來源/丁祖昱評樓市

從市場來看，10月雖然北京、上海、廣州、無錫、蘇州等城市進行了集中土拍，但由于優質地塊占比略有減少，月份平均溢價率3.4%，較上月下滑1.2個百分點，為2023年以來新低，就連一直以來的熱度標桿——杭州溢價率也降至歷史低位。

隨著四季度土地市場迎來政策調整，內容涉及建議取消地價限制等，但我們認為放開土拍限價不會大幅刺激市場，核心地塊熱度競爭度或將提升。

CRIC數據顯示，2023年10月全國300城經營性土地成交7423萬平方米，環比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。

各能級表現不一，一線環比量漲價跌，二線量價均降，三四線量跌價漲。一線城市成交建面434萬平方米，環比大漲138%；成交金額908億元，環比大漲129%。二線城市中，成交建面僅1161萬平方米，環比大降20%；同比降幅更為突出，高達57%。三四線城市中，長三角依舊是成交主力；熱度來看，多以底價成交為主，市場熱度降至低位。

從企業端來看，投資愈發分化和謹慎：10月末新增貨值百強門檻值為55.7億元，與上月末相比僅增加了2.6億元，同比仍有23%的降幅；各梯隊的門檻值均同比下降，其中50強門檻值的降幅最大，降幅達到34%。其次是30強和20強，降幅分別達到28%和25%，同比變化最少的是前10強，同比降幅僅16%。

總量方面，2023年1-10月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為25724億元、12314億元和10149萬平方米，和往年同期相比，出現了進一步的下降。拿地金額方面，同比下降14%，但同比降幅比上月縮小4個百分點。

2023年前10月，10強房企新增貨值占63%，較上月減少3個百分點，主要是由于個別位于10強以外房企本月新增拿地較多導致。

與2022年相比，10強房企新增貨值障蔽從2022年同期的50%上升至63%，新增貨值高度集中的趨勢并未有改變，且后50強房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續減少1個百分點。未來行業分化的趨勢仍將持續。

拿地銷售比方面，1-10月百強房企拿地銷售比持續為0.19，持續保持低位。分梯隊來看，10強房企1-10月累計拿地銷售比達到0.27，仍是各梯隊中最高，且大幅領先于其他梯隊；其次11-20強房企的拿地銷售比為0.19，較9月末提升0.05，漲幅較大，主要得益于該梯隊內的中國鐵建、華發、金茂等在核心城土拍均有收獲。拿地銷售比最低的為21-30強及51-100強房企，皆為0.07。

拿地企業格局依然呈現謹慎、集中的態勢。截止10月末，仍有近五成百強房企2023年投資幾乎暫停，且多數集中于銷售50強之后。從單月來看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業10月份未有新增土儲入賬，整體延續了二季度末投資愈發趨緊的走勢。

值得一提的是，拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比達到66%，民企僅有22%。全年來看“國央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉變。

2023年10月17日，媒體報道稱9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

據報道：濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作，多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容。

從政策本身來看，我們認為不會大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定，因此預計接下來土地市場接下來還會維持三季度的整體水平和熱度。

從10月份土拍熱度來看，由于優質地塊占比略有減少，月份平均溢價率3.4%，較上月下滑1.2個百分點，為2023年以來新低。月末進行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號，其余三宗底價，整體溢價率僅有0.82%，降至集中供地以來新低；南京表現也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。

市場仍在筑底企穩過程中，企業投資更加聚焦，優質地塊投資競爭度會加碼，但對于核心城市遠郊地塊效果幾無，短期謹慎氛圍下還是維持底價成交的態勢。

我們認為，接下來央國企+城投+少量優質民企格局不會轉變，一旦土地限價放開在多城執行，央國企的優勢將進一步加大，但考慮到整體市場處在底部修復階段，企業投資繼續保持理性和謹慎態勢。