來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

隨后，陸續(xù)有集中供地城市新掛牌地塊取消地價(jià)上限，截至目前，集中供地22城中已有18城恢復(fù)“價(jià)高者得”。

這意味著，土拍市場(chǎng)再度向市場(chǎng)化過(guò)渡。

重回“價(jià)高者得”之后，重點(diǎn)城市首場(chǎng)土拍都發(fā)生了一些變化。比如成都樓板價(jià)第二名紀(jì)錄被刷新；合肥土拍刷新了最高成交單價(jià)紀(jì)錄；濟(jì)南一地塊競(jìng)拍輪數(shù)多達(dá)236輪，熱點(diǎn)地塊房企競(jìng)價(jià)盛況再現(xiàn)。

地市真的熱了嗎？

實(shí)際上，分化仍然是各城市地市關(guān)鍵詞，在地價(jià)上限被取消的情況下，城市及區(qū)域之間的分化進(jìn)一步加劇，只有在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)熱度才有進(jìn)一步提升的可能。

“地價(jià)上限”可以追溯到2021年，彼時(shí)，全國(guó)22個(gè)主要城市的住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。

同年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求，其中就包括單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%。

自2021年年初實(shí)施集中供地以來(lái)，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整。2022年四季度是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此后土地出讓政策繼續(xù)放松，供應(yīng)采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式，各城市集中供地批次也由三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。集中供地政策整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。

直至今年10月，熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則迎來(lái)調(diào)整，部分地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回“價(jià)高者得”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自10月以來(lái)至今，重點(diǎn)22城中有18城已取消地價(jià)上限，目前僅北京、上海、深圳和寧波4個(gè)城市未明確取消地價(jià)上限。值得注意的是，寧波雖然還在執(zhí)行“限地價(jià)、搖號(hào)”的方式，但是最新掛牌出讓的兩宗地塊溢價(jià)率調(diào)整為30%，明顯放寬了價(jià)格限制。

至此，土拍市場(chǎng)再度向市場(chǎng)化過(guò)渡。

重回“價(jià)高者得”后，地市明顯出現(xiàn)一些變化。

比如濟(jì)南，10月30日，取消限價(jià)后首場(chǎng)土拍開(kāi)拍，已成交的10宗地塊中，歷城區(qū)兩宗地塊分別經(jīng)歷了241輪和236輪競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)率均超50%。

緊接著，11月2日，合肥也迎來(lái)取消限價(jià)與搖號(hào)、恢復(fù)“價(jià)高者得”后的首次土拍。其中，濱湖金融板塊05號(hào)地塊引來(lái)了多家房企激烈爭(zhēng)搶，最終溢價(jià)率達(dá)到44.89%，并刷新合肥土拍單價(jià)最高記錄。

再來(lái)看成都，11月15日，成都迎來(lái)了“雙限”取消后的首場(chǎng)集中土拍。值得注意的是，成都在10月26日土拍中“取消清水房限價(jià)”，隨后又落地執(zhí)行“取消地價(jià)上限”，這也標(biāo)志著在成都實(shí)施近三年的“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”政策徹底終結(jié)，重新回到價(jià)高者得的模式。

從結(jié)果來(lái)看，“雙限”取消后成都本輪土拍整體溢價(jià)率11%，較三季度各輪次集中土拍溢價(jià)率有明顯提升。成都青羊蔡橋街道萬(wàn)家灣地塊，溢價(jià)率高達(dá)30%，該地經(jīng)過(guò)多達(dá)46輪的競(jìng)拍，最終華潤(rùn)以18.4億元的總價(jià)競(jìng)得該地，樓板價(jià)高達(dá)20800元/平方米，刷新成都樓板價(jià)TOP2，歷史上僅次于2022年第三輪集中土拍搖號(hào)成交的高新區(qū)桂溪街道銅牌村地塊（該地塊樓板價(jià)高達(dá)22500元/平方米）。

另外，成華區(qū)槐樹(shù)店地塊競(jìng)拍輪數(shù)也多達(dá)23輪，溢價(jià)率為16.8%，15300元/平方米的樓板價(jià)也是刷新了板塊地價(jià)。

實(shí)際上，無(wú)論是濟(jì)南、合肥，還是成都，均出現(xiàn)了點(diǎn)狀高熱、分化加劇的現(xiàn)象。

比如成都已成交的7宗地中，除了高熱的2宗以外，有4宗為底價(jià)成交，另有1宗地低溢價(jià)成交。其中，央國(guó)企和城投拿地金額占比高達(dá)83%。

再來(lái)看濟(jì)南，限價(jià)取消后首次土拍10宗地僅4宗溢價(jià)成交，其余6宗均為底價(jià)成交。

合肥也是如此，5宗地塊有3宗為低溢價(jià)或底價(jià)成交。

可以看到，地價(jià)上限取消后為開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，但能夠維持熱度的依然是區(qū)位條件、價(jià)值優(yōu)越的地塊，并且未來(lái)去化速度有一定保障的項(xiàng)目。

有個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，在取消限價(jià)的作用下，各城市土拍還將進(jìn)一步分化。

當(dāng)前，土地市場(chǎng)仍在低谷。

即便是放開(kāi)限價(jià)，整體地市熱度仍將延續(xù)低位運(yùn)行，其中或有個(gè)別城市出現(xiàn)熱度較高區(qū)域，受此拉動(dòng)競(jìng)拍熱度或?qū)⒂瓉?lái)小幅上升。

實(shí)際上，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，前10月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交同比降幅仍在25%左右。10月單月競(jìng)拍熱度降至2023年以來(lái)新低，平均溢價(jià)率僅為3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)。

就連標(biāo)桿城市杭州，10月末的一場(chǎng)土拍，整體溢價(jià)率只有0.82%，降至集中供地以來(lái)新低，隨后11月9日，杭州掛牌10宗地，不再限制地價(jià)，這是時(shí)隔近7年半后杭州再度取消地價(jià)上限。

地市熱度走低，側(cè)面反映出房企拿地信心仍在低位，在銷售端有明顯起色之前，房企投資依然保持著非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，即使是一二線城市，也只有位于真正具備購(gòu)買力、需求支撐的核心區(qū)域地塊，才能吸引房企積極參拍。

當(dāng)下土拍熱度的維系，既要有土地質(zhì)量的保障，還要有高利潤(rùn)的預(yù)期，同時(shí)也離不開(kāi)良好的項(xiàng)目去化預(yù)期。

事實(shí)上，取消地價(jià)上限并不能從根本上改變整體土拍市場(chǎng)遇冷的趨勢(shì)，反而會(huì)在一定程度上加劇城市及區(qū)域之間的分化。

土拍限價(jià)放開(kāi)并不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)，僅限于個(gè)別城市核心地塊熱度和競(jìng)爭(zhēng)度將提升。尤其是當(dāng)前供求關(guān)系下，只有在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)之下，土地市場(chǎng)熱度才有進(jìn)一步提升的可能。

在當(dāng)前土拍市場(chǎng)整體趨冷，部分城市分化加劇的背景下，關(guān)鍵還是在于市場(chǎng)銷售面的回暖，接下來(lái)若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，多數(shù)城市的土地出讓還將“艱難”，整體地市熱度仍將延續(xù)低位運(yùn)行。