來源/丁祖昱評(píng)樓市

這意味著，2023年重點(diǎn)區(qū)域累計(jì)代建項(xiàng)目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，代建市場進(jìn)入快速發(fā)展期。

具體到各區(qū)域分布來看，代建項(xiàng)目主要集中在長三角，2023年前三季度長三角代建項(xiàng)目數(shù)占比過半，達(dá)55.4%。

在這其中，藍(lán)、綠城系等頭部企業(yè)起步早，先發(fā)優(yōu)勢顯著，并抓住近年保障性住房、城投委托、紓困加速等需求井噴的窗口期，進(jìn)行積極外拓，目前已占據(jù)行業(yè)半壁江山。

根據(jù)招標(biāo)信息監(jiān)測，重點(diǎn)區(qū)域2023年累計(jì)代建項(xiàng)目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，截止2023年三季度末累計(jì)代建項(xiàng)目達(dá)285個(gè)，而2021年和2022年分別為140個(gè)和238個(gè)。

從各區(qū)域分布來看，代建項(xiàng)目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年前三季度長三角代建項(xiàng)目數(shù)占比過半，達(dá)55.4%；其次珠三角代建項(xiàng)目數(shù)占比18.9%，環(huán)渤海和中西部14.4%、11.9%。

與此同時(shí)，據(jù)2023年8月24日，克而瑞發(fā)布《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30》統(tǒng)計(jì)，2023年上半年9家浙系代建企業(yè)入圍TOP30，對應(yīng)的合約總建筑面積超3.1億平方米，占到全部入圍TOP30代建企業(yè)的52%；

從浙系的具體排名來看，2023上半年4家浙系（綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、興元建設(shè)）位列TOP10，分別包攬代建榜單前2名、第8名和第10名，規(guī)模處于頭部位置，4家浙系代建企業(yè)合約總建筑面積超2.8億平方米。

上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中9家浙系新增簽約面積合計(jì)達(dá)3516萬平方米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的47%，浙系代建企業(yè)占據(jù)了絕對的規(guī)模優(yōu)勢。

浙江代建市場較為活躍，更多依賴于其良好的政策環(huán)境以及可觀的市場需求。

首選是浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對較早。1995年寧波就在海曙、江東、江北三區(qū)安居工程中嘗試了委托代建。2004年7月國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于投資體制改革的決定》對代建制進(jìn)行全國推廣之后，2004年9月紹興和金華兩地級(jí)市就迅速跟進(jìn)推出了《紹興市政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制的暫行規(guī)定》和《金華市市區(qū)政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》，此后浙江省政府也在2005年2月推出了《浙江省政府投資項(xiàng)目實(shí)施代建制暫行規(guī)定》，代建制正式在全省鋪開。

其次浙江省不僅對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進(jìn)行創(chuàng)新，是國內(nèi)首個(gè)安置房引入代建制度的試點(diǎn)城市。為響應(yīng)杭州市政府號(hào)召，2005年宋衛(wèi)平帶團(tuán)隊(duì)首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標(biāo)準(zhǔn)建造彭埠云河家園項(xiàng)目。由于前期試點(diǎn)的安置房項(xiàng)目得到社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)，2008年杭州正式頒布《關(guān)于推行杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施意見（試行）的通知》，允許具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與杭州市拆遷安置房建設(shè)。2010年杭州市政府再印發(fā)《杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施細(xì)則（暫行）》，進(jìn)一步明確代建資格準(zhǔn)入、代建招標(biāo)、代建雙方職責(zé)、資金管理以及獎(jiǎng)罰規(guī)定等有關(guān)內(nèi)容，加快拆遷安置房代建工作的實(shí)施推廣。

至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質(zhì)的“杭州模式”，相繼得到省內(nèi)外的關(guān)注，多地相關(guān)部門先后到杭州調(diào)研安置房案例。

據(jù)2023年6月杭州市政府公布的《關(guān)于2023年杭州市“最美安置房”評(píng)選結(jié)果的通報(bào)》，30個(gè)入圍“最美安置房”的項(xiàng)目中有22個(gè)是引入市場主體進(jìn)行代建，代建比例高達(dá)73%。

目前浙系代建企業(yè)已經(jīng)基本形成三大梯隊(duì)的競爭格局，第一梯隊(duì)指藍(lán)、綠城系，即綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城，至2023上半年末藍(lán)、綠城系合約項(xiàng)目建面超2.65億平米，占到9家浙系入圍企業(yè)的85%，規(guī)模領(lǐng)先，且商業(yè)和政府代建全面發(fā)展。

處于第二競爭梯隊(duì)的浙系代建企業(yè)為興元建設(shè)、中天美好集團(tuán)光影管理和濱江集團(tuán)，合約建面800-2000萬平方米之間，代建規(guī)模距藍(lán)綠城系差距明顯，但頗具品牌影響力和資源整合力，擴(kuò)張勢頭較足。第三梯隊(duì)浙系代建企業(yè)，則是在800萬平方米以下，近年隨代建風(fēng)口到來才開始涉獵輕資產(chǎn)，起步相對較晚，無論是資源整合能力還是品牌影響力當(dāng)前都無法與本地龍頭代建企業(yè)抗衡。

