來源/丁祖昱評樓市

樓市下行的背景下，辦公租賃市場正迎來大規(guī)模“降租潮”。

比如北京，平均租金已連續(xù)八個(gè)季度環(huán)比下跌。

再來看上海，平均租金在過去六個(gè)季度持續(xù)下降。

與此同時(shí)，北上廣深四個(gè)城市的甲級寫字樓的空置率均處上升趨勢，其中，三季度深圳空置率最高，達(dá)到了23.6%。

重點(diǎn)城市辦公租賃市場依然處于下行階段，并且沒有明顯的企穩(wěn)態(tài)勢，而這一調(diào)整期還將持續(xù)一段時(shí)間。

供需失衡導(dǎo)致的租金下降，已成為了辦公市場的一個(gè)重要特征，四大一線城市平均租金環(huán)比齊降。

先來看北京，據(jù)克而瑞北京監(jiān)測，三季度北京甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2.03%至10.11元/㎡/天。這已經(jīng)是北京辦公市場租金連續(xù)八個(gè)季度環(huán)比下跌。

從重點(diǎn)區(qū)域來看，北京重點(diǎn)商務(wù)區(qū)租金環(huán)比二季度幾乎全線下跌。其中望京及酒仙橋和泛CBD商務(wù)區(qū)租金環(huán)比降幅最大，租金環(huán)比均下跌3.2%。

這也意味著，北京辦公租賃市場目前還遠(yuǎn)未恢復(fù)至疫情前水平。

從租金水平來看，對比一線城市，北京甲級寫字樓平均租金仍然是最高，其中上海以7.16元/㎡/天排在第二位。深圳三季度因樣本新增入市項(xiàng)目，平均租金數(shù)值雖有所上漲，但整體租金環(huán)比仍呈下降趨勢。

上海辦公市場也不容樂觀，整體租金水平仍處于下行通道。

根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度上海全市甲級寫字樓租金為7.16元/㎡/天，環(huán)比下降0.8%，相較于2022年第一季度租金環(huán)比下降了3.2%。值得注意的是，上海辦公租賃市場租金也已連續(xù)六個(gè)月下跌。

非核心區(qū)域商務(wù)區(qū)租金下跌明顯。

CAIC數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降0.93%至5.32元/㎡/天；核心區(qū)雖較為堅(jiān)挺，但平均租金環(huán)比也下降了0.6%。

租金降幅最大的區(qū)域是徐匯濱江，在第三季度的平均租金環(huán)比降幅達(dá)到了12%左右。然而核心商務(wù)區(qū)，比如南京西路商務(wù)區(qū)平均租金也下降了4.68%，在各大商務(wù)區(qū)中降幅領(lǐng)先，雖然典型標(biāo)桿項(xiàng)目如上海大廈、金茂大廈租金等租金堅(jiān)挺，但受租戶的租金承受能力下降影響，導(dǎo)致該區(qū)域租金整體降幅較大。

實(shí)際上，在市場收縮的背景下，部分業(yè)主方采取以價(jià)換量方式，增加競爭優(yōu)勢。

從空置率來看，四大一線城市三季度空置率環(huán)比均有所上漲。

CAIC數(shù)據(jù)顯示，三季度北京甲級寫字樓空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至17.1%；上海甲級寫字樓空置率已突破至20.5%，環(huán)比微升0.9個(gè)百分點(diǎn)。廣州和深圳三季度空置率環(huán)比也增加了2.57個(gè)百分點(diǎn)和4.1個(gè)百分點(diǎn)。

今年以來，四個(gè)城市的甲級寫字樓的空置率均處上升趨勢，截至三季度，深圳、廣州、北京和上海今年空置率分別上升5.4、3.7、3.0和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市中廣州寫字樓空置率最低，為14.71%；上海和深圳空置率已突破20%，其中深圳空置率最高，已達(dá)到23.6%。

各城市重點(diǎn)商務(wù)區(qū)空置率也是漲多跌少。

具體以上海為例，重點(diǎn)8個(gè)商務(wù)區(qū)中有5個(gè)商務(wù)區(qū)空置率較二季度明顯增漲。同時(shí)，北京也是如此，10個(gè)重點(diǎn)商務(wù)區(qū)有8個(gè)空置率增漲。

實(shí)際上，供應(yīng)面積的增加，疊加需求的減弱，是導(dǎo)致空置率上升并引起租金下跌的重要原因之一。

同樣以上海為例，據(jù)CAIC監(jiān)測，2023年Q3上海甲級寫字樓市場共4個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目合計(jì)33.1萬平方米體量入市，截止季末全市甲級寫字樓市場存量達(dá)到約1665萬平方米。從吸納量來看，受房地產(chǎn)銷售市場低迷、需求不足以及外部環(huán)境的不確定性的綜合影響，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力較弱，三季度全市凈吸納僅為10.8萬平方米。

在這種供需失衡的情況下，租金下降、空置率上升已成為了市場的一個(gè)重要特征。

辦公租賃市場遠(yuǎn)未恢復(fù)至疫情前水平，不確定因素猶存，整體仍處于緩慢恢復(fù)期。租金下降、空置率上升，已經(jīng)成為了貫穿2023年辦公租賃市場的關(guān)鍵詞。

短期來看，持續(xù)上升的高空置率市場態(tài)勢將繼續(xù)利好租戶方，預(yù)計(jì)四季度租金水平或?qū)⒗^續(xù)下跌。

長期來看，隨著企業(yè)效益的回暖、市場需求的恢復(fù)等，預(yù)計(jì)一線城市辦公租賃市場逐步企穩(wěn)。