來源/尺度商業(yè)

此前一天，金地集團(tuán)又一次遭遇“股債雙殺”，再次讓地產(chǎn)行業(yè)站上輿論風(fēng)口。導(dǎo)火索有些戲劇性——董事長凌克因身體原因辭職。市場的想象力蔓延，多數(shù)人認(rèn)為這是管理團(tuán)隊(duì)的正常交接，不該過度解讀。卻也有人陰謀論，認(rèn)為其中“必有隱情”。

為此，金地集團(tuán)當(dāng)晚再次發(fā)布公告，強(qiáng)調(diào)凌克辭職確因身體原因，此次新老交接，是正常的管理團(tuán)隊(duì)交接，對公司經(jīng)營不會(huì)產(chǎn)生重大影響。

根據(jù)公開資料，凌克出生于1959年，今年64歲，擔(dān)任金地董事長身份超過25年。官方對他的評價(jià)是，「恪盡職守，兢兢業(yè)業(yè)，衷心感謝」。

根據(jù)報(bào)道，在過去的長期工作中，凌克很拼，工作模式是996的Plus版本——7116模式，即早上7點(diǎn)鐘上班，晚上11點(diǎn)下班，一周連續(xù)工作6天。

據(jù)地產(chǎn)大V董小姐透露，三個(gè)多月前，凌克就在金地高層小范圍透露，退意已決。最早今年年初，內(nèi)部已有風(fēng)聲流傳，以為他會(huì)在今年 5 月董事會(huì)換屆之際，宣布退休。

「在公司外部看來，看似是忽然辭職，但內(nèi)部不算意外。感覺公司內(nèi)部對此還沒有外部的討論聲音大。」

現(xiàn)年52歲的黃俊燦，有著清華大學(xué)五道口金融學(xué)院、金融EMBA的高學(xué)歷，1992年就加入了金地集團(tuán)，同樣也有超20年的金地履歷。

在過去一段時(shí)間，房企爆雷，評級(jí)下調(diào)，成為推倒房企信用崩塌的多米諾骨牌，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的萬科、龍湖、金地等“績優(yōu)股”多次上演股債雙殺的“劇本”。觀眾幾近麻木。在資本市場眼里，迄今為止，至少這幾家明星級(jí)公司都守住了「底褲」：

第一，至少目前還沒有債務(wù)違約；第二，過去三年，還在盈利。

此次金地集團(tuán)的人事變動(dòng)引發(fā)的反應(yīng)。究其原因，受此前多家房企暴雷影響，市場神經(jīng)保持緊繃，導(dǎo)致了情緒錯(cuò)殺。

金地基本面剖析

深入剖析金地集團(tuán)基本面，到底是不是虛驚一場？這個(gè)問題關(guān)系不僅一家龍頭企業(yè)的聲譽(yù)和經(jīng)營，還有股東和債權(quán)人的切身利益，值得仔細(xì)推敲。

識(shí)人斷事，都講究要有依據(jù)。既然市場擔(dān)心金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們不妨把目光投向該公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尤其是外界敏感的債務(wù)和融資數(shù)據(jù)。

翻開金地集團(tuán)財(cái)報(bào)，其“三好學(xué)生”的基本面并沒有發(fā)生改變，被“錯(cuò)殺”得有點(diǎn)冤。

數(shù)據(jù)顯示，截止半年報(bào)，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%維持低位，持有貨幣資金達(dá)460.8億元。

有息負(fù)債中，銀行借款的占比達(dá)70.84%，公開市場融資占比為28.98%，其他融資占比為0.18%。債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步降低至4.39%。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的62.85%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)趨于合理。

融資方面，根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)獲得中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行等多家金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣2532億元，已使用銀行授信總額為人民幣930億元，尚剩余授信額度1602億。

9月份，金地集團(tuán)公告，第二大股東福田投控?cái)M為公司融資提供增信支持，展現(xiàn)了股東對公司和現(xiàn)任管理團(tuán)隊(duì)的支持態(tài)度。對公司長期發(fā)展的看好。

據(jù)金地10月17日公告顯示，金地集團(tuán)目前生產(chǎn)經(jīng)營情況正常，2023年三季度，公司月度銷售額已連續(xù)三個(gè)月環(huán)比回升，截至9月底，銷售排名位居行業(yè)第11位。

金地集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)年輕化，交接平穩(wěn)，本該被視為利好。

從另一個(gè)角度而言，對于信奉長期主義的價(jià)值投資者來說，這或許不失為一個(gè)布局良機(jī)。

地產(chǎn)新周期下剩者為王？

股神巴菲特的老師格雷厄姆最尊崇的投資理念就是“撿煙蒂”理念，所謂撿煙蒂，是用來描述那些市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其內(nèi)在價(jià)值的股票。而市場價(jià)格低于內(nèi)在價(jià)值，用資本市場的財(cái)務(wù)指標(biāo)闡述，即是一家公司的凈資產(chǎn)低于股票在交易所的市值。

金地集團(tuán)會(huì)是價(jià)值投資者的“煙蒂”嗎？梳理半年報(bào)可知，金地集團(tuán)凈資產(chǎn)超過600億元，而10月18日收盤，公司總市值243億元，出現(xiàn)了倒掛。不難看出，金地集團(tuán)本就具有估值優(yōu)勢，經(jīng)過昨日被“錯(cuò)殺”，估值性價(jià)比更為明顯。

事實(shí)上，不少專業(yè)的券商機(jī)構(gòu)也給予金地集團(tuán)“買入”或“推薦評級(jí)”，顯示對該公司投資價(jià)值的認(rèn)可。

2023年7月，國內(nèi)券商龍頭中金公司建議關(guān)注萬科、金地、龍湖、綠城等運(yùn)營效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)頭部的優(yōu)質(zhì)公司。

平安證券認(rèn)為，金地集團(tuán)高度聚焦高能級(jí)城市，區(qū)域深耕卓有成效，重視現(xiàn)金流管理，債務(wù)結(jié)構(gòu)保持良好，維持“推薦”評級(jí)。

西南證券認(rèn)為，經(jīng)營性業(yè)務(wù)多元拓展，將為金地集團(tuán)創(chuàng)造更多的增長極。事實(shí)上，多元化的穩(wěn)步擴(kuò)張，不僅增加業(yè)績“增長飛輪”，也使得企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更上臺(tái)階。

房地產(chǎn)新周期，行業(yè)正在經(jīng)歷變革，向更高質(zhì)量發(fā)展，不可避免一些房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，甚至面臨被清出牌桌。而一些嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更為出色的房企也將更容易得到市場的青睞目光，或許還會(huì)上演一出“剩者為王”的戲碼。