來源/地產(chǎn)知識橘

年末，各種重磅會議的全新定調(diào)，紛至沓來。

從“先立后破”給舊產(chǎn)能拉出的生存縫隙，到“三穩(wěn)”中的“穩(wěn)預(yù)期”被提到最重要的位置，再到“唱響中國經(jīng)濟(jì)光明論”……

會議一結(jié)束，北京上海就迅速行動了——

不但降低房貸首付比例、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，還直接調(diào)低房貸利率。

一天之內(nèi)，兩座超一線城市同時三箭齊發(fā)，這般救市力度，近年來，可謂前所未有。

但其實(shí)，在這次救市之前，市場端已經(jīng)悄悄出現(xiàn)了一些新的變化。

保利出手了

上周，保利突然增持了。

這家濃眉大眼的央企，發(fā)出了一份公告——

宣布公司擬以不超過15.19元/股的價(jià)格，回購10-20億元不等的股份，同時公司實(shí)控人保利集團(tuán)亦將增持。

消息一出，資本市場喜大普奔，保利股價(jià)一度大漲超過6%。

這是地產(chǎn)央國企在今年的第一次下場增持，背后的意義，是深遠(yuǎn)的。

首先，保利覺得自己當(dāng)前股價(jià)偏低，遠(yuǎn)沒有反映公司真實(shí)的經(jīng)營水平。

目前，保利發(fā)展的股價(jià)較去年4月創(chuàng)下的階段性高點(diǎn)18.59元幾乎腰斬，最新的市凈率也僅為0.63，幾乎是趴在地上了。

和每況愈下的股價(jià)相比，保利的業(yè)績堪稱優(yōu)秀。

今年，保利的銷售排名沖上了全國第一，在如今的大環(huán)境下，前11個月的銷售額還能做到與2022年基本齊平，已經(jīng)是非常難能可貴了。

或許正因?yàn)槿绱耍＠艜阋话鸭∪膺M(jìn)行回購，彰顯維護(hù)公司價(jià)值和看好企業(yè)未來發(fā)展的決心。

但更重要的是，在資本市場上，保利自身就是抄底之王，是一家有著“增持神話”的上市公司。

根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，此前保利曾有4次增持動作，每一次都精準(zhǔn)地買在了深V里。

增持后一段時間，地產(chǎn)板塊就開始觸底回升，保利的股價(jià)也跟著大幅攀升。

或許是央企對于政策的靈敏觸覺，又或許是對于市場行情的提前感知，當(dāng)大家的信心無比脆弱的時候，保利卻反道而行之，義無反顧地出手了。

這次，會是地產(chǎn)板塊的第五個深V底部嗎？

土地市場的信心

說完房企，我們再說下拍地。

取消土地限價(jià)后，杭州的地市開始騷動。

雙十二當(dāng)天，杭州年內(nèi)第十三批次涉宅地開拍，一共成交了9宗地塊，其中只有4宗底價(jià)成交，其余均為溢價(jià)成交——

溢價(jià)地塊中，溢價(jià)率超過20%的比比皆是，最高達(dá)到了38%。

這是什么概念呢？

就拿熱門地塊來說吧，位于余杭區(qū)未來科技城的一塊地，精裝銷售均價(jià)為2.72萬/平米，毛坯銷售均價(jià)為2.42萬/平米，但綠城大手一揮，把樓面地價(jià)抬到了1.8萬/平米。

