來源/丁祖昱評樓市

調(diào)整后，在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如需購買通州區(qū)商品住房，符合北京市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制。

這是繼廣州、上海調(diào)整限購政策之后的第三個(gè)一線城市，至此4個(gè)一線城市中僅深圳尚未出臺進(jìn)一步的松綁和調(diào)整。

一直以來一線城市限購政策相對嚴(yán)格，但隨著當(dāng)前市場復(fù)蘇動能轉(zhuǎn)弱，且一線城市內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。

我們認(rèn)為，在當(dāng)前樓市供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的情況下，各地政策的優(yōu)化調(diào)整力度預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化。

繼廣州、上海調(diào)整限購政策后，北京也正式加入了“限購松綁”陣營。

2023年2月6日，北京通州發(fā)布《北京調(diào)整優(yōu)化通州區(qū)商品住房銷售政策！促進(jìn)副中心職住平衡》，自2月6日起調(diào)整優(yōu)化通州區(qū)商品住房銷售政策。

根據(jù)調(diào)整后新政策，具有本市購房資格的以下四類家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。

一是在京未擁有住房的北京戶籍居民家庭；

二是在京已擁有1套住房的通州區(qū)戶籍居民家庭；

三是在京已擁有1套住房，與在通州區(qū)注冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動關(guān)系的北京戶籍居民家庭；

四是在京未擁有住房，與在通州區(qū)注冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的企事業(yè)單位存在勞動關(guān)系的非京籍居民家庭。

調(diào)整后，在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如需購買通州區(qū)商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制，更有利于促進(jìn)疏解單位、企業(yè)從業(yè)人員在城市副中心安居置業(yè)，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

至此，執(zhí)行了9年的通州住房限購政策正式松綁。

2015年以來，通州作為北京的城市副中心執(zhí)行的是北京及通州的“雙限購”政策，由于這是全國首個(gè)針對直轄市局部區(qū)域出臺的限購措施，被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)厲限購”。

簡單來說，北京限購政策要求京籍家庭限購2套，單身1套，非京籍5年社保限購1套。通州區(qū)限購政策要求在滿足北京限購條件的前提下，同時(shí)滿足通州區(qū)的附加條件。如京籍通州戶口家庭限購2套，已有1套住房、落戶通州3年（含）以上的京籍家庭及近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€(gè)稅的京籍家庭限購1套，非京籍近3年在通州連續(xù)繳納社保或個(gè)稅限購1套。

在此之前，通州曾松綁過臺湖、馬駒橋地區(qū)的限購政策。2022年11月8日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布通知稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）的商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

此次通州區(qū)全面取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制，正式終結(jié)“史上最嚴(yán)厲限購”。

從北京市場情況來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，新房市場迎來春節(jié)前的周期性回落，2024年1月北京新房市場供求量環(huán)比下跌，北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）1月新增供應(yīng)688套，環(huán)比下跌88.5%，同比下跌83.1%；成交3142套，環(huán)比下跌35.5%，同比上漲12.9%；成交均價(jià)53332元/㎡，環(huán)比下跌5.1%，同比下跌12.9%。

二手房方面，1月北京二手住宅成交12530套，環(huán)比下跌4.0%，同比上漲50.0%。二手住宅成交量連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在1.2萬套以上，市場保持平穩(wěn)。

過去一年，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期，這一壓力延續(xù)至2024年。此次放寬了通州購房雙限，取消了過去落戶、社?；蚣{稅需滿3年的要求。

對比2023年9月1日，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政發(fā)布；12月，降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等政策執(zhí)行，這兩次新政雖然沒有讓市場持續(xù)上漲，但客觀上也刺激了市場。

因此，我們認(rèn)為，通州副中心規(guī)劃落地之后，這幾年政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等跟隨遷入，這蘊(yùn)含著潛在的購房需求，預(yù)期春節(jié)后，通州市場大概率將有一波成交小高潮，但對房價(jià)不會有大的影響。

從廣州、上海，到北京也加入“限購松綁”陣營，目前一線城市中僅深圳尚未出臺進(jìn)一步的松綁和調(diào)整，我們預(yù)計(jì)不久的將來，深圳也會出臺限購方面的松綁和調(diào)整。

隨著各地購房政策的進(jìn)一步放寬，2024年或?qū)⒄M(jìn)入到超大城市持續(xù)放松限購的重要階段。

對比之前幾次政策調(diào)整來看，無論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”還是“12.14新政”，都在短期內(nèi)對市場成交略有提升，但長期效果有限，大多僅維持不足兩個(gè)月的時(shí)間，并呈現(xiàn)政策邊際效應(yīng)遞減的情況。

因此，我們認(rèn)為接下來各地政策的優(yōu)化調(diào)整力度有望進(jìn)一步加大。核心一二線城市將被賦予更大調(diào)控自主權(quán)，過熱階段出臺的各類限制性政策，如限購、限貸、限價(jià)等，將會進(jìn)一步放松乃至取消。一線城市應(yīng)盡快放松限購政策，以支持剛性和改善性住房消費(fèi)，二線城市“應(yīng)放盡放”，甚至可效仿蘇州全面取消限購。

我們認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)?；疽婍敚呓饨壓茈y再現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)行情。

尤其是當(dāng)前樓市仍舊面臨下行壓力，居民預(yù)期尚未完全恢復(fù)，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放，增長動能持續(xù)放緩。

在整體觀望情緒依舊濃重的市場環(huán)境下，過于謹(jǐn)慎的政策松綁或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞觿≠彿空叩挠^望情緒，以期待更好的政策出臺。因此我們建議，相關(guān)限制性政策在一定條件下可全面放開。