來源/地產知識橘

近日，陸續有媒體曝出，已經開盤二十余年的珠江帝景苑旁邊，竟然還藏著一塊不為人知的“寶地”——

地塊在珠江帝景苑和珠江之間，距離廣州塔只有80米，隔江相望的，是20萬/平的珠江新城。

光從外部稟賦上，就是妥妥的“豪宅預定”。

據說，這塊壓箱底的地塊可能會在2024年亮相，預計引入合生最高端的縵合產品線，打造成頂豪商業大平層。

操刀的合生創展，再一次隱現于臺前。

一次成功的囤地

相信很多廣州的讀者，對珠江帝景苑這個樓盤都不會陌生。

本世紀初，這個項目在珠江南岸一炮而紅，在許多海珠區老廣的心中，這里寄托著他們對于初代豪宅的向往。

連當年的主政者都偏愛這里，在接受采訪的時候笑稱大家的觀念應該轉變，從有住房變成有房住——

“我住的是市政府的宿舍，珠江帝景的130多平方米，每個月房租只要：

600元。”

如今，二十余年過去了，珠江帝景苑從新盤變成了超成熟的小區，周邊建起了小蠻腰，送走了亞運會，最初為了結婚買房的萌新業主，如今娃都要考大學了。

神奇的是，地塊旁邊，居然還藏了一顆滄海遺珠。

最初，在珠江帝景地塊出讓時，C4地塊批復的是居住用地，計劃修建6棟高層住宅塔樓。

但廣州塔建成后，規劃修改了。

2011年，《廣州新城市中軸線南段地區控制性詳細計劃》里，這塊地變成了商業金融用地。

直到2018年最新的文件中，C4依然是紅彤彤的商業地塊。

珠江帝景苑C4地塊控規圖

并且，也依然是最初尚未開發的狀態。

雖然什么都沒變，但身價是實實在在地不一樣了。

我們查閱了大量資料，盡管對珠江帝景拿地的單價無從得知，但2001年入市的最早一期產品“倚泓軒”，開盤價僅為6000元/平米。

現在，珠江帝景里面好點的二手房單價已經站上了8-9萬元，倘若C4地塊真能開發成商辦頂豪，賣個10-12萬/平米，絕對不是什么難事。

那么，保守算來，囤地二十多年，合生在這個地塊上能賺到的錢，少說也翻了十幾倍吧。

當然了，除了珠江帝景苑C4地塊以外，合生系這兩年已經拿出了不少壓箱底的好地了。

除了去年入市的，地塊閑置超過25年的合生縵云，今年，由朱老板的次子朱偉航實控的珠投系也在廣州推出了一個新項目——珠江天酈。

這個項目坐落在天河區的金融城板塊，其前身是駿景花園的最后一個組團。

二十多年前，合生朱老板在這塊地上付出的拿地成本，每平米只有——

800塊。

囤了二十多年，如今天酈賣到了10萬/平米，單套的起步門檻在千萬元。

從幾百塊到10萬，朱老板這一捂地，又能拿到上百倍的收益。

真·時間的玫瑰。

大地主加速出貨？

熟悉合生的都知道，這家公司主打港式慢周轉，超長期囤地是基本操作，真算不上什么新聞。

根據合生創展的財報顯示，截至2022年底，在其手握的近90個房產項目中，近三成項目的已完工面積為0。

也就是說，完全沒有開發過。

就算開發，也往往龜速。

我們發現，北京玉河、上海茶葉廠、廣州前進路等10個項目，持有超過10年了，開發進度條還沒走到一半。

合生創展部分所持項目的完工量

囤地超過20年的項目，比比皆是——

2003年入市的廣州海珠區大盤逸景翠園，在2026年后還有待完工的面積；2001年入市的番禺合生華南新城，還有30多萬平米沒有開發。

這些地塊有多優質呢？

就拿最近炙手可熱的廣州海珠區上涌果樹公園北側地塊來說吧。

上涌果樹公園地塊總建面約36萬平米，扣減配建后實際可售住宅面積約24萬平米，最終賣出了127億元，折合樓面價5.2萬/平。

而逸景翠園就在上涌地塊的隔壁。

那么，問題來了。

地已經囤了那么久了，素質那么好，現在市場也沒有很火爆，為什么合生這么著急“出貨”呢？

130億的資金缺口

還是要看回合生這家公司。

囤地模式發展到現在，負面影響也蠻明顯的。

雖然手里有地，但開發周期太長，銷售規模一直上不去，合生的現金流已經出現了明顯壓力。

截至今年上半年，合生的賬面現金及現金等價物約為190億港元，但一年內，合生的還款總額有近319.4億港元，缺口有接近130億。

更麻煩的是，合生還喜歡炒股。

今年前六個月，合生在投資股票上虧掉了18億港元。

算下來，虧掉了近一半的歸母凈利潤，辛辛苦苦賣房賺的錢，就這么搭進去了。

但這也不是第一年虧錢了。

我們捋了一下，從“二代”朱桔榕接班以后，合生在股權投資方面的收益，是這個樣子的——

屢敗屢戰，勇氣可嘉。

但資金壓力確實不等人。

于是，我們能看到，朱小姐在賣房這件事上，確實有點著急。

前不久，她在業績會公開上表示——

換句話說，就是形勢比人強，要多建樓，多賣房子了。

此外，為了能把這些囤了小幾十年的土地盡量賣貴點，合生也在努力往高端產品靠攏。

朱小姐上任后，對合生進行了大刀闊斧的改革，與安縵酒店簽約合作，縵云、縵合等高端序列應運而生。

如今，北京縵合、廣州縵云、上海縵云齊發，已經成為了合生的頭牌產品，合生在探索迎合中產和頂奢人群的口味。

本來土地成本就極低，還拼命拉高產品溢價，合生的資金護城河，還是比一般的開發商要厚不少。

豪客真的愿意賭嗎

可想而知，未來，合生會有更多高端項目跑步入市。

但說實話，如今頂豪市場的競爭，也越來越激烈了。

就說廣州吧。

為了賣出更多的宅地，廣州把市中心壓箱底的好地都拿出來了，以前中心城區新盤寥寥，現在可選的改善豪宅盤數都數不過來。

何況，后面還源源不斷地有新地加推，大把潛在的豪宅在等著。

對于開發商來說，以前只要項目在市中心，就不愁賣，如今，但凡產品力不夠，贈送的面積沒有預期多，所處的位置和江景稍差一些，就很有可能砸在手上。

在如此之卷的高端市場，合生的競爭力有待商榷。

雖然近些年逐步引入了縵合、縵云系列，合生的產品線有所迭代，但此前康景物業給購房者留下的印象，實在過于深刻。

在豪宅項目中，物業服務是一個重要的加分項，建筑外立面和小區內設施維護好了，花草綠化打點好，對房價的走向非常有幫助，不少豪宅甚至設置了業主俱樂部，提供更多精細化的圈層服務。

而康景物業……

和它相關的新聞，不是毆打業主入院，就是欄桿墜落砸死業主，再加上日常疏于管理，硬是把合生在廣州的那些初代豪宅項目變成了市區的“老破大”。

直到現在，在套均上千萬的珠江帝景，業委會還在為了換物業公司而不斷battle。

當然了，為了賣房，合生已經很努力地在消除影響了，甚至給新入市的豪宅專門配備了一個新的“高端物業品牌”……

但，身家幾千萬的購房者，真的愿意賭嗎？

我翻了一下，廣州縵云的簽約數據是這樣的……

從去年下半年開盤到現在，去化不到六分之一吧。