來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

近日，青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款正式落地。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目。

據(jù)了解，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”于2023年1月中國(guó)人民銀行印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》中提出，額度為1000億元，采取“先貸后借”的直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放。

截至目前，租賃住房貸款支持計(jì)劃已經(jīng)在福州、濟(jì)南、天津、青島等城市先后落地，據(jù)公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示，上述四個(gè)城市共計(jì)獲得試點(diǎn)貸款40.86億元。

青島此次獲批的18.5億元貸款涉及房屋總套數(shù)2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房，也是目前落地的一筆最大規(guī)模的租賃住房貸款支持計(jì)劃。

預(yù)計(jì)未來(lái)租賃住房貸款支持計(jì)劃將加速落地，覆蓋城市有望擴(kuò)容。

四城共獲試點(diǎn)貸款近41億元

未來(lái)將加速落地

2023年1月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，支持批量收購(gòu)存量住房用于擴(kuò)大租賃住房供給，額度為1000億元，對(duì)于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

據(jù)公開(kāi)信息，濟(jì)南、福州、天津、青島均已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款，用于購(gòu)置存量住房用作保障性租賃住房，首筆貸款均由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行牽頭，貸款金額總計(jì)40.8億元，授信額度超73億元，授信和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體多為市屬?lài)?guó)企或城投平臺(tái)。

這些貸款并非無(wú)差別地大量投放，而是有針對(duì)性地精準(zhǔn)投放。

業(yè)內(nèi)人士透露，從2023年3月開(kāi)始，8個(gè)試點(diǎn)城市已著手尋找合適的房源并上報(bào)，試點(diǎn)城市之間要比拼速度，因?yàn)檫@筆貸款并非定額分給8個(gè)城市，而是依據(jù)項(xiàng)目條件來(lái)，原則上成熟一個(gè)項(xiàng)目就批一個(gè)，“先到先得”。現(xiàn)在來(lái)看，一年內(nèi)千億元的資金投放相對(duì)較少，預(yù)計(jì)未來(lái)租賃住房貸款支持計(jì)劃將加速落地。

“千億貸款支持計(jì)劃”

或帶動(dòng)7%庫(kù)存去化

千億租賃住房貸款支持計(jì)劃，意在盤(pán)活存量住房和擴(kuò)大租賃供給。

一方面，助力樓市去庫(kù)存，入選的試點(diǎn)城市多數(shù)面臨去庫(kù)存壓力，截止2023年12月末，8城商品住宅狹義庫(kù)存總規(guī)模超過(guò)8200萬(wàn)平方米，福州、長(zhǎng)春、鄭州、青島等庫(kù)存消化周期在20個(gè)月以上，天津、濟(jì)南也逼近18個(gè)月的警戒線。按照8個(gè)重點(diǎn)城市2023年商品住宅成交均價(jià)16789元/平方米測(cè)算，千億資金至少可以帶動(dòng)596萬(wàn)平方米住宅庫(kù)存去化，占8城狹義庫(kù)存規(guī)模的7%，考慮到批量購(gòu)置、城投收購(gòu)內(nèi)部項(xiàng)目?jī)?yōu)惠等因素，房源收購(gòu)價(jià)格很可能低于城市均價(jià)，疊加投資撬動(dòng)效應(yīng)，實(shí)際去庫(kù)存比例會(huì)更高。

另一方面，增加租賃住房供給，按照41.8平方米的人均住房面積計(jì)算，596萬(wàn)平增量租賃住宅供應(yīng)，可以滿足至少14.3萬(wàn)人租住需求。

“金融支持租賃17條”

與“千億貸款支持計(jì)劃”不同

2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》。

該政策曾于2023年2月發(fā)布征求意見(jiàn)稿，圍繞支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，建立健全住房租賃金融支持體系等內(nèi)容提出了基本原則和要求。從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措。

其中，“團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)”條款引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，即支持商業(yè)銀行向批量購(gòu)買(mǎi)閑置房屋作為保障性或商業(yè)性租賃住房團(tuán)體發(fā)放購(gòu)房貸款。

我們認(rèn)為，租賃住房貸款支持計(jì)劃與住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款并不是一碼事。

性質(zhì)上，前者屬于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，由央行創(chuàng)設(shè)，經(jīng)開(kāi)行等7家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)發(fā)放，而后者屬于商業(yè)貸款，由商業(yè)銀行主導(dǎo)。

范圍上，前者目前只在試點(diǎn)城市實(shí)施，后者無(wú)地域限制。融資成本上，央行規(guī)定租賃住房貸款支持計(jì)劃利率原則上不超過(guò)3%，符合要求的貸款，利率為1.75%，而后者由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定，大概率會(huì)更高。

效果上，1000億元的租賃住房貸款支持計(jì)劃落地后至少帶動(dòng)試點(diǎn)城市7%的狹義庫(kù)存去化，而租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的規(guī)模、效果還有待觀察。

綜合來(lái)看，我們認(rèn)為，1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”之于試點(diǎn)城市去庫(kù)存作用不容小覷，未來(lái)也不排除試點(diǎn)范圍擴(kuò)容、額度加碼的可能。加上“金融支持租賃17條”中的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，核心城市住宅庫(kù)存壓力有望得到緩解。

同時(shí)，增加租賃住宅供給，一方面可以滿足更多新市民、青年群體的切實(shí)租住需求，另一方面有助于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)“重售輕租”的局面，推動(dòng)住房供應(yīng)向租售并舉轉(zhuǎn)變。