文/樂居財經 作者/吳文婷

1月24日晚間，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

而當日下午，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上就對此進行了“預告”，人民銀行聯合國家金融監督管理總局將出臺完善經營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

所謂經營性物業貸款，是商業銀行現有的一類貸款品種，主要投向已開發完成并投入運營、可產生持續現金流收益的經營性物業資產，如商業綜合體、購物中心、寫字樓等。

目前，大型房企多持有一些優質的經營性物業資產，但可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用于償還房企債務。

本次新政最重要的一點在于明確了，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

換言之，經營性物業貸款的資金使用范圍擴大，可償還存量房地產貸款和地產債。

在業內普遍看來，該政策的出臺，有利于大型優質房企快速盤活存量資產，緩解資金鏈緊張。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，《通知》的發布說明了金融支持房地產的力度加大，且更加全面，既是為了解決房企融資需求，又有利于防范化解風險。此次《通知》總體是在服務實體經濟的大框架下進行的，對于商業辦公等企業的資金狀況改善具有積極的作用。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認為，《通知》的出臺是為了支持優質合規房企，通過盤活以綜合效益較好的商業地產、經營性物業為代表的存量資產，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，從而促進房地產市場平穩健康發展。

實際上，自2023年10月底中央金融工作會議召開以來，各部委及地方相關領域的房地產政策加碼出臺。央行重點關注房地產金融風險，提出要引導金融機構保持房地產信貸、債券等重點融資渠道穩定，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

盡管政策支持力度不小，但整體數據的表現卻沒有明顯起色。據國家統計局數據，2023年，全國房地產開發投資總規模為11.09萬億元，同比下降9.6%；商品房銷售面積為11.2億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售金額為11.7萬億元，同比下降6.5%。

與新房相比，二手住宅表現更遜一籌，12月份70個大中城市二手房價格出現全線下跌。其中，武漢以環比1.6%的跌幅領跌，其次是成都、廣州和徐州，環比跌幅均為1.5%。同比方面，僅成都一城處于上漲態勢。

有業內人士指出，此次新政出臺，經營性物業貸款為開發商解決整體資金周轉壓力提供了一條新的路徑，期限一般不超過10年，最長不得超過15年，期限比較長，可以為房企提供喘息的機會，以時間換空間，有利于促進房地產市場回歸平穩健康發展的軌道，最終將會利好經營性物業較多的開發商。

不過，也有市場觀點認為，短期宏觀經濟增速、市場信心、匯率階段性貶值等因素都對住房銷售帶來壓力，想要全方位改觀仍需要更多耐心。