來源|丁祖昱評樓市

數(shù)據(jù)很直觀。CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30城，11月成交面積1261萬平方米，同環(huán)比齊降。這是在10月成交集中放量后迎來的又一次回落。且11月成交規(guī)模仍在近五年最低位。

一個積極信號是，重點(diǎn)30城前11月累計成交同比增2%。增幅較前10月有所收窄。

各城市同環(huán)比跌多漲少。成都是前11月成交規(guī)模最高的城市，且單月同環(huán)比和累計同比均為正增長。同樣單月同環(huán)比和累計同比實(shí)現(xiàn)正增長的城市還有深圳、西安、珠海和廈門。

二手房市場在緩慢修復(fù)，重點(diǎn)城市漲跌參半。

市場仍處于緩慢復(fù)蘇中。

一線城市熱度回落，北京、上海和廣州成交環(huán)比還在下降，僅深圳在政策推動下成交環(huán)比小幅上升，其中北京環(huán)比降幅最大，降幅達(dá)到了18%。

值得注意的是，深圳在一輪政策推動下，成交震蕩上升，是四大一線城市中唯一一個同環(huán)比齊漲，且累計同比為正的城市。另據(jù)深圳住建局披露的數(shù)據(jù)顯示，深圳11月一手住宅成交了2773套，環(huán)比增加4.5%，同比增加7%。成交套數(shù)創(chuàng)近5個月新高。

相較于一線城市，二三線城市成交環(huán)比回落，且降幅超一線，累計同比保持正增。

一些熱點(diǎn)城市表現(xiàn)亮眼，比如成都。11月成都新建商品住宅成交面積為163萬平方米，同比增長17%，環(huán)比增長18%。前11月累計成交1737萬平方米，同比增長4%。單月成交規(guī)模和累計成交規(guī)模均排在重點(diǎn)30城首位。

此外，熱點(diǎn)二線城市中西安和杭州單月成交規(guī)模緊隨其后，排在重點(diǎn)30城中第二和第三位。

熱點(diǎn)恒熱的特征非常明顯。實(shí)際上，成都、西安和杭州成交表現(xiàn)亮眼受兩個方面因素影響，樓市放松政策持續(xù)發(fā)酵，疊加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，帶動剛改和高端改善需求入市。

從漲跌情況來看，11月珠海環(huán)比上漲46%，領(lǐng)漲30城，此外廈門、西安漲幅也比較明顯。

整體來看，重點(diǎn)30城仍然是跌多漲少，同環(huán)比下跌的城市均有19個，其中鄭州、合肥、福州和昆明跌幅在20%以內(nèi)，筑底行情延續(xù)。

武漢和重慶經(jīng)歷了10月的集中放量后，11月成交大幅回調(diào)，跌幅均在50%以上。

事實(shí)上，根據(jù)CRIC調(diào)研，多數(shù)城市10月下旬項(xiàng)目來訪、去化均有轉(zhuǎn)降趨勢，與此同時，武漢、長沙等部分樓盤因打折降價銷售迎來老業(yè)主維權(quán)，以價換量策略被暫停也是導(dǎo)致成交回落的因素。

另外，佛山、東莞等灣區(qū)城市11月成交雖然小幅回升，但累計同比跌幅仍在10%以上，這也意味著這些城市仍處筑底階段，購買力尚未完全修復(fù)。

二手房市場好于新房的趨勢仍在延續(xù)。

據(jù)CRIC預(yù)計，11月重點(diǎn)監(jiān)測的17個城市二手房成交面積為682萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長22%。累計數(shù)據(jù)來看，前11月重點(diǎn)17城二手房產(chǎn)成交面積為7718萬平方米，累計同比增長32%。

重點(diǎn)城市漲跌參半。

南京和蘇州二手房成交環(huán)比領(lǐng)漲重點(diǎn)17城，漲幅均接近20%；深圳和北京環(huán)比漲幅均在10%以上。北京市住建委和深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)也釋放出積極信號，比如北京11月二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到12545套，環(huán)比增長17.8%。

政策利好刺激對二手房成交的推動作用開始顯現(xiàn)。

以深圳為例，11月22日，深圳連發(fā)兩條松綁政策，調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，同時下調(diào)二套住房最低首付款比例，統(tǒng)一調(diào)整為40%。降低了二套置業(yè)門檻和二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，有利于促進(jìn)二手房特別是中高總價段房源的成交。據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，深圳全市二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%，同比增長44.5%。

也有一部分城市因前期政策效果減弱，二手房市場重又恢復(fù)冷清。典型如青島和杭州，二手房成交均出現(xiàn)明顯回調(diào)，環(huán)比下降兩成左右。

同比數(shù)據(jù)來看，受去年同期基數(shù)偏低影響，有七成城市成交規(guī)模同比正增長。典型如成都和深圳，改善需求集中釋放，同比漲幅接近50%。

不過仍有城市二手房市場持續(xù)低迷。比如東莞和廈門，成交不及去年同期。而廈門更甚，前11月二手房累計成交同比尚未回正，成交仍然維持負(fù)增長。

整體來看，二手房市場正在緩慢復(fù)蘇。如果后續(xù)沒有利好政策刺激，年末重點(diǎn)城市二手房成交大概率持穩(wěn)。

11月市場保持下行走勢，供應(yīng)放量并未帶動成交回升，取而代之的是，整體市場熱度進(jìn)一步回落。

2023年還剩下最后一個月，預(yù)計整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預(yù)期5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。

分化仍將是接下來各城市的關(guān)鍵詞，短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的成都、西安、杭州等熱度或?qū)⒀永m(xù)，上海、北京等還將保持平穩(wěn)運(yùn)行，南京、武漢、蘇州等核心一二線城市預(yù)期在年末迎來一輪放量。

但多數(shù)城市，還將延續(xù)筑底行情。