來源/丁祖昱評樓市

樓市下行的背景下，辦公租賃市場正迎來大規模“降租潮”。

比如北京，平均租金已連續八個季度環比下跌。

再來看上海，平均租金在過去六個季度持續下降。

與此同時，北上廣深四個城市的甲級寫字樓的空置率均處上升趨勢，其中，三季度深圳空置率最高，達到了23.6%。

重點城市辦公租賃市場依然處于下行階段，并且沒有明顯的企穩態勢，而這一調整期還將持續一段時間。

供需失衡導致的租金下降，已成為了辦公市場的一個重要特征，四大一線城市平均租金環比齊降。

先來看北京，據克而瑞北京監測，三季度北京甲級寫字樓平均租金環比下降2.03%至10.11元/㎡/天。這已經是北京辦公市場租金連續八個季度環比下跌。

從重點區域來看，北京重點商務區租金環比二季度幾乎全線下跌。其中望京及酒仙橋和泛CBD商務區租金環比降幅最大，租金環比均下跌3.2%。

這也意味著，北京辦公租賃市場目前還遠未恢復至疫情前水平。

從租金水平來看，對比一線城市，北京甲級寫字樓平均租金仍然是最高，其中上海以7.16元/㎡/天排在第二位。深圳三季度因樣本新增入市項目，平均租金數值雖有所上漲，但整體租金環比仍呈下降趨勢。

上海辦公市場也不容樂觀，整體租金水平仍處于下行通道。

根據CAIC數據顯示，2023年三季度上海全市甲級寫字樓租金為7.16元/㎡/天，環比下降0.8%，相較于2022年第一季度租金環比下降了3.2%。值得注意的是，上海辦公租賃市場租金也已連續六個月下跌。

非核心區域商務區租金下跌明顯。

CAIC數據顯示，第三季度，上海非核心商務區甲級寫字樓平均租金環比下降0.93%至5.32元/㎡/天；核心區雖較為堅挺，但平均租金環比也下降了0.6%。

租金降幅最大的區域是徐匯濱江，在第三季度的平均租金環比降幅達到了12%左右。然而核心商務區，比如南京西路商務區平均租金也下降了4.68%，在各大商務區中降幅領先，雖然典型標桿項目如上海大廈、金茂大廈租金等租金堅挺，但受租戶的租金承受能力下降影響，導致該區域租金整體降幅較大。

實際上，在市場收縮的背景下，部分業主方采取以價換量方式，增加競爭優勢。

從空置率來看，四大一線城市三季度空置率環比均有所上漲。

CAIC數據顯示，三季度北京甲級寫字樓空置率環比上升1.7個百分點至17.1%；上海甲級寫字樓空置率已突破至20.5%，環比微升0.9個百分點。廣州和深圳三季度空置率環比也增加了2.57個百分點和4.1個百分點。

今年以來，四個城市的甲級寫字樓的空置率均處上升趨勢，截至三季度，深圳、廣州、北京和上海今年空置率分別上升5.4、3.7、3.0和1.1個百分點。

一線城市中廣州寫字樓空置率最低，為14.71%；上海和深圳空置率已突破20%，其中深圳空置率最高，已達到23.6%。

各城市重點商務區空置率也是漲多跌少。

具體以上海為例，重點8個商務區中有5個商務區空置率較二季度明顯增漲。同時，北京也是如此，10個重點商務區有8個空置率增漲。

實際上，供應面積的增加，疊加需求的減弱，是導致空置率上升并引起租金下跌的重要原因之一。

同樣以上海為例，據CAIC監測，2023年Q3上海甲級寫字樓市場共4個新增供應項目合計33.1萬平方米體量入市，截止季末全市甲級寫字樓市場存量達到約1665萬平方米。從吸納量來看，受房地產銷售市場低迷、需求不足以及外部環境的不確定性的綜合影響，經濟內生動力較弱，三季度全市凈吸納僅為10.8萬平方米。

在這種供需失衡的情況下，租金下降、空置率上升已成為了市場的一個重要特征。

辦公租賃市場遠未恢復至疫情前水平，不確定因素猶存，整體仍處于緩慢恢復期。租金下降、空置率上升，已經成為了貫穿2023年辦公租賃市場的關鍵詞。

短期來看，持續上升的高空置率市場態勢將繼續利好租戶方，預計四季度租金水平或將繼續下跌。

長期來看，隨著企業效益的回暖、市場需求的恢復等，預計一線城市辦公租賃市場逐步企穩。