作者?|?劉新歌??編輯?| 黎倩? 來源|時(shí)代財(cái)經(jīng)APP

部分房企流動(dòng)性持續(xù)緊張，至今仍勉力維持“零違約”記錄的雅居樂并不輕松，“保衛(wèi)現(xiàn)金流”是它今年要打的一場(chǎng)硬仗。在5月末舉行的周年股東大會(huì)上，雅居樂高級(jí)副總裁潘智勇給出了幾條路徑，其中之一即資產(chǎn)處置及股權(quán)變現(xiàn)。

自10月份虧損售出常州兩項(xiàng)目后，雅居樂再次虧損出售位于馬來西亞吉隆坡的一個(gè)住宅項(xiàng)目。據(jù)其11月8日晚間發(fā)布的公告，吉隆坡住宅項(xiàng)目將以3.1億令吉的價(jià)格出售，預(yù)計(jì)錄得虧損約3.71億令吉。以目前1:1.552的匯率計(jì)算，虧損約為人民幣5.76億元。

這是雅居樂首次出售海外項(xiàng)目，目的是為補(bǔ)充流動(dòng)資金，也隱現(xiàn)戰(zhàn)略收縮的意圖。雅居樂認(rèn)為，該項(xiàng)出售可改善流動(dòng)資金、有助于滿足其他物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的營運(yùn)資金需求，同時(shí)將精簡現(xiàn)有業(yè)務(wù)架構(gòu)及營運(yùn)。

虧損出售海外項(xiàng)目

2010年前后，雄心勃勃的中國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛出海淘金，擁有濃厚華人文化氛圍且房價(jià)相對(duì)較低的馬來西亞成為它們的重要集結(jié)地，這也是碧桂園、富力等多家房企開拓海外的首站。

2014年，雅居樂在馬來西亞落下海外首子，它在一年內(nèi)拿下首都吉隆坡的核心區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，分別開發(fā)為雅居樂滿家樂、雅居樂天匯，項(xiàng)目持股比例均為70%。彼時(shí)，馬來西亞也是雅居樂“第二人生”環(huán)球置業(yè)理念的首個(gè)落點(diǎn)。2019年，它又在吉隆坡拿下雅居樂大使花園項(xiàng)目，持股比例100%。

雅居樂官網(wǎng)信息顯示，目前在吉隆坡的在售項(xiàng)目為雅居樂天匯和雅居樂大使花園，業(yè)態(tài)均為商鋪、公寓。對(duì)照項(xiàng)目地址和出售股權(quán)，此次出售的資產(chǎn)應(yīng)為雅居樂大使花園。一位馬來西亞房產(chǎn)中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)介紹稱，該項(xiàng)目有一房至三房四類戶型，總價(jià)在120萬令吉到212萬令吉之間，約合人民幣186萬元至329萬元。

據(jù)房天下信息，該項(xiàng)目位于吉隆坡市中心繁華地帶，距離雙子塔僅950米，周邊53家大使館林立，其由3棟塔樓組成，2019年10月開盤。至2021年11月，A棟幾乎售罄，B棟則在疫情期間逆勢(shì)熱銷。

勉力償債

在這波房地產(chǎn)探底周期中，雅居樂是一個(gè)另類的存在。房企爆發(fā)債務(wù)違約狀況兩年多來，雅居樂至今仍維持著“零違約”的記錄。2022年借貸總額減少約244億元，被坊間戲稱為“真還傳”。

不過，行業(yè)下行的大環(huán)境下，它的壓力仍然不小。2022年，雅居樂錄得上市以來首次虧損，凈虧損約133.7億元。今年上半年，其凈虧損36.11億元，去年同期為凈利33.54億元；毛利率則由去年同期的23.4%跌至10.03%。今年前10月，雅居樂合約銷售額僅為396.9億元，較去年同期的577.7億元下降31%。

除了出售資產(chǎn)，雅居樂也在努力打開融資渠道。今年上半年，雅居樂共獲得兩筆境外銀團(tuán)貸款再融資，總額超過82億港元。在境內(nèi)，雅居樂于1月發(fā)行一筆12億元的公開票據(jù)，3月發(fā)行了7億元的公司債券，4月回購并全數(shù)轉(zhuǎn)售本金總額1012.40萬元的公司債券。

勉力償債、降債的雅居樂依然面臨著不小的債務(wù)壓力。今年中期業(yè)績報(bào)顯示，其總負(fù)債1909億元，為同期營收（200.02億元）的近10倍。截至今年6月30日，其現(xiàn)金及銀行存款為153.75億元，而短期借款則為約214.9億元。

雅居樂出現(xiàn)債務(wù)違約的警報(bào)并沒有解除。據(jù)近日市場(chǎng)消息，對(duì)于一筆7億美金的貸款，雅居樂需在11月底歸還3%的本金分期款，雅居樂正在尋求境外貸款人的同意對(duì)此筆貸款分期款進(jìn)行展期。

5月的股東大會(huì)上，雅居樂主席陳卓林對(duì)前景持樂觀態(tài)度，稱通過大量減少債務(wù)、利息成本等措施，最快可于2024年或2025年扭虧為盈，同時(shí)暫緩?fù)兜赜?jì)劃，進(jìn)行內(nèi)部改革、減省開支等，希望兩至三年內(nèi)恢復(fù)正常。

彼時(shí)，房地產(chǎn)正經(jīng)歷疫情后的“小陽春”，業(yè)內(nèi)人士對(duì)前景均相對(duì)樂觀。但這波向陽行情并未持續(xù)太久，市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)仍在，相比發(fā)展，安全更是房企要解決的棘手問題。