來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

數(shù)據(jù)顯示，拿地金額TOP100總量繼續(xù)下降6%，銷售百?gòu)?qiáng)有近半數(shù)投資暫停，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比創(chuàng)下近五年次低，僅為0.21。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面延續(xù)，接近八成新增貨值集中在銷售百?gòu)?qiáng)TOP20，過(guò)去一年僅有4家民企拿地金額過(guò)百億。

謹(jǐn)慎投資，仍將是2024年主旋律。

在房企資金流動(dòng)性和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期暫未迎來(lái)好轉(zhuǎn)之前，房企拿地意愿仍將保持“弱復(fù)蘇”。

房企投資的謹(jǐn)慎態(tài)度和聚焦策略貫穿了2023年全年。

2023年，房企拿地金額TOP100總量為15485億元，較2022年同比下降6%。另外，房企新增貨值和建面TOP100總額分別為31515億元、13359萬(wàn)平方米，同比分別下降10%、3%。

這是繼2022年“腰斬”之后，新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續(xù)下降。

企業(yè)投資并未出現(xiàn)“回暖”。

值得注意的是，新增貨值的百?gòu)?qiáng)門檻同比降幅有所收窄。

截止12月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為73.9億元，同比下降19%，降幅較1-11月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來(lái)看，除十強(qiáng)貨值門檻與去年持平外，其余各梯隊(duì)同比降幅均超過(guò)20%，其中30強(qiáng)門檻值降幅最大，同比下降28%。

2023年，房企投資明顯“斷層”。

過(guò)去一年，有9家房企全年新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)千億，民營(yíng)房企僅濱江集團(tuán)一家新增土儲(chǔ)貨值過(guò)千億。這意味著，頭部央國(guó)企在土地市場(chǎng)有意愿且有能力拿地，其中華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)，全年新增貨值超2000億元。

2023年，銷售百?gòu)?qiáng)新增貨值集中度依然維持高位，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面仍未改變。

銷售百?gòu)?qiáng)TOP20房企新增貨值占比達(dá)到78%，接近八成，其中接近六成貨值集中在10強(qiáng)房企手中。

此外，“少城市、精地塊”成為房企普遍的拿地策略，2023年，房企愿意投資的城市范圍不斷收窄。

以拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來(lái)看，除保利、建發(fā)、華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地城市數(shù)量超過(guò)20個(gè)，其余企業(yè)拿地?cái)?shù)量均在20以下，且基本以一二線核心城市為主，全年拿地結(jié)構(gòu)占比超八成。

房企投資意愿仍然處在低位。

表現(xiàn)在拿地銷售比數(shù)據(jù)上，2023年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比回升至0.21，較2022年增加0.03。

銷售10強(qiáng)房企全年拿地銷售比超過(guò)百?gòu)?qiáng)均值，達(dá)0.28，較2022年提升0.06，相較于其他梯隊(duì)而言投資意愿最強(qiáng)，但與2021年之前相比，投資力度以然大幅下滑。

而后50強(qiáng)房企拿地銷售比低至0.09，中小房企仍面臨較大的生存困境。

2023年，房企投資依然維持“央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)、民企弱復(fù)蘇、城投逐漸退出”的格局。

從拿地金額TOP100企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企是土地市場(chǎng)絕對(duì)主力，雖然上榜數(shù)量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百?gòu)?qiáng)比例接近四成，與地方國(guó)企合計(jì)占比達(dá)到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。

在數(shù)量分布上，城投依舊是維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要力量，2023年拿地金額TOP100中，近半數(shù)為城投企業(yè)。

百?gòu)?qiáng)房企分化更為明顯。

過(guò)去一年，銷售百?gòu)?qiáng)中有近五成企業(yè)投資停滯，這將明顯影響到2024年企業(yè)銷售情況。

另外，2023年全年有29家房企拿地金額超過(guò)百億，其中銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地超百億的共有25家，以央國(guó)企為主，部分房企拿地金額較2022年有顯著提升，典型如中海、綠城、中國(guó)鐵建等同比漲幅超過(guò)30%。

2023年，投資百?gòu)?qiáng)門檻大幅下降、銷售百?gòu)?qiáng)房企投資總量下滑，房企投資仍然謹(jǐn)慎、聚焦，而這一主旋律還將延續(xù)至2024年。在房企資金壓力和市場(chǎng)預(yù)期未有明顯好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿還將保持“弱復(fù)蘇”。

未來(lái)，房企投資也將延續(xù)兩大分化走勢(shì)：

一是各城市土地市場(chǎng)延續(xù)低熱運(yùn)行、持續(xù)分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞。

二是企業(yè)端拿地從過(guò)去的“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”，尤其是土拍回歸市場(chǎng)化的情況下，對(duì)房企資金和運(yùn)營(yíng)實(shí)力提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，行業(yè)的集中度或?qū)⒃诜只谐掷m(xù)走高。