來源/丁祖昱評樓市

2023年11月15日，國家統(tǒng)計局公布10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，10月份，宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力顯效，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升，市場需求持續(xù)改善，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，轉(zhuǎn)型升級扎實推進(jìn)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好。

房地產(chǎn)方面，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人在回答記者問時表示，目前房地產(chǎn)市場仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。

數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅比1-9月份擴(kuò)大0.2個百分點。商品房銷售面積下降7.8%，商品房銷售額下降4.9%。

針對房地產(chǎn)市場形勢，近期相關(guān)部門密集出臺一系列優(yōu)化調(diào)整政策。從10月份當(dāng)月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標(biāo)出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。

從長期看，目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。

未來，隨著各地區(qū)、各部門進(jìn)一步深化落實房地產(chǎn)有關(guān)政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

雖然增速延續(xù)下滑趨勢，但在一系列利好政策推動下，降幅逐步趨于平緩，累計增速下降速率正逐步收窄。

單月來看，10月商品房銷售面積7773萬平方米、商品房銷售金額8091億元，環(huán)比分別下降28%和26%，面積、金額單月絕對量高于7、8月份。同比來看，10月商品房銷售面積、金額同比下降11%和8.1%，面積降幅較上月擴(kuò)大0.9個百分點，金額降幅較上月收窄5.5個百分點，連續(xù)5個月收窄。金額邊際改善比面積更為突出，也在一定程度證明實際上受政策利好更多的核心城市是當(dāng)前市場的銷售主力。

從部分指標(biāo)單月表現(xiàn)來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過程，房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，延續(xù)脈沖式、波動式的修復(fù)是主旋律。

銷售的波動復(fù)蘇，一方面是受到供應(yīng)制約以及消費(fèi)信心的影響。根據(jù)CRIC全國百城數(shù)據(jù)，10月商品住宅新增供應(yīng)同環(huán)比分別降21%和43%；另一方面降價+備案推升一定程度支撐成交企穩(wěn)，市場韌性仍在。諸如武漢、鄭州、西安等城市10月成交顯著放量，均創(chuàng)下半年來新高，武漢得益于高性價比項目以低價入市，西安則因政策利好，改善型需求釋放。

整體來看，政策效應(yīng)已有所顯現(xiàn)，但受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、收入預(yù)期、消費(fèi)預(yù)期的影響，市場仍處在底部調(diào)整的階段。從部分城市10月下旬項目來訪、認(rèn)購又復(fù)歸新政前水平來看，修復(fù)筑底到企穩(wěn)仍需時間檢驗。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

保交樓作為近兩年房地產(chǎn)市場“重中之重”，隨著中央、地方政策舉措不斷出臺和實施，帶動今年竣工保持高增長。

單月來看，10月竣工面積環(huán)比較9月增長近三成，與前9月均值相比增長16%。不過同比增速則略有放緩，但仍舊維持正增長。

需要注意的是，“竣工強(qiáng)、開工弱”的格局沒有明顯改善，10月新開工面積7054萬平方米，同環(huán)比分別下降21.1%和14.3%，同比降幅較上月擴(kuò)大6.5個百分點，降幅再度回升至20%以上。從絕對量來看，10月開工規(guī)模為近年來單月僅次于8月的低點，單月開工規(guī)模實際較前九月平均減少12%。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

單月來看，出現(xiàn)止跌企穩(wěn)“苗頭”，呈現(xiàn)環(huán)比周期性回落、同比降幅趨穩(wěn)的走勢。10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)8653億元，同比下降11.3%，與9月相持平，環(huán)比則下降17%，與過往年10月環(huán)比降幅差距并不大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在經(jīng)歷了年初快速下滑之后，降幅已有趨緩信號。雖然已經(jīng)連續(xù)下降8個月，但邊際改善信號明顯，降速持續(xù)收窄。

結(jié)合土地成交等顯性指標(biāo)來看，短期開發(fā)投資依舊承壓。根據(jù)CRIC統(tǒng)計300城市土地數(shù)據(jù)，1-10月土地成交面積、金額同比下降24%和22%。但10月成交規(guī)模有所好轉(zhuǎn)，成交建面環(huán)比大漲四成，考慮到部分城市取消土地限價之后，能夠帶動核心城市核心區(qū)域地塊熱度，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒅沟蠓€(wěn)，逐步回歸合理水平。

預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數(shù)都將持續(xù)減少：

首先，滬杭蓉等供給主導(dǎo)型城市預(yù)期市場保持穩(wěn)健運(yùn)行，但限購局部松綁等短期利好新政僅能帶動一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；

其次，短期內(nèi)市場升溫的天津、鄭州等復(fù)蘇動力略顯不足，高庫存問題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。

最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。