來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

TOP100房企業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。近七成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，央國(guó)企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企。

2023年，百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來(lái)看，TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性，TOP20和TOP30梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過(guò)千億，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少。

我們認(rèn)為，在經(jīng)歷了近幾年行業(yè)的優(yōu)勝劣汰之后，留下來(lái)的企業(yè)的整體利潤(rùn)水平會(huì)有一個(gè)復(fù)位，參考2015年之后鋼鐵行業(yè)頭部企業(yè)的凈利潤(rùn)變化，未來(lái)企業(yè)的利潤(rùn)水平、銷售集中度也會(huì)進(jìn)一步的提升，房企要把握這一盈利機(jī)會(huì)。

2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期。特別是下半年以來(lái)市場(chǎng)基本處于低位運(yùn)行，預(yù)期支撐不足、企業(yè)推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營(yíng)銷力度，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、銷售端也未有明顯起色。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

從全年走勢(shì)來(lái)看，一季度由低位拉升，3、4月出現(xiàn)一波小高峰，隨后預(yù)期支撐不足、推盤積極性降低，市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)下，下半年基本處于低位運(yùn)行，“金九銀十”成色暗淡，年底各大房企進(jìn)入年終沖刺階段，加大供貨量和營(yíng)銷力度，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足，銷售也未有明顯起色。

從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來(lái)看，TOP10房企保持了較高的發(fā)展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%；TOP20和TOP30梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元。TOP50門檻降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。

此外，2023年僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過(guò)千億，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少。

自2010年萬(wàn)科成為第一家千億房企以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十多年的黃金時(shí)代，2021年起行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，與此同時(shí)，千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落，2022年千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。2023年千億房企數(shù)量在去年“腰斬”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑，最終僅16家企業(yè)保持千億規(guī)模。

深度分化是當(dāng)前樓市最為重要的特征，在行業(yè)深度調(diào)整之下、百?gòu)?qiáng)房企格局分化持續(xù)，央國(guó)企銷售表現(xiàn)顯著好于混合所有制房企和民營(yíng)房企。

具體來(lái)看，2023年百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成，其中有31家同比降幅高于30%,民營(yíng)房企占27家。同時(shí)，部分房企展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力，積極把握市場(chǎng)窗口機(jī)會(huì)，推進(jìn)銷售去化，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、大華集團(tuán)等銷售均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，其中聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國(guó)企的增幅均在20%以上。

從銷售情況來(lái)看，部分城市集中度也在加速攀高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，典型城市TOP10企業(yè)銷售金額占比出現(xiàn)明顯提升，如合肥TOP10企業(yè)銷售金額占比從2021年的52%提升至2023年的79%，累計(jì)提升27pcts，杭州TOP10企業(yè)銷售金額占比也從2021年的57%提升至2023年的82%，累計(jì)提升26pcts。

一個(gè)城市全年銷售金額中近80%的銷售額為TOP10企業(yè)貢獻(xiàn)，基本上可以理解為該城市的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)主要由這十家企業(yè)組成。

一方面是百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模的持續(xù)下降，“千億房企”不斷縮編，另外一方面則是企業(yè)分化持續(xù)，各大城市的集中度加速攀高。

當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期，我們認(rèn)為在企業(yè)優(yōu)勝劣汰之后，留下來(lái)的企業(yè)的整體利潤(rùn)水平會(huì)有一個(gè)復(fù)位。

對(duì)比鋼鐵行業(yè)的發(fā)展，2015年前后，鋼鐵行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)大周期，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，5家鋼鐵龍頭企業(yè)凈利潤(rùn)在2015年為-35億元。在當(dāng)時(shí)鋼鐵行業(yè)的大周期中，出現(xiàn)了很多企業(yè)的淘汰與合并，在2015年之后，留下來(lái)的頭部企業(yè)又開(kāi)始進(jìn)入爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

2016年5家鋼鐵龍頭企業(yè)凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正并達(dá)2012年至2016年高點(diǎn)，進(jìn)入2017年5家鋼鐵龍頭企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)達(dá)280億元，隨后一直保持較高凈利潤(rùn)，2021年再次出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，達(dá)474億元。

由此可見(jiàn)，在一個(gè)行業(yè)大周期，企業(yè)優(yōu)勝劣汰之后，經(jīng)歷了企業(yè)洗牌之后仍能留下來(lái)的企業(yè)整體利潤(rùn)水平會(huì)出現(xiàn)一個(gè)復(fù)位增長(zhǎng)。

今天，房地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程，我們可以看到，目前整體市場(chǎng)不僅銷售分化和集中度提升，土拍市場(chǎng)的集中度也在越來(lái)越高，土地市場(chǎng)的變化會(huì)逐步傳導(dǎo)至銷售市場(chǎng)，未來(lái)銷售市場(chǎng)的集中度也會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的提升。在這整個(gè)過(guò)程中，是房企未來(lái)需要把握的盈利機(jī)會(huì)，跨越周期之后，頭部企業(yè)或?qū)⒃偕闲碌呐_(tái)階。

總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，目前挑戰(zhàn)是擺在房企面前的“第一問(wèn)題”，只有熬過(guò)去才能“柳暗花明”。

對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，一方面，流動(dòng)性安全是推進(jìn)正常經(jīng)營(yíng)的前提條件，流動(dòng)性一旦惡化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)很可能陷入信用、交付、銷售的惡性循環(huán)中，直接影響購(gòu)房者對(duì)品牌的信心和預(yù)期。在政策窗口期，房企緊跟政策大勢(shì),抓住融資機(jī)會(huì)，拓展融資渠道，有利于穩(wěn)定現(xiàn)金流入，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。

而對(duì)于已出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，債務(wù)展期、重組以及保交樓是兩大棘手任務(wù)，填補(bǔ)資金缺口或直接關(guān)系到企業(yè)存續(xù)，積極營(yíng)銷去庫(kù)存，加強(qiáng)現(xiàn)金回籠仍迫在眉睫。在自救的同時(shí)，也要加快尋求政府或金融機(jī)構(gòu)支持紓困落地，內(nèi)外力結(jié)合推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)。