易，披露交易金額的有22筆，總交易對價約367.3億人民幣，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。

8月披露的單筆平均交易規模約是7月的2倍，收并購熱度回升顯著，房企處置資產加快，資金回籠提速。?

2023年以來房地產行業整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落。

CRIC統計數據顯示，2023年1-9月，重點監測房企已披露并購交易總規模約2287億元，較2022年上半年總規模下降近四成。

從更長周期來看，過去十年行業經歷了兩輪收并購高峰。

第一輪自2016年下半年開始，這輪收并購潮典型特征是企業規模擴張驅動。行業收并購規模在2017年達到高位，并延續至2018、2019年。通過收并購快速擴充土儲，成為當時房企保持規模增長和完成戰略布局的重要途徑。據不完全統計，在2017年上半年和下半年，中國房地產行業收并購規模分別達到近4200億元和4500億元，均超過往年全年的規模。

2020年下半年“三道紅線”提出后，在降負債、降杠桿的監管要求以及行業下行、企業自身流動性承壓的背景下，基于資產出讓、業務剝離的需要，帶動行業收并購規模再次走高，2021年全年行業收并購規模近7600億元，2022年上半年也達到逾3700億元。

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目前行業收并購特征由企業規模擴張驅動轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動。

這就決定了交易標的的物業類型集中在多元化并購層面。

從數據來看，1-9月多元化股權并購規模為1308.19億元，而開發項目股權并購額度為806.86億元，較多元化股權并購規模減少38%。

從月度來看，8月和9月最為明顯。

8月，多元化并購額占比較明顯回升，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額241.5億，占到全部規模的65.7%，環比提升17.6個百分點。

9月并購交易中多元化交易規模仍然遠超開發項目，17筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額204.8億，占到全部規模的67.2%，環比提升1.4個百分點。

其中，商辦資產出售熱度最高，商辦資產回報周期長，當前加快相關資產處置以實現資產價值最大化，已成為主流共識，但多數區域不佳的商辦資產多處于掛牌或流拍狀態。

值得注意是，目前AMC紓困動力略顯不足。

根據CRIC不完全統計，前9月19個紓困項目中，已披露的投入資金僅399.11億元。

AMC盤活出險項目傾向于選擇“AMC+代建”模式，即AMC等金融機構接管項目，再委托品牌房企進行代建。AMC介入，發揮提供增量資金、協調各方資源的功能，項目由代建方操盤。

例如8月28日，藍城宣布與華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州仙居北岸綠洲項目。該項目前期開發商浙江大衛、恒大均出現債務危機，2023年初項目整體采取財產權信托隔離資產的處置方式，脫離與恒大主體的關聯性。目前華融聯手藍城盤活該項目，由于項目有815畝地塊未開發、可售貨值超100億，重整價值和難度大。

隨著銷售市場的持續筑底，AMC業績承壓，紓困動力略不足，通常采取“救項目不救集團”的原則，不僅要求對債務進行“新老劃斷”且對救助項目的要求較高，傾向于選擇區域優質、有階段性流動性問題的項目進行紓困，而市面上滿足這類條件的項目較少，因此整體紓困推進相對緩慢。

行業收并購熱度雖有所回升，但整體熱度仍然較低，當前市場流動性不足，無論是國央企還是優質民企、金融機構，安全性仍是經營發展的首要考量。

目前資產估值處于周期性低位，收并購選擇空間較大，為部分優質房企或金融機構帶來抄底機會，或將帶來房地產行業集中度進一步提升。

基于規模擴張邏輯的收并購并不可取，企業對收并購的態度和資產選擇上也將更加謹慎，盡管在引導房地產風險“軟著陸”的目標下，收并購仍將是政策抓手之一，但謹慎、理性將是市場中長期主基調。