換言之，房地價(jià)差僅為9000多㎡，為了搶到這塊“寶地”，開發(fā)商寧愿在盈虧平衡點(diǎn)上瘋狂蹦迪。

這不是例外，鐵路北地塊、石橋單元，同樣是類似的銷售價(jià)差。

這溢價(jià)率和開發(fā)商的利潤率，都直逼2021年上半年杭州第一次集中土拍的時候了——

彼時，市場一片炙手可熱，濱江集團(tuán)拿下地后，董事長的一句“努力做到1-2%的利潤率”令市場嘩然。

但這還不是更夸張的。

在這場土拍大戰(zhàn)中，我們驚訝地發(fā)現(xiàn)，民企占據(jù)了壓倒性的優(yōu)勢。

除了混合所有制的綠城和一家兜底的國企以外，此次在杭州拿地的房企包括興耀、龍湖、偉星等，都是清一色的民營房企。

要知道，這幾年下來，因?yàn)橘Y金和市場的問題，很多地方的土地市場，民企基本絕跡，財(cái)大氣粗的央國企不得不出來兜底，成為土地出讓市場中的主力買家。

而這次，在杭州，民企的信心似乎正在回歸。

無獨(dú)有偶，同樣的一幕也在成都上演。

前些天，一場不設(shè)置房價(jià)和地價(jià)上限的土地拍賣在成都打響。

同一天，就誕生了三個新地王——

成都新地王、成華區(qū)新地王、武侯區(qū)新地王。

有趣的是，這三塊地王中，也有兩塊，是由民企攬入囊中的。

市場不缺購買力

再來看下樓市本身。

雖然輿論一片淡靜，但如果仔細(xì)看看數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)，實(shí)際交易情況并沒有想象中那么糟糕。

我們先看下二手市場。

上個月，廣州的二手房成交量突破萬宗，明顯是放量的。

而且，一個有意思的現(xiàn)象是，貝殼11月的內(nèi)網(wǎng)放盤數(shù)居！然！降！了！。

雖然只比上個月減少了500多套，但已經(jīng)是今年以來，貝殼第一次出現(xiàn)房源庫存總量下降了。

雖然凈增幅度很小，但這也間接表明——

二手房市場進(jìn)入了走量階段，也開始逐步企穩(wěn)了。

北京亦是如此。

有當(dāng)?shù)孛襟w表示，北京的二手房交易量在放大，價(jià)格也有穩(wěn)住的勢頭了。

新房市場同樣不甘落后。

前段時間，廣州的地產(chǎn)圈內(nèi)都在被一個叫保利和頌的新盤刷屏。

開盤只加推150多套房源，但合計(jì)錄得13000多組報(bào)備，短短的五天時間，去化率超過9成。

在大家普遍認(rèn)知到的“寒冬”里看到這樣的業(yè)績，不得不感慨一句，或許市場從來不缺少客戶，只是你的項(xiàng)目缺少客戶罷了。

寫到這里，不得不說再下杭州。

當(dāng)?shù)刈钚碌拿娣e段成交情況是這樣的——

90平方以下的占比不到10%，90平方以上的占了90%，140平方以上的超過五分之一。

現(xiàn)在大環(huán)境是怎樣大家都清楚的，全社會購買力都在下降，落到房產(chǎn)市場上就是一個負(fù)反饋循環(huán)。

那么，這么多90平米以上、甚至140平米戶型以上的成交，購買力到底從何而來呢？

多一分期待

最后，最近的利好，相信大家都感受到了。

以一套北京城六區(qū)外總價(jià)800萬元的二套非普宅為例，此前的首付比例為8成，需要640萬元。

但新政后，首付降至4成，只要320萬元，一下子就降了300多萬！

上車門檻大為降低，改善客戶置換難的堵點(diǎn)，也有在積極地疏通了。

作為一線城市中的“頂流”，北京上海是全國房地產(chǎn)市場中最重要的壓艙石，這一次，兩座城市在會議定調(diào)之后一起發(fā)力，想要一舉扭轉(zhuǎn)預(yù)期的意圖，還是挺明顯的。

重磅利好疊加年底放量折扣，提示出一個很明顯的短期買點(diǎn)，炸出了不少觀望已久的購房者，而這一波的數(shù)據(jù)走勢，對于接下來的市場判斷，尤為重要。

但無論年底的數(shù)據(jù)如何，既然要唱響光明論，能夠判斷的是，接下來，政策還會進(jìn)一步寬松，限售限購這些遲早會逐步放開。

或許，對于明年的樓市走勢，我們可以更有信心一些。