文/樂居財(cái)經(jīng) 作者/吳文婷

1月24日晚間，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

而當(dāng)日下午，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上就對此進(jìn)行了“預(yù)告”，人民銀行聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局將出臺(tái)完善經(jīng)營性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動(dòng)性狀況。

所謂經(jīng)營性物業(yè)貸款，是商業(yè)銀行現(xiàn)有的一類貸款品種，主要投向已開發(fā)完成并投入運(yùn)營、可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流收益的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，如商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓等。

目前，大型房企多持有一些優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，但可獲得的抵押貸款規(guī)模有限，且不能用于償還房企債務(wù)。

本次新政最重要的一點(diǎn)在于明確了，2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

換言之，經(jīng)營性物業(yè)貸款的資金使用范圍擴(kuò)大，可償還存量房地產(chǎn)貸款和地產(chǎn)債。

在業(yè)內(nèi)普遍看來，該政策的出臺(tái)，有利于大型優(yōu)質(zhì)房企快速盤活存量資產(chǎn)，緩解資金鏈緊張。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，《通知》的發(fā)布說明了金融支持房地產(chǎn)的力度加大，且更加全面，既是為了解決房企融資需求，又有利于防范化解風(fēng)險(xiǎn)。此次《通知》總體是在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大框架下進(jìn)行的，對于商業(yè)辦公等企業(yè)的資金狀況改善具有積極的作用。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)是為了支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過盤活以綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)為代表的存量資產(chǎn)，改善流動(dòng)性狀況、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用范圍、提升資金使用效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

實(shí)際上，自2023年10月底中央金融工作會(huì)議召開以來，各部委及地方相關(guān)領(lǐng)域的房地產(chǎn)政策加碼出臺(tái)。央行重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，提出要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

盡管政策支持力度不小，但整體數(shù)據(jù)的表現(xiàn)卻沒有明顯起色。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總規(guī)模為11.09萬億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積為11.2億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售金額為11.7萬億元，同比下降6.5%。

與新房相比，二手住宅表現(xiàn)更遜一籌，12月份70個(gè)大中城市二手房價(jià)格出現(xiàn)全線下跌。其中，武漢以環(huán)比1.6%的跌幅領(lǐng)跌，其次是成都、廣州和徐州，環(huán)比跌幅均為1.5%。同比方面，僅成都一城處于上漲態(tài)勢。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此次新政出臺(tái)，經(jīng)營性物業(yè)貸款為開發(fā)商解決整體資金周轉(zhuǎn)壓力提供了一條新的路徑，期限一般不超過10年，最長不得超過15年，期限比較長，可以為房企提供喘息的機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，最終將會(huì)利好經(jīng)營性物業(yè)較多的開發(fā)商。

不過，也有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，短期宏觀經(jīng)濟(jì)增速、市場信心、匯率階段性貶值等因素都對住房銷售帶來壓力，想要全方位改觀仍需要更多耐心。