來源|丁祖昱評樓市

數據很直觀。CRIC監測的重點30城，11月成交面積1261萬平方米，同環比齊降。這是在10月成交集中放量后迎來的又一次回落。且11月成交規模仍在近五年最低位。

一個積極信號是，重點30城前11月累計成交同比增2%。增幅較前10月有所收窄。

各城市同環比跌多漲少。成都是前11月成交規模最高的城市，且單月同環比和累計同比均為正增長。同樣單月同環比和累計同比實現正增長的城市還有深圳、西安、珠海和廈門。

二手房市場在緩慢修復，重點城市漲跌參半。

市場仍處于緩慢復蘇中。

一線城市熱度回落，北京、上海和廣州成交環比還在下降，僅深圳在政策推動下成交環比小幅上升，其中北京環比降幅最大，降幅達到了18%。

值得注意的是，深圳在一輪政策推動下，成交震蕩上升，是四大一線城市中唯一一個同環比齊漲，且累計同比為正的城市。另據深圳住建局披露的數據顯示，深圳11月一手住宅成交了2773套，環比增加4.5%，同比增加7%。成交套數創近5個月新高。

相較于一線城市，二三線城市成交環比回落，且降幅超一線，累計同比保持正增。

一些熱點城市表現亮眼，比如成都。11月成都新建商品住宅成交面積為163萬平方米，同比增長17%，環比增長18%。前11月累計成交1737萬平方米，同比增長4%。單月成交規模和累計成交規模均排在重點30城首位。

此外，熱點二線城市中西安和杭州單月成交規模緊隨其后，排在重點30城中第二和第三位。

熱點恒熱的特征非常明顯。實際上，成都、西安和杭州成交表現亮眼受兩個方面因素影響，樓市放松政策持續發酵，疊加優質項目集中入市，帶動剛改和高端改善需求入市。

從漲跌情況來看，11月珠海環比上漲46%，領漲30城，此外廈門、西安漲幅也比較明顯。

整體來看，重點30城仍然是跌多漲少，同環比下跌的城市均有19個，其中鄭州、合肥、福州和昆明跌幅在20%以內，筑底行情延續。

武漢和重慶經歷了10月的集中放量后，11月成交大幅回調，跌幅均在50%以上。

事實上，根據CRIC調研，多數城市10月下旬項目來訪、去化均有轉降趨勢，與此同時，武漢、長沙等部分樓盤因打折降價銷售迎來老業主維權，以價換量策略被暫停也是導致成交回落的因素。

另外，佛山、東莞等灣區城市11月成交雖然小幅回升，但累計同比跌幅仍在10%以上，這也意味著這些城市仍處筑底階段，購買力尚未完全修復。

二手房市場好于新房的趨勢仍在延續。

據CRIC預計，11月重點監測的17個城市二手房成交面積為682萬平方米，環比增長4%，同比增長22%。累計數據來看，前11月重點17城二手房產成交面積為7718萬平方米，累計同比增長32%。

重點城市漲跌參半。

南京和蘇州二手房成交環比領漲重點17城，漲幅均接近20%；深圳和北京環比漲幅均在10%以上。北京市住建委和深圳市住建局公布的數據也釋放出積極信號，比如北京11月二手住宅網簽套數達到12545套，環比增長17.8%。

政策利好刺激對二手房成交的推動作用開始顯現。

以深圳為例，11月22日，深圳連發兩條松綁政策，調整普通住宅標準，同時下調二套住房最低首付款比例，統一調整為40%。降低了二套置業門檻和二手房交易稅費負擔，有利于促進二手房特別是中高總價段房源的成交。據深圳市住建局公布的數據，深圳全市二手住宅成交3133套，環比增長12.9%，同比增長44.5%。

也有一部分城市因前期政策效果減弱，二手房市場重又恢復冷清。典型如青島和杭州，二手房成交均出現明顯回調，環比下降兩成左右。

同比數據來看，受去年同期基數偏低影響，有七成城市成交規模同比正增長。典型如成都和深圳，改善需求集中釋放，同比漲幅接近50%。

不過仍有城市二手房市場持續低迷。比如東莞和廈門，成交不及去年同期。而廈門更甚，前11月二手房累計成交同比尚未回正，成交仍然維持負增長。

整體來看，二手房市場正在緩慢復蘇。如果后續沒有利好政策刺激，年末重點城市二手房成交大概率持穩。

11月市場保持下行走勢，供應放量并未帶動成交回升，取而代之的是，整體市場熱度進一步回落。

2023年還剩下最后一個月，預計整體成交環比有望止跌回升，但漲幅預期5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。

分化仍將是接下來各城市的關鍵詞，短期內熱點恒熱的成都、西安、杭州等熱度或將延續，上海、北京等還將保持平穩運行，南京、武漢、蘇州等核心一二線城市預期在年末迎來一輪放量。

但多數城市，還將延續筑底行情。