近年來城投頻頻“托底”招拍掛市場，衍生出新的商業(yè)代建需求。作為拿地主力之一，2021年以來拿地?cái)?shù)量占比穩(wěn)居高位，2022年一季度達(dá)到最高峰90%。2022年末財(cái)政部明確規(guī)定“嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財(cái)政收入,彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”，一定程度約束了城投拿地行為，今年拿地力度整體有所放緩，一、二季度分別占比35%、25%，三季度回升達(dá)到了51%。

但城投對房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤開發(fā)優(yōu)勢相對不足，部分城投不具備項(xiàng)目建設(shè)管理及銷售等方面的經(jīng)驗(yàn)，只“托底”拿地但不開發(fā)。2021、2022年拿地項(xiàng)目的開工率則分別僅有38%和8%，遠(yuǎn)低于整體水平，從而也為市場帶來代建需求。

同時(shí)近年來，地方財(cái)政持續(xù)承壓，城投企業(yè)財(cái)務(wù)狀況呈現(xiàn)逐漸惡化的態(tài)勢，據(jù)CRIC對339家涉房城投企業(yè)統(tǒng)計(jì)，城投債總計(jì)超過3萬億元，加權(quán)平均凈負(fù)債率自2019年起持續(xù)攀升，2022年已經(jīng)達(dá)到了89.83%，現(xiàn)金短債比也持續(xù)降低，從0.96降至0.58，償債明顯資金不足，部分城投票據(jù)逾期、非標(biāo)違約、債券違約等負(fù)面事件頻發(fā)，進(jìn)一步拉低城投拿地開工率，這也使得城投平臺(tái)更急迫要借助代建盤活項(xiàng)目、回轉(zhuǎn)資金，脫離困境。

眾所周知，代建要想賺錢，關(guān)鍵還是規(guī)模化。剛剛走出開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模競賽的房企們，又再次踏入代建的規(guī)模之爭。這一次，越來越多的代建企業(yè)選擇戰(zhàn)略合作、共同擴(kuò)張。

9月初，藍(lán)城樂居與重慶華宇集團(tuán)舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同擴(kuò)展代建業(yè)務(wù)。雙方將充分發(fā)揮品牌資源和領(lǐng)域優(yōu)勢，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物業(yè)，商品居住物業(yè)、寫字樓、總部大樓、產(chǎn)業(yè)園等商用物業(yè)，以及公用物業(yè)，運(yùn)動(dòng)賽事物業(yè)，鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域進(jìn)行合作；在商業(yè)綜合體、寫字樓、星級(jí)酒店及社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域攜手尋求產(chǎn)商運(yùn)營合作。

9月21日，旭輝建管官微發(fā)布，旭輝建管與北京住總集團(tuán)展簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來將充分發(fā)揮其在供應(yīng)鏈、運(yùn)營管理體系、產(chǎn)品力等方面的優(yōu)勢，與北京住總集團(tuán)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同推進(jìn)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的落地兌現(xiàn)。截止9月，累計(jì)簽約項(xiàng)目超80個(gè)，累計(jì)在管面積超1400萬方。

9月24日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，中原建業(yè)承辦的“聚首中原 共建未來”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)代建分會(huì)工作會(huì)議上，中原建業(yè)執(zhí)行總裁王軍推出中原建業(yè)全新升級(jí)的代建體系——中原建業(yè)代建C平臺(tái)。據(jù)了解，該平臺(tái)聯(lián)合信托資金、AMC機(jī)構(gòu)、代銷機(jī)構(gòu)、行業(yè)智庫、建筑總包單位等資源，鏈接并打造制度合伙平臺(tái)、金融鏈接平臺(tái)、數(shù)字化管理增效平臺(tái)、供應(yīng)鏈賦能平臺(tái)、智庫分享平臺(tái)，在片區(qū)開發(fā)、資本代建、政府代建、紓困項(xiàng)目盤活等方面創(chuàng)新合作模式，形成平臺(tái)合作優(yōu)勢。據(jù)稱，依托制度合伙平臺(tái)，2023年上半年中原建業(yè)整體新簽約面積增長3.7倍，達(dá)到524萬平方米。

憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性，代建成為不少房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇，尤其在2022年行業(yè)劇烈震蕩時(shí)，越來越多的房企紛紛入局。

可以確定的是，截至目前，代建賽道已經(jīng)形成。

一方面是地方城投平臺(tái)手持大量優(yōu)質(zhì)土地亟待開發(fā)，另外一方面是約40個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”措施，AMC機(jī)構(gòu)注資超1500億元盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及“十四五”期間目標(biāo)平均每年新增1.2億平方米保租房的建設(shè)需求。

可以預(yù)見，代建業(yè)務(wù)有著廣闊的發(fā)展和增長空間，但隨著越來越多的房企加入，代建這條賽道也變得日益擁擠且不易。入局房企又到了要拼刺刀的時(shí)候了。